収益物件のリフォームローンはどこで借りる？金利・審査・税務の扱いを解説

収益物件の原状回復や設備の交換に数百万円かかる場面では、手元資金を温存したままリフォームローンで工事費をまかなう選択肢があります。空室が続く物件ほど早く手を打つ必要があり、資金が貯まるのを待っていると機会損失のほうが大きくなります。

借入先は住宅金融支援機構・日本政策金融公庫・民間金融機関の3つに分かれ、金利は年1.35%から6.80%まで大きな幅があります。同じ500万円を20年で借りても、金利が0.5%違えば返済総額はおよそ60万円変わる計算です。

収益物件のリフォームローンについて、次の4点を整理して解説します。

• 借入先3つの金利・限度額・返済期間
• 審査で見られる項目と有担保・無担保の違い
• 修繕費と資本的支出という税務上の分かれ目
• リフォーム後の利回り試算と売却という選択肢

収益物件のリフォームローンとは

リフォームローンは工事費用の支払いに使途を限定した融資で、使い道が明確な分だけフリーローンより低い金利が設定されています。自宅向けの商品が一般的ですが、賃貸に出している収益物件を対象にした商品も各金融機関が用意しています。

物件を購入するときの不動産投資ローンとは別の商品で、すでに保有している物件の修繕や設備更新に使うものだと考えてください。借入額が数百万円と小さいため、不動産投資ローンより審査のハードルは低い傾向にあります。

投資用と自宅用ではリフォームローンが別になる

自宅のリフォームローンを収益物件の工事に使うことはできません。賃貸に出している物件の工事は事業性の融資にあたり、自宅向けの商品とは審査の考え方も金利も別に設定されています。

自宅用の無担保リフォームローンは年2%台から借りられる商品もありますが、投資用になると年3%台後半から5%程度が中心の水準になります。金融機関が空室リスクや家賃下落を織り込むため、同じ工事内容でも条件は厳しくなります。

資金使途を偽って自宅用の商品を申し込むと、発覚した時点で一括返済を求められる可能性があります。登記簿や確定申告の内容から賃貸中であることは把握されるため、最初から投資用の商品で相談するのが確実です。

住宅ローン控除もリフォーム費用には適用されず、自宅のリフォームで使える減税制度は収益物件では利用できません。税務上の扱いは後半の章であらためて整理します。

リフォームローンを使うべき場面と使わない方がよい場面

手元資金を残したまま工事を進めたいときに、リフォームローンは効果を発揮し、空室が続いている物件では、工事を先送りするほど家賃収入を失う期間が延びていきます。

家賃9万円の部屋が3か月空いたままなら27万円の機会損失が生まれ、100万円の工事で早期に決まるなら借入の利息を払っても十分に見合います。原状回復や設備更新のように入居付けへ直結する工事ほど、借入を使ってでも急ぐ価値があります。

一方で、築年数が進んで大規模修繕が続く物件では、借入を重ねても収支が改善しない場合があります。工事費を回収する前に次の修繕が来る状態なら、売却して資金を別の物件へ回す判断のほうが合理的です。

手元資金で無理なく払える少額の工事なら、あえて借入をする必要はありません。金利の負担と手数料を考えると、50万円以下の工事は現金で済ませたほうが有利になります。

項目	自宅用リフォームローン	収益物件向け
金利の目安	年2%台〜	年3%台後半〜5%程度
審査で見る対象	本人の年収と信用情報	年収に加えて物件の収益性
減税制度	要件を満たせば利用可	利用できない
工事費の扱い	家事費（経費にならない）	修繕費または資本的支出

収益物件のリフォームローンの借入先3つ

収益物件のリフォームで使える借入先は、住宅金融支援機構・日本政策金融公庫・民間金融機関の3つに整理できます。金利の低い順に公的機関が有利ですが、対象となる物件や工事の条件が細かく決められている点には注意が必要です。

公的機関は金利が低い代わりに審査から融資実行までに1か月前後かかり、急いで工事を始めたい場面には向いていません。民間の商品は金利が高めでも手続きが早く、資金使途の自由度も高いという違いがあります。

住宅金融支援機構の賃貸住宅リフォーム融資

公的機関のなかで最も金利が低いのが住宅金融支援機構の融資で、全期間固定金利で、返済期間10年以下なら年1.35%前後、11年以上でも年1.41%前後という水準が提示されています。

融資額は対象となる工事費の80%までで、返済期間は20年以内に設定されているため、工事費の2割は自己資金で用意する必要があります。全期間固定のため、金利上昇の局面でも返済額が変わらない安心感があります。

