【初心者向け】マンション投資のメリットとデメリットを詳しく解説

マンション投資は、堅実な資産運用が可能であることに加え、節税対策ができるといったメリットがあり、投資初心者にも人気の投資手法です。

しかし、マンション投資のメリットだけでなく、デメリットも気になるでしょう。この記事では、マンション投資の概要を解説した上で、マンション投資のメリットとデメリットについて解説します。

マンション投資を成功させるためのコツも併せてご紹介するので、これからマンション投資を始めようと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

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マンション投資とは

マンション投資とは、購入したマンションを他人に貸して家賃収入を得たり、購入時よりも高い価格で売却して利益を得る投資方法を指します。

マンション投資は、投資用不動産の種類として区分投資と一棟買い投資に大別できる点が大きな特徴です。区分投資とは、分譲マンションの1室を購入する方法をいい、多くの個人投資家が選択する手法です。

一方、一棟買い投資とは、マンションやアパートなどを丸ごと一棟所有する方法で、初期費用が大きいため、資金力のある人に適した投資手法といえるでしょう。区分投資に比べて、一棟買い投資のほうが投資額が大きいぶん収益も期待できるため、事業規模での運用も可能です。

また、マンション投資によって得られる収益は、運用益と売却益の2種類がある点も知っておく必要があります。運用益とは、第三者に部屋を貸して得られる家賃収入で、インカムゲインとも呼ばれます。売却益は、キャピタルゲインとも呼ばれ、購入価格よりも高い価格で売却した際に得られる利益です。

個人投資家によるマンション投資は、インカムゲインが目的であることが多く、リスクを抑えて、安定的に収益を得ることができるといわれています。そのため、投資意欲は高いものの、失敗したくないと考える堅実なビジネスパーソンや経営者などから人気です。

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マンション投資のメリット

マンション投資を始めると、どのようなメリットがあるのでしょうか。マンション投資で得られるメリットを以下で紹介します。

メリット1.安定した収入が得られる

マンション投資は、入居者がいる限り毎月一定の収益を得られるため、長期にわたって安定した収入を期待できます。また、株式やFXなどのように元本割れや資産価値がゼロになる可能性も低く、堅実な運用ができるでしょう。

メリット2.節税効果が期待できる

不動産は、固定資産税評価額と路線価によって評価されます。不動産は、時価よりも評価額が低くなることが多い点が特徴であり、相続税対策としても有効な手段の1つです。

さらに、購入費の一部を減価償却して経費計上できるので、節税効果を期待できます。

メリット3.少額の投資で大きな収益を得られる可能性がある

投資用の物件として中古のワンルームマンションを選ぶと、少ない資金でも投資を始められます。また、ローンを組むことができれば、レバレッジを効かせた投資もでき、手元資金が少なくても大きな収益を得られる可能性がある点もメリットです。

レバレッジとは？

レバレッジとは、少ない資金で高額の資産を得ることを指します。たとえば、自己資金が300万円しかなかったとしても、ローンを組んで2,000万円の物件を購入できれば、少額の資金で時に大きな収益を得られる可能性が高まります。

メリット4.私的年金として活用できる場合がある

先述の通り、マンション投資は安定した家賃収入が期待できるため、老後の私的年金としても有効です。昨今は、セカンドキャリアとして定年後も働き続ける環境が整いつつあるものの、働き続けることが難しい状況に陥るかもしれません。

このような状況であっても、マンション投資による収益は確実に手にすることができ、老後資金の足しになるでしょう。

メリット5.生命保険の代わりになる

物件購入時に不動産投資ローンを利用した場合は、団体信用生命保険に加入します。団体信用生命保険に加入すると、オーナーに万が一のことがあった場合にローン残高は完済され、家族は物件のみを相続できます。

また、投資用マンションを売却する際は、ローンの残債より高く売れることもあり、手元に大きな資金を残すことができる可能性があります。そのため、マンション投資は、まとまった資金を準備するには最適な方法であり、時には生命保険の代わりとして活用可能です。

メリット6.管理に手間がかからない

ほかの投資に比べて手間がかからない点も、マンション投資の大きな魅力の1つです。一般的に、所有する物件の管理や入居者の対応は管理会社に委託するため、運用時でも手間がほとんどかかりません。そのため、本業と両立しながら不労所得を得られる点も覚えておきましょう。

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注意！マンション投資のデメリット

マンション投資には多くのメリットがある一方で、残念ながらデメリットも存在します。予めデメリットを知っておくことでトラブルを回避できます。マンション投資におけるデメリットを回避するためには、さまざまなリスクに備えることを念頭に置くと良いでしょう。

