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資産運用

不動産投資では物件購入にあたり、多額の費用がかかります。自己資金だけで物件を購入することは難しいため、多くの人は金融機関から融資を受けて物件を購入することが一般的です。しかし、なかには全額借入金で物件を購入する「フルローン」を検討する人もいます。

この記事では、不動産投資におけるフルローンやメリット・デメリット、フルローンで融資を受けるための条件について、マンション投資を例として紹介します。

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不動産投資におけるフルローンとは

投資用の不動産は、ワンルームマンションの区分投資でも数百万円、一棟買いとなれば数千万円から数億円の費用が必要です。これから不動産投資を始めたい人にとって、不動産投資の頭金を自己資金だけで賄うのは難しいでしょう

そのため、多くの方が金融機関でローンを組んで、不足分の融資を受けます。しかし、融資を受けるには一定額の自己資金を用意しなければいけません。金融機関にもよりますが、最低でも購入金額の1割、できれば3割以上の自己資金を求められます

しかし、購入金額が億単位であれば、1割でも数千万円です。用意するのは難しいものの、だからといって、自己資金が貯まるまで待っていては、投資のチャンスを逃すおそれがあります。

金融機関によってはフルローンで融資してくれるところもあるため、審査に通れば、少ない自己資金でも、すぐに不動産投資を始められるでしょう。

なお、購入時にかかる仲介手数料や税金などの諸経費はフルローンの対象外です。不動産会社から諸経費を含めたフルローンを持ちかけられたときは、正規の手続きで融資されるのか確認しましょう。不正があると、発覚した際に全額の返済を求められるからです。

不動産投資でフルローンを組むメリット

続いて、不動産投資でフルローンを組むと、どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

手元に自己資金を確保できる

フルローンで物件を購入できれば、手元に自己資金を残せます。空室の物件は、入居者を募集するためにリフォームしたり、広告を出したりしなければいけません。ほかにも、不動産管理会社への委託料や修繕費、税金など、不動産投資には多くのお金がかかります

また、プライベートでも予期せず事故に遭う、病気にかかるなどして、まとまったお金が必要になる場合もあります。その際に、自己資金が残っていれば、新たにお金を調達する必要がなく、余裕を持って対処できるでしょう

レバレッジ効果を最大化できる

そもそも、不動産投資で融資を受ける理由は、「レバレッジ効果」を大きくするためです。レバレッジは「てこ」という意味で、レバレッジ効果とは「少ない自己資金で多くの利益を得られる状態」を指します。

例えば、自己資金だけで5,000万円の物件を購入し、純利益の利回りが5%であれば、得られる純利益は毎年250万円です。つまり、自己資金の5%に相当する利益を得られたという計算になります。

一方、純利益の利回りが5%と同率であっても自己資金の5,000万円に借入金の5,000万円を加えて1億円の物件を購入した場合は、得られる純利益は毎年500万円です。もちろん、すべてが利益になるわけでなく、そこから借入金の返済額を差し引かなければいけません。

仮に年利2.5%の固定金利で、返済期間は35年間のローンを、元利均等方式で返済すると、毎月の返済額は178,747円です。年間では約214.5万円となります。元利均等方式とは、返済額は一定であるが、元本と利息の割合が毎月変わる返済方式です。

最終的な利益は285.5万円となり、自己資金の約5.7%と、レバレッジの効果で0.7%利益が増えます。金利や利回りによっては、もっとレバレッジの効果が大きくなる可能性もあります。

当然、フルローンで自己資金がゼロであれば、最大のレバレッジ効果を得られるわけです

「自分にとって効率のいい投資って何かな?」とお悩みの方は、投資を始める上で重要なあるポイントを、まずは押さえておくことが大切です。それは、自分がどのような「投資タイプ」なのかを事前に把握しておくことです。 MIRAPの投資診断ではLINEでカンタンに「投資タイプ」を知ることができます。あなたは一体 なにタイプでしょう?

