ワンルーム投資の間取りは1Rと1Kどっち？専有面積25㎡が基準になる理由

投資用のワンルームを探していると、1Rと1Kが並んで出てきます。専有面積も18㎡から30㎡まで幅があり、どの間取りを選べば入居が決まりやすいのか判断しづらいところです。

間取りと専有面積は、家賃や空室率だけでなく融資の可否や売却時の買い手の数まで左右します。25㎡を下回る物件は住宅ローンを使えず、出口の売却先が投資家に限られる点も問題です。

ワンルーム投資の間取りについて、次の4点を整理して解説します。

• 1Rと1Kの違いと投資での使い分け
• ワンルーム条例が定める最低面積
• 融資で問われる専有面積の基準
• 避けたい間取りと現地で見るポイント

ワンルーム投資で選ばれる間取りの種類

投資用として流通するワンルームは、1Rと1Kの2種類にほぼ集約されます。どちらも単身者向けで、専有面積は20㎡から25㎡が中心です。

間取りの表記は、居室数とキッチンの配置で決まります。アルファベットが指す意味は次のとおりです。

• R：ルーム（居室）
• K：キッチン
• D：ダイニング
• L：リビング

1Kは居室1部屋とキッチンという構成です。1LDKなら、居室1部屋にLDKが加わります。

投資用の物件検索では、1Rと1Kを分けて指定できるポータルが大半です。検索条件の設定次第で、募集の反応も変わります。

1DKや1LDKもワンルームと呼ばれる場面がありますが、投資の世界では別のカテゴリーです。専有面積が30㎡を超え、購入価格も融資条件も変わってきます。

1Rと1Kの違い

1Rと1Kを分けるのは、キッチンと居室のあいだに仕切りがあるかどうかです。1Rはキッチンが居室の中にあり、1Kはキッチンが玄関側の廊下に独立しています。

専有面積はどちらも20㎡から25㎡が主流で、数字だけでは判別できません。同じ22㎡でも、仕切りの有無で居住性は大きく変わります。

1Kは調理の匂いや音が居室へ届きにくく、玄関から室内が見えにくい構造です。単身者からの評価は1Kのほうが高く、同じエリアなら家賃も2,000円から5,000円ほど上振れします。

1Rは仕切りがない分だけ居室を広く取れ、家具のレイアウトに自由度があります。エアコン1台で全体を空調できる点も、光熱費の面では有利です。

投資対象として選ぶなら、入居付けの速さで1Kに分があります。仲介会社が客付けする際、条件検索で1Kを指定する入居希望者が多いためです。

販売資料の表記が1Rでも、現地では簡易な仕切りが付いている物件もあります。図面の記号だけでなく、実際の構造の確認が必要です。

中古市場では1Kの流通量が多く、選択肢も広く取れます。1980年代の物件ほど1Rの比率が上がる傾向です。

1DK・1LDKとの違い

1DKと1LDKは、居室とは別に食事や団らんのスペースを持つ間取りです。専有面積は1DKで25㎡から35㎡、1LDKで40㎡前後まで広がります。

DKとLDKを分ける基準は、居室が1部屋の場合で8畳未満か8畳以上かです。不動産公正取引協議会連合会が表示規約で定めています。

物件価格は1Rや1Kより高く、都心の1LDKなら4,000万円台からが相場です。1戸あたりの投資額が上がり、利回りは下がる傾向にあります。

入居者層も変わり、中心は同棲カップルや在宅勤務の単身者です。滞在期間が長く退去が起きにくい一方、原状回復費は1Kより高くつきます。

少額から始めたい会社員が最初に買う対象としては、1Rか1Kが現実的です。1LDKは自己資金の要求水準が上がり、融資枠も大きく使います。

間取り	専有面積の目安	主な入居者層	投資での位置づけ
1R	18〜25㎡	学生・新社会人	価格は安いが客付けで不利
1K	20〜25㎡	単身の社会人	投資用の主流
1DK	25〜35㎡	単身・同棲	価格が上がり利回りは低下
1LDK	40㎡前後	同棲・在宅勤務者	自己資金と融資枠を大きく使う

