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資産運用

投資は、収支が確定したときに、成功したか失敗したかが決まります。不動産投資であれば、収支が確定するのは、不動産を売却したときです。

売却で失敗すると、賃料で得た収入分を失い、マイナスになるかもしれません。利益を得たまま不動産投資を終わらせるには、どのような出口戦略を立てれば良いのか紹介します。

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不動産投資の「出口戦略」とは?3パターンを紹介

出口戦略とは、投資の区切りを「どのようにするか」を決める方針のこと。この項目では不動産投資の主な出口戦略について紹介していきます。

パターン1.収益物件として売却

ひとつめは、収益物件のまま売却する戦略です。当然、購入するのは同じく家賃収入が目当ての投資家になります。そのため、入居率や期待利回りが高くなければいけません。当然、空室率が高くて新たな入居者を見込みづらい場合は、買い手を見つけるのが大変です。

収益物件として売却できるかは、判断の基準として収益性を算出します。計算は、年間の家賃収入を期待利回りで割ります。

その金額に、これまで得た利益の総額を加えた金額が、当該物件の購入価格を上回っていれば、収益物件として売却してもプラスのままで不動産投資を終えられます。計算式にすると以下のとおりです。

年間の家賃収入÷期待利回り(%)+利益の総額>物件の購入価格

期待利回りとは、買い手が物件を購入したくなる利回りで、立地や築年数、構造、入居率などから決められます。都市部では5%前後で、東京都ではそれよりも低く、地方では高めに設定されるのが一般的です。

パターン2.更地化して売却

先ほどの計算結果が物件の購入価格を下回れば、収益物件として売却すると損します。もし、土地のほうに資産価値があって、土地だけの売却で不動産投資がプラスになるなら、更地にして売却することを考えたいものです

マンションの区分投資では不可能ですが、戸建て投資やアパート・マンションの一棟投資では有効な戦略です。

同じ土地でも、収益物件があると、建物の収益性で価値が判断されます。建物がなければ、土地の資産価値だけで売却できるというわけです。

土地を売却するときは、建物を解体して更地にしたほうが買い手を見つけやすいですが、費用が負担になります。そこで、土地の価値よりも1割ほど値引きして、建物を残したまま売却するケースも考えられます。

買い手にしてみれば、解体せずに建物を再利用すると、お得に物件を入手できたことになります。

また、不動産投資の結果は別として、物件に何らかの問題がある場合は、建物を解体して売却するほうが、買い手が見つかりやすいです。たとえば、違法建築物や既存不適格(建築時は問題なかったが、法改正で基準を満たせなくなった状態)のような物件です。

なお、収益物件を解体して更地化するには、住民に退去してもらわなければいけません。賃貸借契約を「定期借家契約」にしたり、新たな住居を用意する前提で交渉したりするなど、長期にわたって準備が必要です。

パターン3.居住用として売却

居住用として売却する戦略もあります。1棟投資では現実的ではありませんが、マンション区分投資や戸建て投資では、住人が気に入って居住用として買い取る場合があるので、十分に期待できる戦略です。買い手次第で、売値が収益物件としての売却より高額になる可能性があります

ただし、空室の状態で売却する場合は、相場を参考にして売却価格を設定しなければいけません。売却価格によっては、不動産投資がマイナスになる恐れもあります。リフォームやリノベーションで付加価値を持たせるなど、高額で売却するための対策が必要です。

【物件別】不動産投資の出口戦略

続いて、物件別にどのような出口戦略を立てれば良いか見てみましょう。

ワンルームマンションの出口戦略

ワンルームマンションは、価格が手頃で購入しやすい反面、売却先が限られるデメリットがあります。居住用物件としての需要は見込めないため、投資用物件として売却する前提で、出口戦略を立てなければいけません。

中古の場合

中古のワンルームマンションは、短期間で売却することを検討します。理由は3つです。

まずは、値崩れしにくい点です。新築であれば、最初の数年で大きく資産価値が下がりますが、中古であれば緩やかに減少します。相場の変動によって、購入時より高く売れる物件も珍しくありません。

次に、減価償却できる期間が長い点です。減価償却では、毎年一定額を経費に計上できるため、所得を減らして税金を少なくできるメリットがあります。

しかし、減価償却できる年数は限られており、ワンルームマンションに多いRC造では47年です。また、金融機関が融資するときは、減価償却できる期間で判断することが多いため、残年数があまりにも少ないと、買い手が見つからないおそれがあります。

