不動産投資ローンの金利は今後どうなる？政策金利1.0%時代の見通しと対策

日銀は2026年6月の金融政策決定会合で政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げ、1995年以来31年ぶりの水準に到達しました。不動産投資ローンの金利も連動して上昇局面に入っており、返済額が増える前提で資金計画を組み直す必要が出ています。

2,500万円を35年で借りている場合、金利が2%から3%へ上がるだけで年間の返済額は16万800円増え、表面利回り5%の物件なら手取りは25万6,000円から9万5,000円まで縮みます。経費を差し引く前の段階で、これだけの差が生まれる計算です。

不動産投資ローンの金利の今後について、次の4点を整理して解説します。

• 日銀の政策金利と今後の見通し
• 変動金利と固定金利が上がる仕組み
• 金利1%上昇で返済額と手取りがどう変わるか
• 上昇局面で取れる対策と注意点

不動産投資ローンの金利は今後も上がるのか

日銀がマイナス金利政策を解除して以降、政策金利は段階的に引き上げられ、2026年6月の会合では1.0%程度まで到達しています。7月の会合では据え置かれたものの、物価と賃金の伸びを背景として追加の利上げ観測は市場に残ったままです。

金融機関の貸出金利は政策金利の動きに数か月遅れて反映されるため、投資用ローンの金利にも今後さらに上昇圧力がかかると見込まれています。すでに借りている人は基準金利の見直しを通じて、これから借りる人は契約した時点の金利で条件が決まるという違いがあります。

どちらの立場でも、金利が上がる前提で収支を組み直しておくことが欠かせません。

日銀の政策金利は1.0%まで上昇した

政策金利の水準は2026年に入って大きく変わりました。2026年6月の金融政策決定会合で0.75%程度から1.0%程度へ引き上げられ、1995年以来およそ31年ぶりとなる高い水準に達しています。

背景にあるのは物価上昇の定着と賃金の伸びで、日銀が目標としてきた2%の物価上昇が視野に入ったことで金融緩和を続ける理由が薄れました。2025年12月に0.75%へ引き上げられ、その半年後にさらに0.25ポイント動いたという経緯をたどっています。

利上げのペースは半年から1年に1回程度で推移しており、長く続いた超低金利の時代はすでに終わったと市場では受け止められています。待てば元の水準へ戻るという前提で資金計画を組んでしまうと、返済額が増えた局面で身動きが取れなくなります。

日銀は物価と賃金の動きを見ながら判断すると説明しており、金融政策決定会合は年8回開かれて結果はその日のうちに公表される仕組みです。開催日程も日銀のサイトで年度初めに公表されるため、変動金利で借りているなら手帳に入れて確認しておきましょう。

2027年にかけて追加の利上げが見込まれる

今後の見通しは緩やかな上昇が中心的な予想になっています。政策金利は2%前後を上限として、そこまで段階的に引き上げられていくとの見方が市場では優勢です。

金融機関の基準金利は秋の見直しで年0.25%程度の引き上げが見込まれ、実際に適用されるのは2027年1月以降になる金融機関が多いとみられます。政策金利が1.75%まで引き上げられた場合には、住宅ローンの変動金利が1.95%程度まで上がるという試算も公表されています。

投資用ローンは住宅ローンより1%から1.5%高い水準で設定されるため、金利3%台という条件が現実的な視野に入ってきました。ただし利上げのペースは物価と賃金の動きしだいで変わり、景気が減速すれば利上げそのものが止まる展開もあり得ます。

予想を前提に判断するのではなく、金利が上振れした場合でも耐えられる条件で試算しておきましょう。

時期	政策金利	動き
2024年3月	0〜0.1%	マイナス金利政策を解除
2025年12月	0.75%	追加利上げ
2026年6月	1.0%	31年ぶりの水準へ
2026年7月	1.0%	据え置き

不動産投資ローンの金利が上がる仕組み

金利の種類によって連動する指標が違うため、変動金利と固定金利では上がるタイミングも上がり幅も大きく変わってきます。変動金利が連動するのは短期プライムレートで、日銀が動かした政策金利が数か月ほど遅れて反映される流れです。

固定金利が連動するのは長期金利、つまり10年国債の利回りで、将来の物価や景気の見通しを市場が織り込みながら決まります。政策金利が実際に変更される前の段階で、固定金利だけが先に動き出す場面も珍しくありません。