ワンルーム投資の間取りは専有面積で決まる

間取りの表記より重要なのが、登記簿に載る専有面積です。数字によって、融資の可否も入居需要も売却先も変わってきます。

投資用として流通する中古ワンルームは、20㎡から25㎡が中心です。1980年代から1990年代に建てられた物件には、16㎡台の狭小タイプも残っています。

新築で18㎡台が出てこないのは、自治体のワンルーム条例が最低面積を定めているためです。東京23区の多くは25㎡を下限に設定しています。

専有面積は登記簿と売買契約書の両方に記載されます。数字が一致しないのは、測り方が異なるためです。

購入前に、どちらの面積で融資審査を受けるかを金融機関へ確認します。

投資用ワンルームの主流は20〜25㎡

現在流通している投資用ワンルームの中心は、20㎡から25㎡です。25㎡あればベッドとデスク、収納を置いても生活動線を確保できます。

20㎡を下回ると、家具の配置に制約が出ます。シングルベッドと小型の机を置いた時点で、床面がほぼ埋まる広さです。

築年数によって面積の傾向は分かれます。1990年代までの物件には16㎡から18㎡の狭小タイプが多く、2000年代以降は25㎡前後が標準です。

面積が広いほど購入価格は上がり、表面利回りは下がります。18㎡の物件が2,000万円で利回り4.8%、25㎡の物件が2,600万円で利回り4.2%が一例です。

利回りだけを見て狭小物件を選ぶと、空室期間の長さで実質利回りが逆転します。年間1か月の空室差が生じれば、8%相当の収入減です。

新築の投資用ワンルームは、条例の下限に合わせて25㎡前後で設計されます。中古で20㎡を切る物件は、築30年前後の住戸が中心です。

ワンルーム条例で最低面積が定められている

ワンルームマンション条例は、自治体が独自に定める建築規制です。東京23区の多くは、住戸の最低専有面積を25㎡に設定しています。

渋谷区のように28㎡を下限とする区もあり、基準は自治体ごとにばらばらです。政令指定都市では16㎡や18㎡を下限とする例も残っています。

規制の目的は、単身者向け住戸の過度な集中を抑えることです。住民のコミュニティ希薄化や、ごみ出しをめぐるトラブルの防止が背景にあります。

一定戸数を超えるワンルームでは、ファミリー向け住戸の付置が条件です。駐輪場の設置台数や管理人室の確保を条件にする自治体もあります。

条例は新築の建築時にかかる規制で、既存の物件には適用されません。20㎡未満の中古ワンルームが今も市場に出ているのは、条例施行前に建てられた物件だからです。

区分	最低専有面積の目安	備考
東京23区の多く	25㎡	ファミリー住戸の付置義務がある区もある
渋谷区	28㎡	23区のなかでは厳しい水準
一部の政令指定都市	16〜18㎡	都心より緩やかな設定
条例施行前の既存物件	規制の対象外	16〜18㎡の中古が流通

