不動産投資の経費とは?上手に節税しながら正しく計上するための基礎知識を解説

基礎
  • PR

    PRを含んでおりますが、一般消費者のリアルな口コミを紹介しています。

不動産投資を始める際、どのような費用が経費として認められるのかよくわからないという人もいるでしょう。正しく経費計上しないと、余計な税金を支払って損をすることもあります。

この記事では、不動産投資の経費について解説します。正しく経費計上して節税するためのポイントや節税効果のシミュレーションも紹介するので、投資前の収支計画づくりや投資後の不動産経営に役立ててください。

- 最新版 -
\ おすすめ不動産投資会社TOP3 /

MIRAP

アマギフ5万円分
増額中!

日本財託

日本財託評判

トータルサポート

FJネクスト

FJネクストロゴ

4年連続供給
ランキング1位

 
1位
2位
3位
4位 5位 6位 7位
 
MIRAP

MIRAP

日本財託評判

日本財託

FJネクストロゴ

FJネクスト

J.P.Returns

J.P.Returns

RENOSY

RENOSY

武蔵コーポレーション

武蔵コーポレーション

おすすめ
ポイント
安定的なのでNISAの
ように
不動産投資を
始められる!
東京中古1Rマンションに特化。セミナーにはオーナーが登壇! 首都圏投資用マンション供給ランキング4年連続1位! AIを活用した
確度の高い物件を厳選!
仲介手数料0円!
でも手軽に始められる!
累計販売実績2,403棟
1棟アポートを中心に展開。
こんな人に
おすすめ
  • 不動産初心者
  • 会社員
  • 年収500万円〜
  • GALAブランドがいい
  • 全物件タイプを比較したい
  • 年収700万円〜
  • 不動産初心者
  • 会社員
  • 年収700万円〜
  • 10万円〜手軽に始めたい方
  • 上場企業会社員
  • 年収500万円〜
  • 医師/弁護士/その他士業
  • 年収1,200万円〜
  • 相続資産あり
物件タイプ
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
主要エリア
  • 関東
  • 関西
  • 全国
  • 関東
  • 関西
  • 全国
  • 関東
  • 関西
  • 全国
  • 関東
  • 関西
  • 全国
  • 関東
  • 関西
  • 全国
  • 関東
  • 関西
  • 全国
表面利回り

主要駅付近4-5%程度

2〜4%程度

3-5%程度

3.9%程度

3-5%程度

9.5%

入居率

99.8%

99.9%

99.9%

99.95%

99%

97.04%

特典
初回面談で
Amazonギフト券
50,000円分プレゼント

 

詳しくはこちら

 

詳しくはこちら

えらべるギフト
50,000円分プレゼント
初回面談で
PayPayポイント
50,000円分プレゼント
口コミ・評判
評判を見る
評判を見る
評判を見る

※各社ホームページ掲載情報を参考

信頼できる不動産投資会社TOP3

  • 1位:MIRAP(ミラップ) →不動産投資の全工程が1社で完結テクノロジーを用いた良質物件の選定が魅力で管理手数料も安い。現在Amazonギフト券がもらえるキャンペーン中!
  • 2位日本財託年間平均入居率98%以上!1億を稼ぐ資産家現役サラリーマンオーナーが限定登壇セミナー開催中!
  • 2位FJネクスト東証プライム上場企業×41年にわたる信頼と実績自社ブランド【GALA】を通し、マンションの企画開発、設計施工、分譲、管理、売却等FJグループですべてのノウハウを蓄積!

目次

不動産投資における経費と節税の関係

不動産投資における経費とは、所得税法上、収入から差し引ける費用のことです。経費として認められるのは、所得を得るために必要な費用に限られるため、「必要経費」とよぶこともあります。

経費を計上することによって、課税の対象となる所得金額を抑えられるため、所得税を軽減できます。経費計上を怠ると払う必要のない税金を支払うことになるため、何が経費として計上できるのかを理解し、もれなく経費計上することが重要です。

不動産投資における節税全般について詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。

不動産投資の経費として計上できるもの

不動産経営に要する費用で経費として計上できるものについて、種類や概要を具体的に解説します。

減価償却費

減価償却とは、年月の経過とともに価値が減少する建物などについて、減少した価値を経費として計上する方法のことです。経費に計上できる金額を減価償却費といい、法定耐用年数にあわせて毎年計上します。土地に対する減価償却はありません。