投資用ローンにはさらに金融機関ごとの上乗せ幅が加わり、年収や自己資金、物件の収益性といった借り手の属性によって幅が決まる仕組みです。

変動金利は短期プライムレートに連動する

変動金利の基準になるのは短期プライムレートです。日銀が政策金利を引き上げると、数か月遅れて短期プライムレートも上がります。

短期プライムレートは金融機関が優良企業へ1年以内で貸し出す際の最優遇金利で、政策金利の変更後に各行が個別に見直しを公表する形をとります。長く年1.475%で据え置かれてきましたが、マイナス金利の解除後は複数回にわたって段階的に引き上げられてきました。

引き上げ幅は政策金利の変更幅とほぼ同じで、政策金利が0.25ポイント上がれば短期プライムレートも0.25ポイント動くという関係にあります。基準金利の見直しは年2回で、4月と10月に設定して実際の適用は翌年の1月や7月からという金融機関が一般的です。

投資用ローンでは基準金利に金融機関ごとの上乗せ幅が加わり、上乗せ幅は契約時に決まって返済期間中は原則として変わりません。上乗せ幅が同じでも基準金利が動けば適用金利は変わるため、契約書に記載された基準金利の名称を確認しておきましょう。

固定金利は長期金利に連動する

固定金利は10年国債の利回りを参考に決まります。市場が将来の利上げを織り込むと、政策金利が動く前に固定金利は上昇します。

2026年8月には主要な金融機関がほぼ全面的に固定金利を引き上げ、メガバンクの10年固定は2.55%から2.68%の水準になりました。フラット35の金利は年3.290%まで上がっており、変動金利との差は年2.21%という大きな幅まで開いています。

固定金利は返済額が確定する安心感と引き換えに高い金利を払う商品で、金利差を埋めるには何度も利上げが続く必要があります。投資用ローンで全期間固定を扱う金融機関は限られ、日本政策金融公庫なら年1.2%から2.0%の固定で借りられる場合もあります。

金利の種類	連動する指標	反映の速さ	2026年8月の水準
変動金利	短期プライムレート	政策金利から数か月遅れ	住宅ローンで年1.082%
10年固定	10年国債の利回り	政策金利より先に動く	メガバンクで2.55〜2.68%
全期間固定	10年国債の利回り	政策金利より先に動く	フラット35で年3.290%

金利が1%上がると返済額はどう変わるか

2,500万円を35年で借りた場合、金利2%の毎月返済額は約8万2,800円ですが、3%になると約9万6,200円まで増えて差は月1万3,400円になります。年間では16万800円の増加となるため、表面利回り5%の物件では手取りが3分の1近くまで縮んでしまう計算になります。

影響は毎月の返済額だけにとどまらず、返済比率が上がることで借入可能額そのものが減り、次の物件を買う余力も確実に落ちていきます。金融機関の審査も通りにくくなるため、買い増しを前提に描いていた拡大の計画そのものが崩れかねません。

借入額が大きいほど金利1%の差は重くのしかかり、規模を広げるほど金利の動きに敏感な収支構造へと変わっていきます。

2,500万円・35年のシミュレーション

金利ごとの返済額を並べてみると、影響の大きさがはっきり見えてきます。金利2%なら月8万2,800円、3%で月9万6,200円、4%になると月11万700円まで毎月の返済額が増えていきます。

35年間の総返済額でも差は開き、金利2%なら約3,478万円、4%なら約4,649万円で1,171万円の違いが生まれます。借入額が5,000万円なら金利1%の差は月2万6,800円まで広がり、物件を買い増すほど影響は倍で効いてきます。

返済額の増加分を家賃に転嫁して回収できるとは限らず、周辺相場が動かなければ家賃据え置きのまま負担だけが増える展開になります。購入前の試算では契約時の金利ではなく、そこへ2ポイント上乗せした数字を使って収支を確認しておきましょう。

すでに保有している物件でも試算のやり直しは有効で、金利が2%から3%へ動いた場合の手取りを先に把握しておきます。手取りが赤字に転じる金利水準を知っておけば、対策を打つ時期や売却を検討する基準をあらかじめ決められます。

イールドギャップが縮む影響

イールドギャップとは、物件の利回りから借入金利を引いた差のことを指します。表面利回り5%の物件で金利2%ならギャップは3%ありますが、金利4%になると1%まで一気に縮みます。

2,500万円で表面利回り5%の物件なら家賃収入は年125万円で、金利2%の返済は年99万4,000円のため差は25万6,000円残ります。金利3%では返済が年115万5,000円まで増えて差は9万5,000円まで縮み、金利4%では年132万8,000円で家賃収入を上回ります。