ワンルーム投資の間取りが融資に与える影響

専有面積は、融資の審査で明確な基準として使われます。基準を下回る住戸は、金利や頭金の条件が一段厳しい扱いです。

投資用ローンと住宅ローンでは、求められる面積が違います。投資用ローンは20㎡前後から対応する金融機関がある一方、住宅ローンは30㎡以上を基準とする例が大半です。

面積の測り方にも2種類あり、契約書と登記簿で数字が食い違います。壁芯面積は壁の中心線で測り、内法面積は壁の内側で測るためです。

面積の基準は物件の担保評価にも反映されます。評価が低ければ、融資額が売買価格に届きません。

自己資金で差額を埋められないなら、購入自体を見送る判断になります。

投資用ローンで問われる専有面積

投資用ローンの面積基準は、金融機関によって幅があります。20㎡以上を条件とする銀行が多く、18㎡台になると対象外になります。

頭金を2割から3割入れれば、16㎡台でも融資に応じるケースもあります。自己資金を厚く求められる分、レバレッジは効きにくくなります。

面積が小さいほど担保評価も低めです。評価額が売買価格に届かなければ、差額を自己資金で埋める必要があります。

2戸目以降を買い進める場面でも、面積は効いてくる要素です。狭小物件は担保余力を生みにくく、次の融資の枠を圧迫するためです。

金利にも差が出ます。同じ属性でも、25㎡の物件は年2%台前半、18㎡の物件は年3%台を提示されるケースもあります。

金融機関の面積基準は公表されていません。仲介会社や販売会社が持つ提携先の情報から、要件を確認します。

スルガ銀行やオリックス銀行は、投資用ワンルームへの融資実績が豊富です。面積の下限も比較的緩やかに設定されています。

面積が基準を満たしても、築年数で融資期間が制限されます。法定耐用年数47年から築年数を引いた期間が上限です。

住宅ローンは壁芯30㎡以上が基準

将来的に自分で住む可能性を残すなら、住宅ローンの基準も確認します。多くの金融機関が、壁芯面積30㎡以上を住宅ローンの条件にしています。

フラット35も壁芯30㎡以上を要件としており、下回る住戸は利用できません。登記簿の内法面積しか分からない場合、28.31㎡以上を代替の基準とする運用もあります。

壁芯面積と内法面積の差は、1㎡から2㎡ほど生じます。契約書に25㎡と書かれていても、登記簿では23㎡台になる物件が一般的です。

25㎡のワンルームは、投資用ローンは通っても住宅ローンは使えません。売却先が実需の購入者ではなく、投資家に限られることを意味します。

買い手が投資家に絞られると、価格は利回りで決まる世界です。実需の相場より低い水準で値付けされ、売却時の手取りが目減りします。

ローンの種類	面積の基準	基準を下回った場合
投資用ローン（一般的な銀行）	壁芯20㎡以上	頭金2〜3割で対応する銀行もある
投資用ローン（基準が緩い銀行）	壁芯16㎡以上	金利が年3%台になる場合がある
住宅ローン	壁芯30㎡以上	原則として利用できない
フラット35	壁芯30㎡以上	内法28.31㎡以上で代替する運用あり