1年あたりの減価償却費は、不動産購入にかかった費用を法定耐用年数で割って計算します。法定耐用年数は建物の構造によって異なり、RC造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年です。

減価償却費は、実際の支出がないのに収入から差し引いて税金を抑えられるため、節税効果の大きな経費といえます。

ローンの金利

ローンで不動産を購入した場合、返済にかかる金利は経費に計上できます。ただし、元本部分は経費にはなりません。年末になるとローンを組んでいる金融機関から返済表が送られてくるので、返済額のうちいくらが金利に該当するのか確認しておきましょう。

固定資産税などの税金

不動産の購入や所有のためにかかる税金は、不動産投資の経費に計上できます。

購入時にかかった印紙税や登録免許税、不動産取得税など、不動産の所有に対して毎年納める必要がある固定資産税や都市計画税などが該当します。

修繕費

建物や住宅設備が壊れたりして修繕を行った場合、修繕費用も経費です。
たとえば、エアコンや給湯器が故障した場合や、はがれた壁紙を交換した場合などが該当します。ただし、機能を向上させるための工事(住宅設備のグレードアップなど)については、修繕費として計上できません

火災保険・地震保険などの保険料

所有する不動産の火災保険料も、経費になります。火災保険だけでなく地震保険にも加入している場合、あわせて経費計上が可能です。
ただし、長期間の保険料を一括して支払った場合、経費計上できるのは対象となる年度分の保険料だけです。

管理会社へ支払った委託料

管理会社へ不動産の管理を委託している場合、委託料も経費になります。
管理会社から受け取る委託料の明細を保存しておき、経費として計上できる金額を明らかにしておく必要があります。

マンションの管理料

マンション管理組合などに支払うマンションの管理料も経費になります。

前述の委託料とは異なり、管理料はマンション全体の管理に要する費用が対象です。エレベーターやエントランスなど共用部分の管理や管理組合の運営費、管理人の人件費などに充当されます。

司法書士・税理士に支払った報酬

不動産を購入する際の登記を司法書士に依頼した場合、支払った報酬も経費になります。また、不動産投資に関する確定申告を税理士に依頼すれば、その報酬も経費も経費になります。

交際費

不動産投資のためにかかった交際費も、経費にできます。たとえば、不動産会社や管理会社の担当者との打ち合わせ時の飲食代などです。領収書を保管するとともに、用件をメモをするなど、あとで使用目的がわかるようにしておきましょう

情報収集のためにかかった費用

不動産投資を行うには、不動産や投資に関する情報収集が必要不可欠です。そのため、情報収集のために書籍を購入したり、セミナーに参加したりした場合は、その分の費用を経費にできます。

通信費

不動産会社や管理会社とやり取りしたり、インターネットで情報収集したりするためにかかった通信費も経費です。プロバイダー費用や携帯電話の使用料などが通信費になります。

不動産視察のためなどの旅費交通費

不動産を購入したり所有する不動産の状態をチェックしたりするために移動する場合、交通費や宿泊費がかかります。車のガソリン代や電車代、ホテルの宿泊代などはすべて、旅費交通費として経費計上できます。

自動車関連費用

不動産投資のための移動手段のひとつとして自動車を所有していれば、自動車の購入費や維持費も経費にできます。具体的には、自動車の購入代金車検の費用、自動車税などが自動車関連の経費として認められます。

広告宣伝費

所有する不動産の入居者を募集するためにかかった広告宣伝費も経費にできます。不動産が空室になればそのたびに入居者募集の広告を出す必要があり、広告宣伝費として計上できます。

不動産投資の経費として計上できないもの

次に、不動産投資の経費として計上できないものについて解説します。間違って経費計上されることも多いので注意しましょう。

借入金の元本

ローンの返済では元本と金利の両方を支払いますが、経費になるのは利息部分だけで、元本部分は経費になりません。まとめて支払っても、元本と金利では取り扱いが異なるので注意しましょう。

住民税・所得税

住民税や所得税は、不動産の収益に対してではなく個人の収入に対して課される税金であるため、不動産投資の経費にはなりません。

固定資産税や不動産取得税、登録免許税などと取り扱いが異なるので注意しましょう。

反則金・罰金

不動産投資のために自動車を運転していた場合でも、交通違反により発生した反則金や罰金は経費にできません。万が一、交通違反を犯した場合は費用の計上についても注意しましょう。