ただし住宅セーフティネット制度に登録した住宅など、対象となる物件の要件が細かく定められています。高齢者や子育て世帯の入居を拒まない住宅として登録するなど、事前の手続きが前提になる場合もあります。

要件を満たせる物件を持っているなら、金利面では最有力の選択肢になり、申し込みから融資実行までの期間を見込んで、工事の3か月ほど前から準備を始めましょう。

日本政策金融公庫の融資

政府系金融機関である日本政策金融公庫も、賃貸物件の修繕資金を扱っており、金利は年1%から3%程度で、融資限度額は4,800万円、条件によっては7,200万円まで設定されています。

返済期間は最長20年で、保証人や担保を用意できれば金利がさらに下がるケースもあり、大規模修繕のようにまとまった金額が必要な場面でも、限度額の面で対応しやすい借入先です。

審査では事業計画書の提出が求められ、リフォーム後にどれだけ収益が改善するかを数字で説明する必要があり、工事の見積書と改善後の家賃見込み、空室率の想定をそろえて臨みましょう。

申し込みから融資実行までは1か月ほどかかるため、工事業者との契約時期を逆算して動く必要があります。面談も実施されるので、物件の状況と修繕の必要性を自分の言葉で説明できるよう準備しておきます。

民間金融機関とノンバンクの商品

手続きの早さを優先するなら、民間の金融機関やノンバンクが選択肢になり、無担保型は融資限度額1,000万円以内・返済期間15年以内という条件が一般的で、公的機関より金利は高めです。

不動産を担保に入れる有担保型なら、限度額と返済期間の両方が大きく広がります。セゾンファンデックスの不動産担保型リフォームローンは、年3.75%から4.55%で100万円から1億円まで、返済期間5年から30年という条件を提示しています。

SBIエステートファイナンスの不動産投資ローンは300万円から10億円までを扱い、返済期間は最長25年、金利は年2.70%から6.80%の変動型です。ジャックスの投資用マンションローンのように、購入価格の105%まで融資して諸費用まで含められる商品もあります。

金利の幅が広いのは、物件の担保価値と借り手の属性で条件が個別に決まるためで、提示された金利が上限に近い場合は、他の金融機関にも相談して条件を比較しましょう。

借入先	金利の目安	融資限度額	返済期間	実行までの期間
住宅金融支援機構	年1.35〜1.41%（全期間固定）	工事費の80%まで	20年以内	1か月前後
日本政策金融公庫	年1〜3%程度	4,800万〜7,200万円	最長20年	1か月前後
民間（無担保）	年4〜6%程度	1,000万円以内	15年以内	2週間前後
民間（不動産担保）	年2.70〜6.80%	100万〜10億円	最長25〜30年	3〜4週間

収益物件のリフォームローンの金利と返済額

金利の差は借入額が小さくても長期で見れば無視できない金額になり、返済期間が長いほど影響は大きくなります。500万円を20年で借りた場合、金利が0.5ポイント違うだけで返済総額はおよそ60万円変わってきます。

返済期間を短くすれば利息は減りますが、毎月の返済額が増えてキャッシュフローを圧迫するという裏側があります。家賃収入から返済額を引いた手取りが赤字にならない範囲で、期間と金利のバランスを決めましょう。

借入額別の返済額シミュレーション

実際の金額で見ると判断がしやすくなり、500万円を金利年4%・10年で借りると毎月の返済額は約5万600円、利息の総額は約107万円になります。

同じ500万円を15年に延ばすと毎月の返済額は約3万7,000円まで下がりますが、利息の総額は約166万円まで膨らみます。毎月の負担を1万3,600円軽くする代わりに、59万円を追加で払う構図だと理解しておきましょう。

金利が年2%まで下がれば、10年返済でも毎月4万6,000円、利息の総額は約52万円まで圧縮でき、公的機関の融資を使えるかどうかで、同じ工事でも支払う総額は半分近く変わってきます。

返済額が家賃収入を超えると、工事をした結果として毎月の持ち出しが増えてしまい、工事前に家賃の見込みと返済額を並べて、手取りが黒字で残るかを確認しておく必要があります。

金利以外にかかる費用も確認する

比較するときは金利だけでなく、手数料まで含めた総額で判断し、事務手数料は借入額の2%前後、有担保型では抵当権設定の登記費用も別途かかります。

500万円を借りる場合、事務手数料が10万円、抵当権設定の登記費用が5万円前後というのが目安になり、金利が0.5%低くても手数料が高ければ、総支払額で逆転する場面は珍しくありません。

繰上返済の手数料も確認しておきたい項目で、無料の金融機関もあれば1回あたり数万円かかる場合もあります。家賃収入に余裕が出たときに前倒しで返す運用を考えているなら、手数料の有無は判断材料になります。