築30年以上になると、大きく価値が下がりやすいため、それまでに売却できるように検討するべきです。

ただし、購入から5年以内に売却すると、短期譲渡と見なされ、売却益に対して39.63%の税金が課せられてしまいます。6年以上(正確には購入から6回目の1月1日を過ぎるまで)保有すれば、長期譲渡となって税率は20.315%と約半分です。

新築の場合

逆に、新築のワンルームは長期間保有することを考えしましょう。先述のとおり、短期間で大きく資産価値が下がるため、よほど人気がある物件でない限り、売却で不動産投資をプラスにするのは困難です。

保有すると、長期にわたって安定した家賃収入を期待できます。数十年くらい保有して、築30年以上など再び資産価値が大きく下落する前に売却すると、利益が出ている状態で不動産投資を終了できるでしょう。

アパート・マンショ一1棟の出口戦略

アパートやマンションの一棟投資では、中古と新築で選べる出口戦略が異なります。

中古の場合

中古の物件は、安く購入した後、リフォームやリノベーションで付加価値を持たせて、数年後に高く売却する戦略を立てられそうです。ただし、ターゲットとなる層の減少などが考えられる場合は、そこまで有効ではありません。

むしろ、更地にして売却したり、駐車場にしたり、新たな建物で収入を得たりするなど、土地の活用で利益を出せる可能性があります

新築の場合

新築の物件は、相続税対策として有効です。最低でも3年以上、譲渡所得にかかる税金を考慮して6年以上保有すれば、税金の負担を大きく軽減できます。ただし、相続税対策のために高額を借り入れている場合は、よほど高値で売却しないと、トータルではマイナスになってしまいます。

できれば、満室の状態でオーナーチェンジ物件として売却するのが理想です。そのためには、購入時に家賃を高めに設定しても入居を見込める物件を選ぶと良いでしょう。

戸建ての出口戦略

戸建て投資は、出口戦略の選択肢が豊富です。収益物件や居住用物件として売却したり、更地にして土地を活用できたりします。更地にしたり、リフォーム・リノベーションしたりするときも、アパートやマンションの一棟投資より費用は少なめです。

ただし、中古の物件は減価償却できる期間や住宅ローンの返済期間が短いため、買い手に敬遠される恐れがあります。その場合は土地の活用を考えたほうが良いでしょう。

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不動産投資の出口戦略を成功させるには?

最後に、不動産投資の出口戦略を成功させるポイントを見てみましょう。

集客力の高い物件を選ぶ

不動産投資の出口戦略は、ほとんどが物件の売却を前提としているため、高く売れる物件を選ぶのが成功のポイントです。集客力の高い物件を選ぶことです。

例えば立地や利便性、治安などが良いところにある物件です。一人暮らしをターゲットにするなら、駅近で買い物や飲食に不自由しないところですし、ファミリー層向けなら、環境が良くて教育機関や病院に通いやすいところになるでしょう。

現在は需要があっても、大学や企業など、特定の何かに依存しているエリアは、撤退したときのリスクが大きいため、慎重に見極めたいところです。

定期的にメンテナンスをする

物件は、定期的にメンテナンスをしないと劣化が進んでしまい、いざ売却したいときに買い手が見つからない恐れがあります。

メンテナンスには費用がかかりますが、良い状態を保てるのがメリットです。メンテナンスによって資産価値を維持できて、買い手がすぐに見つかれば、費用の相当額は回収できるでしょう。

高く売れるタイミングで売却する

高値で売却するには、常に相場を注視して、値上がりしたタイミングを狙います。また、購入から6年以上経って長期譲渡所得が適用されたり、減価償却中に売却すると、税金の負担を軽減できたりと、手元に多くの利益を残せるでしょう

特に、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」には注意が必要です。先述のとおり、減価償却費は手元のお金を減らさずに経費として計上できます。逆に、ローンの元金返済額は経費として計上できず、手元のお金から充当しなければいけません。

元金返済額が減価償却費を上回ると、経費が減って税金が増える上に、利益も少なくなるため、帳簿上では黒字でもキャッシュフローではマイナスになる恐れがあります。

そのため、デッドクロスが利益を圧迫しそうなときも、売却のタイミングといえるでしょう。

まとめ

不動産投資の出口戦略は、物件の種類や状態によって異なりますが、できるだけ高値で売却して多くの利益を残すのがゴールになる点は共通しています。そのためには、タイミングを見計らい、買い手にとって魅力的に見える状態にする対策が必要です。

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