スーツ代

不動産投資の打ち合わせの際に着ていくスーツ代は、経費になりません。ビジネスでの利用と私生活での利用の区分が明確でないためです。ビジネス用に買ったシューズやバッグについても同様です。

私的な費用

個人事業の福利厚生という名目で、スポーツジムや会員制施設の会費などを会社が負担するケースもありますが、私的な目的で使う費用は経費計上できません。経費にできるのは、不動産経営に要する費用だけです。

資格取得費用

宅地建物取引士資格(いわゆる宅建)など不動産に関する資格取得に要した費用は、経費計上できません。不動産投資に役立つ知識を身につけるための資格取得であったとしても、不動産投資に必ず必要とされるものではないからです。

状況によって経費としての判断が分かれるもの

最後に、状況によって不動産投資の経費としての判断が分かれる費用について解説します。

家族に支払った給与

家族とともに不動産投資を行っていて家族に給与を支払った場合、その給与は原則経費にできません。

家族への給与を経費にできるのは、青色申告を行って家族への給与が青色事業専従者給与として認められた場合だけです。家族が「6ヶ月を超える期間、不動産経営に専ら従事している」などの条件を満たさなければなりません。

工事にかかった費用

所有する不動産に対して工事を行った場合、修繕費として計上する場合資本的支出として減価償却する場合とがあります。

たとえば、壁紙を同等のグレードのものに張り替えるだけであれば「修繕費」として経費にできますが、壁紙をグレードアップした場合は資本的支出として減価償却することになります。

不動産投資の経費になるか見極めるには?

不動産投資の経費にできる費用は、不動産投資を行なう上で必要なものだけです。判断が難しいケースもあるため、判断に迷ったら税理士や税務署などに確認しましょう。

まったく関係のない費用を経費に計上すると、税務署から指摘を受け加算税や滞納税が課されるケースもあるため、最初から正しく経費を計上することが大切です。

不動産投資での節税における注意点

不動産投資で節税するための注意点を紹介します。

注意点①正確に確定申告を行なう

注意点の1つ目は、不動産投資について正確に確定申告を行なうことです。

減価償却費は実際の支出を伴わずに計上できるため、きちんと計上すれば高い節税効果を得られます。そのほかの経費についても、漏れなく正確に計上すれば、その分税金は安くなります。

日頃から支出があればすぐに記録し、定期的に点検を行うなどして、経費を正しく把握できるようにしましょう。

注意点②タワーマンションについての節税は改正によりできなくなった

注意点の2つ目は、経費に関する取り扱いが変更されることです。変更の目的の1つが、過度な節税を防ぐことです。

タワーマンションの評価額についても、2017年に取り扱いが変更されました。タワーマンションは高層階になるほど高額になるのが一般的ですが、変更前は課税対象となる固定資産評価額は床面積が同じなら何階の物件でも同額でした。

つまり、高層階の高額物件の固定資産税は購入価格の割に安いので、節税効果が高いといわれていました。変更後は高層階の固定資産評価額は高くなり、以前のような節税効果は期待できないので覚えておきましょう。

不動産投資の節税効果のシミュレーション

不動産投資の経費計上により、実際にどの程度の節税効果が得られるのかを具体的に確認してみましょう。次のケースをモデルに、節税額を計算します。

モデルケース:

  • 年収800万円の会社員が副業で不動産投資
  • 不動産投資による収入は年間500万円
  • 給与所得控除や扶養控除など各種控除の合計額200万円
  • 不動産投資による経費250万円

経費を一切計上しなかった場合の所得税は次の通りです。税率や控除額については、国税庁のホームページで確認ください。

  • 所得税=(800万円-200万円+500万円)×税率33%-控除額153万6,000円=209万4,000円

250万円の経費を計上した場合の所得税は次の通りです。

  • 所得税=(800万円-200万円+500万円-250万円)×税率23%-控除額63万6,000円=131万9,000円

経費計上によって課税対象額が減るだけでなく税率が下がることもあるため、大きな節税効果が期待できます。

不動産投資で経費を計上するには確定申告が必要

不動産投資にかかった経費は、確定申告で計上する必要があります。確定申告の概要を解説します。

確定申告とは?