金利4%の状態は経費を差し引く前の段階で赤字であり、管理費と修繕積立金で年20万円ほど出ていくため手出しはさらに膨らみます。ギャップが小さいほど手元に残る現金は少なくなり、空室が1か月発生しただけで年間の収支があっさりひっくり返ります。

金利	毎月返済額	年間返済額	家賃125万円との差	イールドギャップ
2.0%	約8万2,800円	約99万4,000円	＋25万6,000円	3.0%
3.0%	約9万6,200円	約115万5,000円	＋9万5,000円	2.0%
4.0%	約11万700円	約132万8,000円	マイナス7万8,000円	1.0%

上の数値は借入2,500万円・返済期間35年・元利均等返済、表面利回り5%という前提で試算しています。

今後の金利上昇に備える方法

金利上昇に対して打てる手は、残債を減らす・金利を下げる・金利を固定するという3つの方向に整理できます。最も確実なのは繰上返済で残債を圧縮する方法で、元金が減っていれば金利が上がっても利息の増加分は小さく収まります。

借り換えは金融機関を変えて上乗せ幅を下げる手段で、返済実績を積んだ後であれば購入時より有利な条件を引き出せる場合もあります。固定への切り替えは返済額を確定させる選択で、上昇局面では返済額が読める状態そのものに大きな価値が生まれます。

収支の改善が見込めないなら、残債と査定額の差額を確認したうえで売却し、金利リスクそのものから外れるという判断もあります。どの対策を選ぶ場合でも、動き出すのが早いほど選べる手段の幅は広く残ります。

繰上返済で残債を減らす

繰上返済は、金利上昇の影響を直接小さくできる数少ない方法です。残債を2,500万円から2,000万円まで減らせば、金利1%上昇による負担の増え方も5分の4に抑えられます。

返済額軽減型を選べば毎月の返済額が直接下がるため、手元のキャッシュフローを改善したいなら期間短縮型より有効な選択です。期間短縮型は総返済額の圧縮に効きますが毎月の負担は変わらず、金利上昇局面で守りたい月々の収支には効きません。

繰上返済に回す金額の目安は年間の家賃収入の半分までとし、残りは修繕と空室への備えとして手元に確保しておきます。2,500万円の残債を100万円減らせば金利3%で年間3万円の利息が浮く計算で、効果は残債が多い早い時期ほど大きくなります。

手数料は金融機関によって差があり、無料の場合もあれば1回あたり数万円かかる場合もあるため契約書で確認しておきます。ボーナスの時期に年1回だけ実行するという運用でも、10年続ければ効果は着実に積み上がっていきます。

借り換えで金利を下げる

借り換えとは、別の金融機関で新しいローンを組み直して既存の借入を返済する手続きです。金利を1%下げられれば、借入2,500万円・残り30年という条件で総返済額は約450万円減ります。

効果が出やすいのは購入時より属性が改善しているケースで、年収が上がった場合や他の借入を完済した場合が該当します。数年にわたって満室で稼働している入居実績も、物件の収益性を示す資料として審査で評価される材料になります。

築年数が進むと借り換えは難しくなり、融資期間は法定耐用年数47年から築年数を引いた範囲に収まるのが一般的です。築20年の物件なら残る融資期間は27年となり、返済期間が短くなることで毎月の返済額が逆に増える場合もあります。

諸費用として事務手数料と登記費用で50万円前後かかるため、金利差が0.5%未満だと費用倒れになりかねません。金融機関ごとの金利水準については、不動産投資ローンの金利一覧にまとめているので比較の材料にしてください。

固定金利への切り替えを検討する

変動から固定へ切り替えれば、その先の返済額は完全に確定します。ただし固定金利は変動より年2%前後高いため、切り替えた瞬間から毎月の負担は確実に増えます。

固定が有利になるのは金利が大幅に上がり続けた場合だけで、現在の金利差を埋めるには9回以上の追加利上げが必要という試算もあります。投資用ローンで全期間固定を扱う金融機関は限られ、日本政策金融公庫は年1.2%から2.0%の固定を提供していますが融資額の上限は低めです。

10年固定なら扱う金融機関は増えますが、固定期間が終わった時点で当時の市場金利が適用される点には注意が必要です。売却まで10年以内と決めているなら固定を選ぶ意味は薄く、保有期間と金利の見通しを合わせて判断しましょう。