不動産投資でフルローンを組むデメリット

一方で、不動産投資でフルローンを組むのはデメリットもあり、大きなリスクになりかねません。

毎月の返済金額が増える

不動産投資のフルローンは、借入額が高額になるため、返済期間を35年にしても、毎月の返済額は大きな負担になります。本来であれば、家賃収入の中から返済額を支払いますが、返済額が家賃収入を上回ると、本業の収入や貯金を取り崩して捻出しなければいけません。

空室が発生するなどして、見込みどおりの家賃収入を得られないと、返済に行き詰まるおそれがあります。

また、ローンの返済額のうち、元本に充当する部分については経費に含めることができず、経費にして税金を減らすということもできません。経費にできるのは利息に相当する部分のみです。

減価償却ができる間は、利益を手元に残したまま税金を減らすことができます。減価償却とは、決められた年数に従って資産の価値を減らし、その分を経費として処理できる会計上の手続きです。

事業で資産になるものを購入したときは、「現金や預金が減る代わりに資産が増えた」という仕訳をします。その後、減価償却によって資産の価値を減らし、その分は経費として収入から差し引きますが、実際のキャッシュフロー(支出)は発生していません。

キャッシュフローが発生していないのに、経費は増えているので、利益を手元に残したまま税金を減らせるわけです。

しかし、減価償却できる期間には限りがあります。それまでに返済が終わっていないと、手元に利益を残すことが困難になります。

フルローンを利用する際は、返済が終わるまで、手元に安定して利益を残せるか確認しましょう。

金融機関の審査が厳しくなる

金融機関では、融資の申し込みを受けると必ず審査を行います。返済能力を判断して貸し倒れを防ぐためです。フルローンでは、借入額が多くなるため、自己資金があるときよりも審査が厳しくなる傾向があります。

そのため、フルローンを申し込んだとしても、審査に落ちて利用できない場合があるでしょう。

フルローンで融資を受けやすくなる条件

フルローンで融資を受けやすくなる条件について紹介します。

物件の収益性が高い

物件の立地や築年数によって、高額の家賃を設定することができます。さらに空室のリスクが低いと判断された場合、収益性が高い物件とみなされるため、フルローンを受けられる可能性があります。

また、物件自体に価値があり、融資期間中は大きく下がらないと見込まれたときも、同様にフルローンを受けられるかもしれません。万が一、返済に行き詰まっても、物件を売却して回収できるからです

ただし、収益性が高くて価値が下がりづらい物件は限られており、自分で収益性が高いと思っても、金融機関では同じような判断にならない場合もあります。

属性が高い

ローンの審査における属性とは、年齢や職業、勤続年数、年収、家族や持ち家の有無などです。属性が高ければ返済能力があるとみなされ、フルローンでも融資される可能性が高まります。

金融機関にもよりますが、不動産投資目的のローンで融資してくれるのは、年収の10倍が基本で、高くても30倍が限度となります。年収が500万円であれば1億5千万円です。

単に年収が高ければ良いわけではなく、持続性も重視されます。そのため、公務員や一部上場企業など、勤務先の雇用や給与が安定しているほど、審査は通りやすくなるでしょう。

返済原資が豊富にある

給与のほかに、何らかの資産があると、返済の手段が豊富であるとみなされる可能性があります。例えば、預貯金や株式、保険、企業年金などです。定年が間近なら、退職金も返済用の資産に含められます。

特に、金融機関で金融商品を購入していたり、口座に預貯金があったりすれば、審査に通りやすくなるでしょう。

まとめ

フルローンは手元に資金を残せて、レバレッジ効果も高いメリットがあります。しかし、返済が大きな負担になりやすいうえ、そもそも審査に通りづらいというデメリットもあります。

収益性の高い物件を選んだり、返済原資を確保したりする方法もありますが、自己資金をある程度用意するほうが融資されやすいといえます。

不動産投資で失敗しないためには事前にしっかりと予習しておくことをおすすめします。NISAやiDeCoと同じように毎月5000円からコツコツ資産を増やしていくことが可能ですな不動産投資の始め方や詳しい内容は図解で解説した資料(無料)を是非チェックしてみてください

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