団体信用生命保険を付けられる商品では、金利に0.2%前後が上乗せされるのが一般的です。万一のときにローンが完済される安心と引き換えの負担になるため、既存の保険との重複も含めて検討しましょう。

条件	毎月の返済額	利息の総額	返済総額
500万円・年2%・10年	約4万6,000円	約52万円	約552万円
500万円・年4%・10年	約5万600円	約107万円	約607万円
500万円・年4%・15年	約3万7,000円	約166万円	約666万円

収益物件のリフォームローンの審査

審査では本人の年収や信用情報に加えて、リフォームする物件が生む収益まで見られる点が自宅用との大きな違いです。工事によって空室が埋まり収支が改善する見込みを示せれば、金融機関の評価は上がります。

借入額が数百万円と小さいため、数千万円を借りる不動産投資ローンよりは審査のハードルが低い傾向にあります。それでも既存の借入が多い場合や返済に延滞がある場合は、金額の大小にかかわらず否決されます。

審査で見られる項目

金融機関が確認するのは、返済の原資が続くかどうかという一点で、本人の年収と勤務先の安定性、既存の借入残高、物件の稼働状況と家賃収入が主な判断材料になります。

審査で提出を求められる書類は、次のとおりです。

• 本人確認書類と収入を証明する源泉徴収票または確定申告書
• 工事の見積書と工事内容がわかる図面
• 物件の登記事項証明書
• 賃貸借契約書または家賃の入金明細
• 既存借入の返済予定表

見積書は工事の内訳が細かく分かれているものを用意し、どの工事が入居付けにつながるかを説明できる状態にしておきます。金額だけが書かれた一式見積もりでは、金融機関が資金使途を判断できず審査が長引きます。

クレジットカードやスマートフォンの分割払いに延滞があると、信用情報に記録されて審査に影響します。申し込みの前に自分の信用情報を開示して、想定外の記録が残っていないか確認しておくと安全です。

有担保型と無担保型の違い

担保を入れるかどうかで、条件も審査のスピードも変わり、無担保型は審査が2週間前後と早い反面、限度額は1,000万円以内で金利も高めに設定されています。

有担保型は物件に抵当権を設定するため審査に3週間から4週間かかりますが、金利は低く返済期間も長く取れます。数百万円規模の工事なら無担保型、1,000万円を超える大規模修繕なら有担保型という使い分けが基本になります。

すでに不動産投資ローンで抵当権が設定されている物件では、2番抵当という形になって金利が上がる場合があります。残債と物件の評価額の差が小さいと、担保に入れる余力がなく否決されることもあります。

購入時に借りた金融機関へ先に相談すると、追加融資という形で対応してもらえる場合もあり、すでに取引実績があるぶん審査が早く進み、条件面でも有利になりやすい進め方です。

項目	無担保型	有担保型
融資限度額	1,000万円以内	1億円前後まで
返済期間	15年以内	最長25〜30年
金利	高め	低め
審査期間	2週間前後	3〜4週間
登記費用	不要	5万円前後

リフォーム費用と借入金の税務上の扱い

リフォーム費用は全額をその年の経費にできるとは限らず、修繕費と資本的支出のどちらに当たるかで扱いが分かれ、判定を誤って全額を経費に入れると、税務調査で否認されて追徴の対象になります。

ローンについても、支払った金額の全額が経費になるわけではありません。利息の部分だけが必要経費になり、元金の返済は経費に計上できない点を押さえておく必要があります。

修繕費と資本的支出の分かれ目

同じ工事でも、税務上の扱いは2つに分かれ、原状回復にあたる工事は修繕費として一括で経費にでき、価値を高める工事は資本的支出として減価償却します。

壁紙の張り替えや故障した給湯器の交換は修繕費にあたり、支払った年に全額を経費として計上できます。和室を洋室に変更する工事や間取りの変更は資本的支出とされ、耐用年数にわたって少しずつ経費化していきます。

判定に迷う場合の基準として、1件あたり20万円未満の工事、またはおおむね3年以内の周期で行う工事は修繕費として扱えます。60万円未満、または前年末の取得価額の10%以下という基準で判定する方法も認められています。

資本的支出になると、100万円の工事でも初年度の経費は数万円にとどまり、節税を目的に工事を急ぐ場合、修繕費として認められる内容かどうかを先に確認しておきましょう。