デメリット1：空室が原因で収益が得られないリスクがある

マンション投資における収益は、入居者なしに得ることはできません。空室状態が続くと赤字に陥ってしまい、マンション投資を行っても思うように収益が出ない可能性があります。

そのため、募集資料の写真を差し替えたり、初期費用を減額するといった空室対策は必須といえます。

デメリット2：家賃が下落するリスクがある

空室だけでなく、家賃の下落も赤字に陥る要因の1つであり、マンション投資のデメリットです。

物件の需要が下がることに伴って、家賃も下がることが多いです。例えば、物件の周辺に同じような条件のマンションが増えると、物件の需要が低くなって家賃を下げざるを得ない状況に陥るかもしれません。

家賃の下落を防ぐためには、定期的にメンテナンスを行って物件の見栄えを良くしたり、物件周辺の都市計画を常に意識しておくといった工夫が必要です。

デメリット3：金利が上昇するリスクがある

物件を購入する際にローンを組んだ場合は、金利が上昇するリスクについても知っておきましょう。なぜなら、金利が変動するタイプのローンを選ぶと、金利が上昇した場合に収益を圧迫してしまうためです。

日本では、低金利政策が続いていますが、政策や経済状況が変わると金利が上昇することも考えられます。金利が上昇してもマンション投資に大きな影響が出ないよう、余裕のある資金計画を立てましょう。

デメリット4：火災・地震などに備える必要がある

マンションは実物資産のため、災害リスクを避けることはできません。火災や地震によって損害を受けると、物件の資産価値が下がって想定していた収益を得ることが難しくなる点もマンション投資のデメリットといえます。

自然災害によるリスクを最小限に抑えるためにも、耐震性の高い物件を選んだり、地震保険への加入を積極的に検討することが大切です。

デメリット5：修繕費が増えるリスクがある

マンションは時間が経つにつれて老朽化し、築年数が経過すればするほど修理や修繕が必要な箇所が増えるといわれています。また、いずれは水回りなど大規模な修繕が必要なことも考慮せねばならず、修繕費が増えて利益を圧迫するかもしれません。

また、社会情勢などの変化に伴って物価が高騰した場合も、修繕費の増加に大きな影響があります。適宜、物件の状況を確認しながら、こまめな修繕・メンテナスを心がけましょう。

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マンション投資を成功させるために知っておきたいコツ

マンション投資のメリットとデメリットの双方を知った上で、「早速マンション投資を始めたい」と考える人もいるでしょう。さまざまなリスクを回避し、マンション投資を成功させるために、知っておきたいコツがあります。

成功のコツ1：不動産投資に関連する知識を習得する

マンション投資を成功させるコツの1つ目は、不動産投資の勉強を怠らないことです。なぜなら、不動産投資に関する知識や経験が不足していると、資金に見合わない物件を購入してしまうなど、投資に失敗する可能性が格段に高くなるからです。

マンション投資における失敗を回避するためにも、専門家などが提供している信頼できる情報を得て、勉強を続けることが重要です。

しかし、いきなり高額な不動産セミナーに参加する必要はなく、不動産会社などが開催している無料セミナーなどを活用して知識を身につけていきましょう。

成功のコツ2：信頼できる不動産会社を探す

信頼できる不動産会社が見つかるかどうかも、マンション投資の成功の鍵といえます。不動産会社は、物件の購入時だけでなく、建物のメンテナンスなどについて助言・サポートしてくれるなど、マンション投資において非常に心強い存在になりえます。

事前にリスクをきちんと説明してくれるか、購入後のフォローがしっかりしているかといった項目を中心に判断することで、信頼できる不動産会社を見極めることが可能です。また、口コミサイトの評価なども参考になるので、予めチェックしておきましょう。

成功のコツ3：慎重に物件を選ぶ

「とにかく早く投資がしたい」と考えて、安易に物件を選ぶことは禁物です。物件を選ぶ際は、物件がある地域について良く下調べした上で、慎重に判断しなければなりません。

例えば、人口の増加が見込まれるか、最寄り駅や周辺の都市開発計画はどうなっているか、大雨や洪水による浸水が予想されるかといったさまざまな点を1つずつ確認しましょう。

成功のコツ4：大きなリターンを求めない

マンション投資は、うまくいけば安定した収益を生む投資手法ですが、初めから大きなリターンを求めることは避けましょう。まずは、少額からスタートし、成功体験を重ねつつ、投資経験や知識を身に着けていくことを重視してください。

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まとめ：メリット・デメリットを正しく理解してマンション投資を始めよう

マンション投資には、メリットだけでなくデメリットもあります。しかし、想定されるリスクごとに適した対策を取ることで、安定した収益を生む可能性があります。

節税効果があるなど、マンション投資ならではのメリットも多いため、詳細を確認した上でこの機会にマンション投資を始めてみましょう。

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