確定申告とは、1年間に得た所得の合計金額を算出し、所得税の金額を計算する手続きです。収入が給与だけの会社員は、年末調整をすれば確定申告は不要ですが、不動産投資による副収入がある場合、給与所得と不動産所得の両方について確定申告しなければなりません。

不動産投資を個人事業として青色申告すると、青色申告特別控除や純損失の繰越控除なども受けられるため、高い節税効果が期待できます。

確定申告のおおまかな流れ

確定申告は、必要な書類をそろえたうえで確定申告書を作成し、税務署へ提出します。納税額が確定してから、不足分の所得税額を納税します。

確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日までと決まっているため、期限内に申告や納税を済ませましょう。また、確定申告に使用した書類は自分自身できちんと保管してください。

まとめ:不動産投資における経費を正しく理解して節税しよう

不動産投資では、さまざまな費用を経費として計上することで、節税効果を得ることが可能です。ただし、経費として認められるのは、所得を得るために必要な費用に限られます。

日頃から経費管理をきちんと行い、場合によっては税理士に依頼するなどして、経費を漏れなく正しく計上できるように努めましょう

MIRAP-ミラップ-では、梅田、三ノ宮、神戸で不動産コンサルティングを行っています。顧客それぞれの価値観やバッググラウンドにあわせたライフプランを提案しています。保障付きの会員制度なので、不動産投資の初心者でも安心です。不動産投資セミナーも開催しているので、ぜひご参加ください。

まずは資料請求をする

【厳選】おすすめの不動産投資サービス6選

MIRAP(ミラップ)

取扱いエリア

  • 関東
  • 関西
  • 全国

取扱い物件

  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分

表面利回り

主要駅付近
4-5%程度

特徴

  • 独自開発のAIが投資価値の高い物件を厳選するので、物件の質が高い
  • 1人ひとりのライフプランに合わせた資産形成をサポートしている
  • 仲介手数料は無料・管理手数料は業界最安水準なのでリスクが少ない

みんなの口コミ

話がわかりやすく、不動産投資の不安が消えた

開く

ライフプランを細かくヒアリングしてくれた

開く
MIRAP(ミラップ)の運営情報
運営会社
株式会社 SURE INNOVATION (シュアーイノベーション)
所在地
〒 530-0001 大阪府大阪市北区梅田2丁目4-9ブリーゼタワー2F SYNTH×Business-Airport
事業内容
・不動産売買仲介・不動産販売・不動産管理・アプリケーション開発・不動産価格査定AIのR&Dなど
設立
2017年9月29日
取り扱いエリア
東京・大阪ほか
入居率
98.3%

MIRAPは、関西のマンション投資に特化した不動産投資サービスです。不動産×テクノロジーで、クライアントの資産形成を一貫してサポートするので、資産形成を通して自分らしい理想のライフプランを実現したい人に向いているサービスと言えます。

アフターサービスの充実、管理手数料の安さでも人気です。また、MIRAPでは物件選びから購入手続き・購入後の管理まで一貫してサポートしてもらえるので、時間に余裕がない人も手軽に始められるのが魅力です。

日本財託

日本財託

取扱いエリア

  • 関東
  • 関西
  • 全国

取扱い物件

  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分

表面利回り

3-5%程度

特徴

  • 独自開発のAIが投資価値の高い物件を厳選するので、物件の質が高い
  • データにより厳選された都市部の投資用賃貸物件を提案してくれる
  • オンライン・管理手数料はで手続きが完結する

みんなの口コミ

仲介料がゼロなので安心できた

開く

少額から投資ができる

開く
RENOSY(リノシー)の運営情報
運営会社
株式会社GA technologies
(ジーエーテクノロジーズ)
所在地
〒 106-6290
東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
事業内容
・ネット不動産マーケットプレイス「RENOSY」の開発・運営
・SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発
設立
2013年3月12日
取り扱いエリア
東京ほか
入居率
99.5%

RENOSYは、株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)が運営する不動産投資サービスです。東京を中心とした中古マンション投資に特化しています。

RENOSYでは、物件選定・融資手続き・賃貸管理・リノベーション・売却まで、不動産投資に必要な5つのプロセスをすべて1社で完結させることができるため、手続きが面倒な方には非常に大きいメリットと言えます。

これらがすべてオンラインで完結します。

また、AI技術を活用することで長期で安定的に運用できる物件を選定できるのも魅力です。

JPリターンズ

JPリターンズFV

取扱いエリア

  • 関東
  • 関西
  • 全国

取扱い物件

  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分

表面利回り

3.9%程度

特徴

  • 区分マンション専門
  • ワンストップコンシェルジュサービス
  • 駅近×東京都心を中心の取り扱いエリア

みんなの口コミ

一番納得できました。

開く

熱心に初歩的に教えてくださりました。

開く
JPリターンズの運営情報
運営会社
J.P.Returns株式会社
所在地
〒 100-6906
東京都千代田区丸の内2-6-1
丸の内パークビルディング6F
設立
2002年11月
取り扱いエリア
東京ほか
入居率
99.4%

