マンション投資で節税できる？節税の仕組みや注意したいリスクも紹介

監修者：MONEY JOURNAL編集部

資産形成のポイント・最新情報をわかりやすくご紹介します。

マンション投資による節税とは、マンション購入および賃貸などの投資などで可能になる節税方法です。マンション投資による節税を考えており、マンション投資と節税の関係を詳しく知りたいと思っている人もいるでしょう。

この記事では、マンション投資による節税の仕組みについて解説しています。節税の仕組みや注意点なども紹介するので、節税を意識したマンション投資を検討する場合は参考にしてください。

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マンション投資による節税の仕組みとは？

マンション投資による節税とは、どのような仕組みなのでしょうか。まずは、基本的な節税の仕組みについて確認しましょう。

節税できる理由

サラリーマンであっても、一定以上の収入があれば確定申告が必要です。確定申告の際に経費を計上すると税金を抑えられます。マンション投資の場合、経費に管理費や保険料などさまざまな費用を含められるため、漏れなく計上することで大幅に節税できるケースがあります。青色申告を選べば所得控除の金額が増え、より節税効果を期待できます。

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節税するには？

マンション投資で節税するには、具体的にどうすればいいのでしょうか。ここでは、マンション投資の節税の仕組みについて説明します。

損益通算

損益通算とは、赤字と黒字を相殺できる仕組みのことです。マンション投資で赤字が出ている場合に損益通算をすれば、課税対象となる所得を少なくできます。ただし、借入金の利息を損益通算する場合は、一定の制限が設けられているので注意が必要です。また、不動産所得がマイナスになっているときは、青色申告では損益通算ができません。

減価償却費

減価償却費とは、固定資産の価値を少しずつ分けて計上する方法です。投資のためにマンションを購入した場合、耐用年数が計算されます。耐用年数の期間中は毎年少しずつ費用を計上できるので、課税対象となる所得金額を減らすことができます。減価償却費を計上することで赤字になった場合は、ほかの所得と損益通算することが可能です。

マンション投資の経費

ここでは、マンション投資の経費として、どのようなものを計上できるのか説明します。

確定申告で経費計上できる費用

確定申告で経費として計上できる費用には、固定資産税や都市計画税などがあげられます。また、火災保険や地震保険などの保険料も経費に含められます。さらに、一定の要件を満たせば、修繕積立金や借入金利息についても経費として計上が可能です。なお、マンションを購入する際にかかる収入印紙代や不動産取得税についても経費として認められています。

確定申告で経費計上できない費用

確定申告では、経費として認められないものもあります。たとえば、個人として支払った所得税や住民税は経費にはなりません。また、投資用のマンションとは別の住居にかかった費用も、経費にはできないので気をつけましょう。なお、投資用のマンションのためにかかったリフォーム費用のうち、1件あたり20万円以上のものは、経費ではなく減価償却で処理しなければなりません。

マンション投資でできる節税とは？

マンション投資の節税は、税の種類ごとにポイントを抑えておくと安心です。ここでは、それぞれの税について、マンション投資で実現できる節税方法を紹介します。

所得税

所得税は、収入から経費を差し引いた所得に対してかかる税です。マンション投資で赤字が出た場合、赤字について申告すると損益通算ができます。たとえば、会社員として給料を受け取っている人であれば、損益通算の結果、給与から天引きされていた所得税の還付を受けられます。

住民税

住民税は、都道府県や市区町村などの地方自治体に納める税です。住民税は所得がまったくない場合でも一定額を納めなければなりませんが、それとは別に所得をもとにして計算される分があります。そのため、赤字について損益通算を行えば、住民税の金額を低く抑えられます。

相続税

相続税は、現金や不動産などを相続した人が納める税です。金よりも不動産を相続する場合のほうが、評価額が下がります。土地は80％程度、建物は70％程度の評価になるため、納める税金も少なくなるのです。そのため、ある程度まとまった金額を相続するのであれば、現金ではなく不動産として相続したほうが節税の効果を得やすいでしょう。

贈与税

贈与税は、個人から個人へ財産を譲る際にかかる税です。相続とは違い、所有者が生前に不動産を譲ることができます。また、相続の対象にはならない相手に財産を渡すことも可能です。財産が多いと相続税が高額になるため、あらかじめ贈与しておくと節税になります。

法人税

法人税は、法人の所得に対して課される税です。マンション投資の規模が大きくなってきたら、事業として法人化したほうが税金は安くなります。個人の所得に対する課税額は所得が多いほど高くなる超過累進課税です。そのため、所得が多い場合、個人の所得税の税率よりも、法人の所得税の税率のほうが低くなることがあります。

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節税のためのマンション投資！注意するべきリスクとは？

ここでは、節税のためのマンション投資で注意すべきリスクについて説明します。

経費減少によるリスク

マンション投資では、経費の減少によるリスクも考慮しなければなりません。マンション投資を長く続けていると、経費として計上できる金額も少なくなっていきます。その場合、所得税が高くなってしまい、帳簿上は黒字であるにも関わらず手元にはお金がないというケースもあります。このような状態は「デッドクロス」ともよばれており、注意が必要です。

黒字によるリスク

マンション投資で黒字が出た場合、リスクとなる可能性もあります。特に耐用年数を過ぎた後は減価償却費がなくなるため、帳簿上では大きな黒字となる可能性が高いです。そうなると納めなければならない税が一気に増えてしまいます。経費計上しつつ、リフォームや新しい物件の購入も検討したほうがいいでしょう。

赤字によるリスク

積極的にマンション投資に取り組みたいなら、赤字によるリスクにも気をつける必要があります。新たな不動産を購入するには金融機関からの借り入れが必要です。しかし、赤字が出ていると新たな借入が難しくなります。いくつもマンションをもちたいと考えているならば、計画的な運用で黒字を出すことが必要です。

物価下落によるリスク

不動産を所有する場合、物価下落によるリスクについても理解しておかなければなりません。物価が下落すれば、投資用に購入したマンションの資産価値も減少してしまいます。資産価値が下がれば、売却しても損失となる可能性もあるのです。そうなれば、当初の計画よりも経営が厳しくなる恐れがあります。

マンション投資での節税を維持するためのポイントとは？

マンション投資でコンスタントに節税を続けるには、どうすればいいのでしょうか。ここでは、マンション投資での節税を維持するためのポイントを紹介します。

税務対策を意識する

マンション投資で節税するには、最初から税務を意識することが大切です。税の仕組みを理解し、節税の方法を積極的に取り入れていきましょう。節税を意識する場合、都心部の中古マンションへ投資するのがおすすめです。中古物件は比較的安く購入でき、高い利回りを狙えるので、税金を考慮しても余裕をもった運営ができます。