ローンの利息は経費、元金は経費にならない

返済額のうち経費になるのは利息の部分だけで、元金の返済は借りたお金を返しているだけなので、必要経費には計上できません。

500万円を金利4%・10年で借りた場合、毎月の返済額5万600円のうち初年度は月1万6,000円前後が利息にあたります。返済が進むほど利息の割合は減っていくため、経費として落とせる金額も年々小さくなります。

返済予定表には毎月の元金と利息の内訳が記載されているので、確定申告のときは年間の利息合計を借入金利子として計上します。修繕費や減価償却費と混同しないよう、科目を分けて記帳しておきましょう。

元金の返済は現金が出ていくのに経費にならないため、帳簿上は黒字でも手元の現金が減る状態が生まれます。デッドクロスと呼ばれる現象につながるため、返済期間の設定は慎重に判断する必要があります。

支出	税務上の扱い	経費になる時期
壁紙の張り替え・給湯器の交換	修繕費	支払った年に全額
間取り変更・和室から洋室へ	資本的支出	耐用年数にわたり減価償却
ローンの利息	借入金利子	支払った年に全額
ローンの元金	経費にならない	―

収益物件のリフォームローンで失敗しないために

工事をすれば必ず入居が決まるわけではなく、借入だけが残って収支が悪化する展開も現実に起きています。工事に踏み切る前に、リフォーム後の家賃と稼働率を数字で置いて回収できるかを確認する必要があります。

物件の状態によっては、修繕を重ねるより売却して次の物件へ資金を移すほうが有利な場面もあり、感情ではなく、投じた金額を何年で回収できるかという基準で判断しましょう。

リフォーム後の利回りを試算する

判断の軸になるのは、工事費を何年で回収できるかという数字で、100万円の工事で家賃が5,000円上がるなら、回収までにかかる期間は16年8か月という計算になります。

家賃が上がらず空室期間の短縮だけが効果なら、年間で何か月分の家賃を守れるかで換算します。年1か月分の空室を減らせる工事なら、家賃9万円の部屋で年9万円の効果があり、100万円の工事は11年で回収できます。

回収に10年以上かかる工事は、その間に別の修繕が発生するリスクも織り込む必要があります。給湯器やエアコンは15年前後で寿命を迎えるため、回収を終える前に次の出費が重なる可能性は低くありません。

工事費は複数の業者から見積もりを取り、同じ内容で比較して決めましょう。投資物件の実績が豊富な業者を選べば、入居付けに効く工事とそうでない工事を切り分けた提案を受けられます。

修繕より売却が有利な場合もある

すべての物件に工事をする価値があるわけではありません。築年数が進んで大規模修繕が続く物件では、借入を重ねても収支が改善しないまま残債だけが増えていきます。

外壁や屋上防水のように数百万円単位の工事が控えている場合、工事後の家賃で回収できるかを冷静に計算しましょう。回収に20年かかるなら、物件の残りの寿命と自分の投資期間を考えて売却も選択肢に入ります。

売却を検討するなら、工事をする前に査定を取って現状の価格を把握しておきます。リフォーム済みのほうが高く売れるとは限らず、投資家向けの物件では工事費ほど価格が上がらない場面も多く見られます。

買主が自分の好みで工事をしたいと考えているなら、現況のまま引き渡すほうが双方にとって合理的で、工事をするか売却するかは、査定額と工事費の両方を並べてから決めましょう。

• 工事費の回収期間を年数で計算し、10年以内に収まるかを確認する
• 見積もりは3社以上から取り、同じ工事内容でそろえて比較する
• 工事の前に売却査定を取り、現況のまま売る選択肢も並べる
• 回収前に発生しそうな次の修繕を、あらかじめ洗い出しておく

まとめ

収益物件のリフォームローンは工事費に使途を限定した融資で、自宅用の商品とは審査の考え方も金利も別に設定されています。借入先は住宅金融支援機構・日本政策金融公庫・民間金融機関の3つに分かれ、金利は年1.35%から6.80%まで幅があります。

公的機関は金利が年1%台と低い反面、融資実行まで1か月前後かかり対象となる物件の要件も細かく決められています。急いで入居付けをしたい原状回復工事では、金利の高さより着工の早さを優先したほうが得をする場面もあります。

税務上、原状回復にあたる工事は修繕費として一括で経費にでき、価値を高める工事は資本的支出として減価償却します。返済額のうち経費になるのは利息だけで、元金は現金が出ていくのに経費として計上できません。

工事に踏み切る前に確認したいのは、次の3点です。

• 工事費の回収期間（家賃上昇分と空室短縮分で年数を計算する）
• 工事後の返済額と家賃収入の差額（手取りが黒字で残るか）
• 工事をせずに売却した場合の査定額

数字を並べたうえで、工事と売却のどちらが有利かを判断しましょう。