JPリターンズはJ.P.Returns株式会社によって運営されている不動産投資サービスです。

JPリターンズは東京近郊×駅近の厳選されたエリアを中心に物件を取り扱っていることが特徴です。すべての取り扱い物件が駅徒歩10分圏内に位置しています。

取り扱っている物件ラインナップとしては低価格物件都心築浅ハイスペック物件都心ファミリータイプ物件の3種類です。

RENOSY(リノシー)

RENOSY

取扱いエリア

  • 関東
  • 関西
  • 全国

取扱い物件

  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分

表面利回り

3-5%程度

特徴

  • 独自開発のAIが投資価値の高い物件を厳選するので、物件の質が高い
  • データにより厳選された都市部の投資用賃貸物件を提案してくれる
  • オンライン・管理手数料はで手続きが完結する

みんなの口コミ

仲介料がゼロなので安心できた

開く

少額から投資ができる

開く
RENOSY(リノシー)の運営情報
運営会社
株式会社GA technologies
(ジーエーテクノロジーズ)
所在地
〒 106-6290
東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
事業内容
・ネット不動産マーケットプレイス「RENOSY」の開発・運営
・SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発
設立
2013年3月12日
取り扱いエリア
東京ほか
入居率
99.5%

RENOSYは、株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)が運営する不動産投資サービスです。東京を中心とした中古マンション投資に特化しています。

RENOSYでは、物件選定・融資手続き・賃貸管理・リノベーション・売却まで、不動産投資に必要な5つのプロセスをすべて1社で完結させることができるため、手続きが面倒な方には非常に大きいメリットと言えます。

これらがすべてオンラインで完結します。

また、AI技術を活用することで長期で安定的に運用できる物件を選定できるのも魅力です。

武蔵コーポレーション

武蔵コーポレーションFV

取扱いエリア

  • 関東
  • 関西
  • 全国

取扱い物件

  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分

表面利回り

9.5%

特徴

  • 収益不動産に特化した不動産会社
  • 出口戦略までをワンストップでサポート
  • メイン対象者は高年収層の駅近×富裕層向け

みんなの口コミ

常にスピーディーな対応してくれて満足しています。

開く

営業担当の方が誠実でした

開く
武蔵コーポレーションの運営情報
運営会社
武蔵コーポレーション株式会社
所在地
〒 330-86696-5-1
埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-7-5
ソニックシティビル21F
事業内容
・収益用不動産の売買
・仲介
・賃貸管理
設立
2005年12月9日
取り扱いエリア
関東
入居率
97%

武蔵コーポレーションは、物件の選定・資金融資・出口戦略までをワンストップで提供しています。武蔵コーポレーションは日本ではまだ数少ない個人向け資産運用会社として展開しています。

ラインナップとしてはアパートを中心に、マンションなどの収益不動産をメインに取り扱っています。物件の販売だけでなく、買取、資産形成の専門業務も請け負う「プライベートアセットマネジメント」を目指しています。

FJネクスト

取扱いエリア

  • 関東
  • 関西
  • 全国

取扱い物件

  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分

表面利回り

9.5%

特徴

  • 収益不動産に特化した不動産会社
  • 出口戦略までをワンストップでサポート
  • メイン対象者は高年収層の駅近×富裕層向け

みんなの口コミ

常にスピーディーな対応してくれて満足しています。

開く

営業担当の方が誠実でした

開く
武蔵コーポレーションの運営情報
運営会社
武蔵コーポレーション株式会社
所在地
〒 330-86696-5-1
埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-7-5
ソニックシティビル21F
事業内容
・収益用不動産の売買
・仲介
・賃貸管理
設立
2005年12月9日
取り扱いエリア
関東
入居率
97%

武蔵コーポレーションは、物件の選定・資金融資・出口戦略までをワンストップで提供しています。武蔵コーポレーションは日本ではまだ数少ない個人向け資産運用会社として展開しています。

ラインナップとしてはアパートを中心に、マンションなどの収益不動産をメインに取り扱っています。物件の販売だけでなく、買取、資産形成の専門業務も請け負う「プライベートアセットマネジメント」を目指しています。