ワンルーム投資の間取りと入居需要の関係

間取りは、空室期間と家賃の水準に直結します。同じ立地でも、1Rと1Kでは客付けのスピードが変わります。

入居者が重視するのは、キッチンの独立性と水回りの構成です。バスとトイレが別かどうかで、内見の申込数が大きく動きます。

設備の追加で埋められる差と、間取りでは変えられない差は別物です。購入前に、どちらの要素で不利になっているかを見極めます。

間取りで決まる要素は、購入後に手を入れても変わりません。専有面積とキッチンの仕切りは、リフォームで動かせない部分です。

エアコンや宅配ボックスは後から追加できます。募集が決まらないとき、まず設備側で打てる手を確認します。

1Kのほうが空室期間は短い

客付けの現場では、1Kのほうが早く決まります。賃貸ポータルの条件検索で、1Kを指定して絞り込む入居希望者が多いためです。

1Rを検索条件から外す入居者が一定数いるため、母数の段階で差がつきます。同じ家賃と立地なら、1Kの募集期間は1Rより2週間ほど短く収まります。

キッチンの匂いが居室に回る点も、1Rが敬遠される理由です。自炊する入居者ほど、仕切りの有無を重視します。

1Rでも、玄関から居室までの廊下が確保されていれば評価が上がる場合もあります。廊下タイプと呼ばれる構造で、実質的に1Kに近い使い方ができます。

逆に、玄関を開けるとすぐ居室が見える構造は不利です。内見の段階で候補から外れやすく、募集期間が延びます。

募集条件が同じなら、間取りの差が反響数に直結する構図です。1Rは問い合わせが入らず、家賃を下げて調整する場面が増えます。

家賃を3,000円下げれば、年間で3万6,000円の減収です。35年保有すれば126万円の差になります。

購入時の価格差より、稼働率と家賃の差のほうが長期では大きく効きます。

バス・トイレ別が家賃を左右する

水回りの構成は、間取り以上に家賃へ影響します。同じ22㎡でも、バス・トイレ別なら3点ユニットより家賃は5,000円前後高くなります。

3点ユニットは浴槽と洗面台、便器が1つの空間に収まった構造です。1980年代から1990年代の物件に多く見られます。

単身者向けの調査では、バス・トイレ別を必須条件に挙げる回答が過半数です。特に女性の入居希望者は、条件から外さない傾向が強く出ます。

3点ユニットの物件は、購入価格が相場より安めです。安く買える代わりに、家賃も空室期間も不利な条件を引き受けることになります。

リフォームで分離するには、配管の移設と防水工事が必要です。工事費は100万円を超え、22㎡の住戸では設置スペースの確保も困難です。

• 変えられる要素：エアコンの更新、独立洗面台の設置、宅配ボックスの追加、インターネット無料化
• 変えられない要素：専有面積、キッチンの仕切りの有無、3点ユニットの構成、天井高

ワンルーム投資で避けたい間取り

利回りの高さに引かれて選ぶと、後から取り返せない間取りがあります。専有面積と水回りの構成は、購入後に変更できません。

避ける対象は、20㎡未満の狭小物件と、居室の形が使いにくい変形間取りです。どちらも入居付けと売却の両方で不利に働きます。

販売資料の表面利回りだけでは、不利な条件が見えません。現地と図面の両方で、実際の使い勝手を確認します。

購入後に変更できるのは設備だけです。専有面積と水回りの構成、居室の形は、所有している限り変わりません。

販売資料に不利な条件は書かれていません。図面と現地の両方を、自分の目で確認する必要があります。

20㎡未満の狭小物件

20㎡を下回る住戸は、入居者の選択肢から外れやすくなります。16㎡から18㎡の物件は、条例施行前に建てられた築30年超の住戸が中心です。

築年数が進んでいるため、給排水管の更新や外壁の大規模修繕が近づいています。修繕積立金の値上げが総会で決議されるかもしれません。

融資の面でも不利で、対応する金融機関が限られます。頭金を2割から3割求められ、金利も高めに設定されます。

売却時には、同じ制約が買い手側にも及ぶ点が問題です。融資が付きにくい物件は買い手が減り、価格交渉で下げられやすくなります。

供給が絞られたことで希少価値が上がるという見方もあります。ただし希少価値が働くのは立地が良い物件に限られ、駅から遠い狭小物件には当てはまりません。

16㎡から18㎡の住戸は、1980年代の学生向け物件に多く見られます。当時は風呂なしや共同トイレの住戸も供給されていました。

現在の単身者の基準では、生活の最低ラインを下回ります。テレワークの普及で、居室に机を置ける広さを求める入居者が増えました。

家賃を下げても決まらない状態が続けば、保有コストだけが積み上がります。

ロフト付き・変形間取り

ロフト付きの住戸は、専有面積の数字以上に狭く感じられます。ロフト部分は建築基準法上の床面積に算入されず、居室として使える広さは変わりません。

天井高が1.4m以下に制限されるため、立って移動できません。夏場は熱がこもり、寝室として使いにくい構造です。

募集時にはロフト付きが強みになる場面もあります。荷物の収納先として評価する入居者もいるためです。

三角形や台形の居室も、家具を置きにくく敬遠されます。壁面が斜めだとベッドやデスクが収まらず、デッドスペースが生まれます。

柱が居室内に張り出した住戸も同様です。図面では面積が確保されていても、実際に使える範囲は数㎡狭くなります。

避けたい条件	入居付けへの影響	売却時への影響
専有面積20㎡未満	検索条件から外れる	融資が付かず買い手が減る
3点ユニット	家賃が5,000円前後下がる	利回り重視の買い手に限定
ロフト付き	評価は入居者により分かれる	居室面積は増えない
変形間取り・柱の張り出し	家具が置けず敬遠される	内見での印象が悪い