対策	効果	費用	向いている人
繰上返済（返済額軽減型）	毎月の返済額が下がる	0〜数万円	手元資金に余裕がある
借り換え	金利1%下げて総額450万円減	50万円前後	購入時より属性が改善
固定金利への切り替え	返済額が確定する	手数料のみ	長期保有で変動が不安
売却	金利リスクから外れる	仲介手数料と税金	収支の改善が見込めない

今後の不動産投資ローンで注意する点

住宅ローンで知られたルールが投資用ローンには適用されない場合があり、返済額の急増を防ぐ仕組みがない契約も珍しくありません。新規で購入するなら現在の金利ではなく上昇後の水準で試算し、契約時の数字だけで回る計画に頼らないことが重要になります。

販売会社のシミュレーションは金利が変わらない前提で作られている場合もあるため、自分で条件を変えて計算し直す必要があります。融資期間と団体信用生命保険の内容も金融機関ごとに差があり、条件をそろえて比較しないと金利の低さだけで不利な契約を選びかねません。

5年ルールと125%ルールは適用されない場合がある

住宅ローンには、金利上昇時に返済額が急増しないよう抑える2つの慣行があります。5年ルールと125%ルールについては、投資用ローンでは採用していない金融機関が多く見られます。

5年ルールは金利が上がっても5年間は毎月の返済額を据え置く仕組みで、125%ルールは見直し後の返済額を従来の1.25倍までに抑える取り決めです。投資用ローンでは金利の変更が翌月から返済額へ反映される契約もあり、上昇局面ではキャッシュフローが一気に悪化します。

契約している金融機関がどちらの扱いかは金銭消費貸借契約書の返済額の見直し条項で確認でき、ルールがない契約なら手元資金を厚く持つ必要があります。金利が1%上がった場合に増える返済額を計算し、その半年分は現金で確保しておきましょう。

5年ルールがあっても負担が消えるわけではなく、据え置かれた分は5年後にまとめて反映されて返済額が一気に増えます。据え置き期間中は利息の支払いが優先されて元金の減りが遅くなるため、ルールの有無にかかわらず繰上返済の備えが有効です。

新規購入は金利上昇を織り込んで試算する

購入するかどうかの判断は、現在の金利ではなく上昇した後の水準を基準に行います。契約時の金利に2ポイント上乗せしても収支が回る物件だけを、検討の対象として残しましょう。

金利2%で買うなら4%でも赤字にならないかを確認しますが、表面利回り5%の物件では条件を満たせません。利回り7%以上を狙うか頭金を厚く入れて借入額を抑える必要があり、自己資金1割では金利上昇に耐えられない構造になります。

頭金を2割入れれば借入額は2,000万円まで下がり、金利4%でも年間返済額は106万円にとどまって家賃125万円を下回ります。自己資金を厚くしておく判断が、金利上昇の局面では効いてきます。

空室率と家賃下落も同時に織り込み、稼働率90%・家賃10%下落・金利2ポイント上昇の3条件を重ねて試算しましょう。3つの条件をすべて入れても黒字が残る物件であれば、金利の動きに振り回されずに保有を続けられます。

• 金銭消費貸借契約書で返済額の見直し条項を確認する
• 金利2ポイント上昇時の増加分を半年分は現金で持つ
• 稼働率90%・家賃10%下落・金利2ポイント上昇の3条件で試算する
• 販売会社のシミュレーションを自分で計算し直す

まとめ

日銀の政策金利は2026年6月に1.0%へ引き上げられて1995年以来31年ぶりの水準に達し、今後も2%前後を上限とした段階的な上昇が見込まれています。変動金利は短期プライムレートに、固定金利は10年国債の利回りに連動して動く仕組みになっています。

2,500万円を35年で借りている場合、金利が2%から3%へ上がると年間の返済額は16万800円増える計算になります。表面利回り5%なら手取りは25万6,000円から9万5,000円まで縮み、金利4%では経費を引く前の段階で赤字に転じます。

投資用ローンには5年ルールと125%ルールがない契約もあり、金利の変更が翌月から返済額へ反映されるため契約書の確認が欠かせません。金利の上昇に備えて取れる手は、次の3つに整理できます。

• 返済額軽減型の繰上返済で残債を減らす
• 属性が改善しているなら借り換えで上乗せ幅を下げる
• 長期保有かつ変動が不安なら固定への切り替えを検討する

これから新規で購入するなら、金利が2ポイント上昇しても黒字が残る物件に絞り込みましょう。