不動産投資ローンの繰上げ返済をおすすめしない理由をわかりやすく解説

不動産投資ローンで繰上げ返済をするデメリットや注意点

不動産投資ローンの繰上げ返済におけるデメリットや注意点は次のとおりです。それぞれ解説していきますので、事前に把握したうえで繰上げ返済を検討しましょう。

繰上げ返済手数料を負担することがある

金融機関によっては、繰上げ返済にあたって手数料（違約金）を負担しなければならない場合があります。また、早期に繰上げ返済を行うほど高い利率で手数料（違約金）が発生することがあるため注意しておきましょう。

例えば、返済5年目で100万円の一部繰上げ返済をすると、1万円の手数料（違約金）を負担することがあります。

空室の長期化や突発的に生じる修繕費に対応できないことがある

前述のとおり、繰上げ返済をすると手元資金は減り、さらに当面の間はキャッシュフローが悪化する可能性があります。

不動産投資では、空室が長期化したり、突発的に修繕費が必要になったりする可能性もゼロではありません。そのため、様々なリスクを把握したうえで繰上げ返済を検討することが重要です。

低金利局面や金利が将来下落する場合は効果が薄い

繰上げ返済は、借入金利で定額運用もしくは取崩し運用をすることと同じ効果が生じます。そのため、低金利または金利低下局面では効果が薄れてしまうことに注意が必要です。

負債の節税効果が減少し税引後キャッシュフロー悪化の可能性がある

これまでに何度か述べていますが、繰上げ返済をすると支払利息が減るため、税引き後キャッシュフローが悪化する可能性があります。

例えば、下表のとおり税引き前キャッシュフローが同じ50万円であっても、繰上げ返済後は利息が30万円減ることにより、税引き後キャッシュフローが6万円（税率20％仮定）ほど低くなるイメージです。

※数値設定は仮定であり、建物の減価償却費は考慮していません
※税率は20％と仮定し、所得控除等は考慮していません

個人であれば、高所得者ほど所得税の税率が高くなるため特に注意しなければなりません。

不動産投資ローンの繰上げ返済をすべきかどうかの判断基準

繰上げ返済の効果やメリット・デメリットを踏まえ、繰上げ返済をすべきかどうかの判断基準を紹介します。ぜひ繰上げ返済をするかどうか迷った場合に参考としてください。

判断基準①余剰資金がない場合は繰上げ返済をしない

余剰資金がない場合は繰上げ返済をすることはおすすめできません。

繰上げ返済を投資と同じように考えると、すぐに投資額を回収できるわけではありません。さらに、手元資金を減らしたうえで当面の間はキャッシュフローが悪化する可能性もあります。

手元資金は修繕や空室が発生したときの備えとしても必要であるため、無理をして繰上げ返済をすることはおすすめできません。

ただし、余剰資金があって当面の資金繰りに問題がなさそうな場合は、資金を有効活用するためにも確実な投資といえる繰上げ返済を検討しても良いでしょう。

判断基準②追加物件の取得予定がある場合はそれまで繰上げ返済をしない

余剰資金があったとしても、追加物件の取得予定がある場合は繰上げ返済に慎重になるべきです。追加で物件を取得するためには、通常、一定の自己資金を求められるためです。

判断基準③繰上げ返済の効果が見合わなければ繰上げ返済はしない

余剰資金もあって次の物件取得に支障がない場合などは繰上げ返済を検討すべきといえますが、繰上げ返済の効果を慎重に検討することが重要です。

「繰上げ返済は利息を軽減できる」とだけ考えると危険で、キャッシュフロー上の効果が出るまでは時間がかかります。繰上げ返済手数料を負担する場合がある点や、他の資産運用で得られるキャッシュフローと比較しつつ、慎重に繰上げ返済を検討しましょう。

まとめ：不動産投資の繰上げ返済はさまざまな要素を検討して慎重に判断しましょう

不動産投資ローンの繰上げ返済は、繰上げ返済手数料を負担する可能性や手元資金を減らしてしまうこと、当面の間はキャッシュフローが悪化する可能性があることなどを考慮しなければなりません。

とはいえ、完済までの期間が短縮したり、返済額が軽減したりなどのメリットはほぼ確実に実現可能です。さらに、金利上昇局面での繰上げ返済は効果が高くなります。

本記事でご紹介した内容を踏まえて、繰上げ返済をするかどうかの参考としてみてください。