ワンルーム投資の間取り選びで確認すること

間取りの良し悪しは、図面と現地の両方を見ないと判断できません。販売資料の平面図だけでは、柱の張り出しや天井高が分かりません。

出口まで見据えるなら、専有面積は25㎡以上を基準にします。将来の売却先を投資家だけに絞らないための条件です。

入居中で室内を見られない物件も多く、同じ建物の別住戸で代替します。管理会社への間取り図の提供依頼も有効です。

間取り図は、販売資料と管理会社の保管分で内容が違う場合があります。リフォーム履歴が反映されていない資料も出回っています。

申し込みの前に、最新の間取り図を取り寄せましょう。管理会社への確認は仲介会社を通して依頼できます。

専有面積は25㎡以上を基準にする

購入の判断基準として、専有面積25㎡以上を置きます。条例の下限を満たし、入居者の検索条件からも外れにくい水準だからです。

25㎡未満の物件を検討するなら、立地の条件を厳しく見ます。駅徒歩5分以内、都心3区へのアクセスが20分以内といった基準です。

立地で補えない狭小物件は、空室期間が長引きます。年間で1か月の空室が生じれば、実質利回りは8%の目減りです。

面積が広い物件ほど価格は上がり、表面利回りは下がります。25㎡で利回り4.2%と18㎡で4.8%を比べるなら、空室リスクまで含めた判断が必要です。

10年間の総収入で比較すると、稼働率の差が利回りの差を上回る場面が多く見られます。空室期間を織り込んだシミュレーションを作りましょう。

25㎡を境に、買い手の層は入れ替わります。30㎡に近づくと実需の購入者が視野に入るため、売却先は投資家だけに限られません。

都心では25㎡以上の中古ワンルームが2,500万円前後で流通しています。18㎡台なら2,000万円を下回る物件も出てくる水準です。

500万円の価格差を、空室リスクと売却時の不利で埋められるかを検討します。

現地と図面で確認する項目

現地では、図面に表れない要素を確認します。柱の張り出し、天井高、窓の向きと大きさは、実際に室内へ入らないと分かりません。

確認しておきたい項目は、次の5点です。

• 居室内への柱の張り出しと、家具を置ける壁面の長さ
• 天井高（2.4m以上あるか）
• 窓の向きと採光（北向きの単身向け住戸は敬遠されやすい）
• 収納の有無と奥行き
• 洗濯機置き場が室内にあるか

洗濯機置き場が室外の物件は、募集時に不利になります。1980年代の物件に多いのは、ベランダ置きの住戸です。

図面では、壁芯面積と登記簿の内法面積を両方確認します。金融機関がどちらの数字で審査するかによって、融資の可否が変わるためです。

入居中で内見できない場合は、同じ建物の空室を見せてもらいます。管理会社が保管している間取り図や、過去の募集図面も参考になります。

まとめ

投資用ワンルームの間取りは、1Rと1Kにほぼ集約されます。違いはキッチンの仕切りだけですが、1Kのほうが募集期間は2週間ほど短く、家賃も2,000円から5,000円高く決まります。

専有面積は20㎡から25㎡が主流です。東京23区の多くはワンルーム条例で最低25㎡を定めており、20㎡未満の中古は条例施行前に建てられた築30年超の物件です。

融資では面積が明確な基準になります。投資用ローンは壁芯20㎡以上、住宅ローンとフラット35は壁芯30㎡以上が条件で、25㎡のワンルームは住宅ローンを使えません。

売却先が投資家に限られると、価格は利回りで決まります。出口まで見据えるなら、専有面積25㎡以上を基準に選びましょう。

購入前に確認したいのは、次の3点です。

• 専有面積（壁芯と登記簿の内法を両方確認）
• 水回りの構成（バス・トイレ別か3点ユニットか）
• 居室の形（柱の張り出しと家具を置ける壁面）

図面と現地の両方を見てから、申し込みに進みましょう。