低金利が続く時代においては、投資で資産を増やしたいと考えている人も多いです。不動産投資は、正しく運用すれば低リスクで収入を得られる可能性があります。この記事では、これから不動産投資を始めたいという人向けに、不動産投資の利益を得る仕組み、、メリット・デメリット、投資の方法・注意点を解説します。不動産投資の仕組みをきちんと理解して、投資を始める際の役に立ててください。
目次
不動産投資で収益を得る仕組み
不動産投資の仕組みとしては、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があげられます。バブル時代とは異なり、不動産価格の上昇が期待できない現代では、月々の収入が得られるインカムゲインが主流です。
インカムゲイン
インカムゲインは、購入した物件の賃貸料で収益を上げる仕組みで、定期的な収入が得られます。家賃収入からローン返済・物件の管理費などの経費を差し引いた分が収益です。月々に得られる金額はあまり大きくありませんが、長期間毎月一定額の収入があります。
物件価格が上昇するまでは、インカムゲインで安定した収益を得て、価格が上昇した段階で、以下説明するキャピタルゲインに切り替えるのもひとつの方法です。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインは、購入物件を売却し収益を上げる投資の仕組みです。購入時よりも高く物件を売却することで高い収益が得られます。バブル期には、物件価格の高騰が続いたため、キャピタルゲインで利益を上げた人が多く存在しました。
最近では、不動産価格の上昇が期待できないため主流とは言い難いですが、リノベーションした優良中古物件を転売し収益を上げている人もいます。キャピタルゲインで収益を上げるためには、不動産に対する豊富な知識が必要です。
不動産投資の利益の相場は？例を用いて解説
不動産投資によって得られる一般的な利益相場について解説します。
不動産の利益の相場
不動産利回りとは、投資額に対する、見込み収益の割合が示されたもので、表面利回りと実質利回りがあります。
理想の不動産利回りとして、表面利回りで4～5％程度あれば、実質利回りに換算しても十分な収益が得られます。ただし、長期的に利益を生み出し続けるには、不動産利回りだけでなく、立地条件や将来的な賃貸需要にも気を配ることが必要です。
不動産の利益の考え方【具体例で説明】
2つの利益相場について、年間収入150万円、不動産購入価格3000万円、年間経費30万円、購入時の諸費用100万円の場合を例として解説します。
表面利回り
表面利回りは、想定年間収入と不動産購入価格だけで算出します。
表面利回り：
＝（想定年間収入）÷（不動産購入価格）× 100
＝ 150万÷3000万×100
＝ 5.00
実質利回り
実質利回りは、物件の購入・維持にかかる諸経費を含め算出します。
実質利回り：
＝（想定年間収入 – 年間経費）÷（不動産購入価格 + 購入時の諸費用）×100
＝（150万 – 30万）÷（3000万 + 100万）×100
= 3.87
不動産投資に必要なコスト
不動産投資を行う際には、不動産の購入費用以外に必要なコストがあります。必要コストは以下のとおりです。
- 手数料
- 税金
- 維持費
実質利回りを計算する時は、購入費用以外のコストについても考慮しましょう。
不動産投資のメリット
安定して収入が得られる
立地条件が良く、賃貸需要が高い物件であれば、実質利回りが黒字である限り安定した収入が継続的に見込めます。管理会社に物件管理を委託すれば維持管理のための手間もかかりません。
節税できる
不動産投資を行うことで、所得税や住民税を節税できる可能性があります。減価償却費との損益通算が重要になるのでよく確認しましょう。資産を現金で所持するのではなく不動産に変えておくことで、相続税を減らすこともできます。
生命保険の代わりになる
不動産投資を行うことが、生命保険の代わりになります。ローンを組んで物件を購入した場合は、団体信用保険の加入が義務づけられています。この保険によって、物件の購入者が死亡した場合でも、残された遺族はローンの残額を支払うことなく物件を手に入れることができます。
不動産投資のデメリット
初期投資額が高い
不動産投資を行う際には、基本的に物件を購入するための資金が必要であり、物件購入する場合、初期投資額は高くなりがちです。金融機関から融資を受ける場合でも、初期費用として100万円以上が必要になることは珍しくありません。
空室のため収益が上がらない場合がある
不動産投資における最大のリスクは、空室のために収益が上がらないことです。借り手がつかなければ収入は得られません。維持費などの支出だけが膨らみ、赤字が続いてしまいます。 空室リスクを減らすためにも、賃貸需要の高い物件を選出する知識が必要です。
資産価値下落の恐れあり
周辺環境・土地の価格・景気の変動によって、不動産の資産価値が下落する恐れがあります。購入当初ほどの利回りが望めなくなってきた場合は、頃合いをみて売却することも必要です。 そのため、不動産情報の収集と不動産の勉強は継続的に、また積極的に行うことをおすすめします。
不動産投資に向いている人
低リスクで資産運用ができる不動産投資ですが、すべての人に向いている投資方法ではありません。
不動産投資は結果が出るまでにある程度の長期間を要するため、計画性がありコツコツ努力できる人に向いています。また、不動産に関する専門知識や、入居者対策などの戦略も必要なため、勉強が好きであることも重要なポイントといえます。
そのほかにも、幅広く情報収集する几帳面さや行動力、高額の物件を契約するための決断力がある人は不動産投資に向いているといえるでしょう。
「自分にとって効率のいい投資って何かな？」とお悩みの方は、投資を始める上で重要なあるポイントを、まずは押さえておくことが大切です。
おすすめの不動産投資の種類7選
不動産投資の種類は豊富で、リスクの高いものから手軽に始められるものまであります。必要な費用やリスクがそれぞれ異なるため、不動産投資の経験に合わせて選びましょう。
初心者向けの不動産投資
初心者向けに少額から始められる不動産投資について解説します。
①ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資は、単身者向けのワンルームマンションを購入し、賃貸収入を得る投資方法（区分マンション投資とも言われる）です。ワンルームマンションへの投資は比較的低予算で始められるので、初心者だけでなく、多くの人に投資物件として活用されています。
②不動産投資信託
不動産投資信託は、投資信託会社に出資することで、発生した利益を配当金として分配してもらう投資方法で、REIT（リート）とも呼ばれます。実際に不動産を購入する必要がなく、数千円程度の小額からでも始められるため、初めて不動産投資を行う人も手軽に始められます。
中級者向けの不動産投資
③戸建投資
戸建投資は、戸建の住居を購入して賃貸収入を得る投資方法です。マンションに比べると需要は低いですが、物件の立地場所によってはファミリー層などから高い需要が見込めます。
④駐車場投資
駐車場投資は、駐車場代を収益とする投資方法です。月極駐車場とコインパーキングへの投資が多いです。既に土地を持っている人は簡単に始めることができます。
⑤小口化不動産投資
小口化不動産投資は、価格の高い不動産を数万円から100万円程度に小口化して、賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する投資方法です。REITとの違いは、実際に不動産の権利を分割して所有できる点です。
上級者向けの不動産投資
上級者向けの投資額が大きい不動産投資について解説します。
⑥アパート経営・マンション投資
アパート経営・マンション投資は、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟買いして、すべての部屋からの賃貸収入を得る方法です。高額の初期投資が必要になる分、得られる収益も多くなります。
⑦海外不動産投資
海外不動産投資は、海外の不動産を購入して収益を得る方法です、通貨の分散や節税などの効果が得られます。ただし各国の情勢や法改正によるリスク、融資の制限などには注意が必要です。
まとめ
不動産の賃貸・転売などで収益を上げる不動産投資について解説しました。ワンルームマンションなど初心者向けの投資から、海外の不動産への投資など、不動産投資の種類は豊富です。
