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不動産投資 資産運用

不動産投資ローン借り換えのコツ!メリット・デメリットも解説

不動産投資ローンの借り換えは、現在の金融機関との関係や、仮換えるための手続きが複雑などの理由から敬遠されがちです。しかし、しっかり利益を得るためには、利息を抑えることが重要なポイントのひとつです。

この記事では、不動産投資ローンのメリットとデメリット、借り換えの流れをわかりやすく説明します。利益をより多く確保するために、ぜひ役立てて下さい。

不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資ローンの借り換えとは、簡単にいえば現在借入先となっている金融機関のローンから、ほかの金融機関のローンに変更することです。

低金利のローンに変更すれば、現在より金利を低く抑えられます。すると、これまでよりも利回りがよくなるなど、さまざまなメリットを得られます。一方で、どのようなケースでも簡単にできるわけではなく、リスクも少なからずあります。

不動産投資ローンの借り換えを検討した方がよい人

借り換えには手間がかかります。しかし、以下の条件に複数当てはまる場合は、検討したほうがよいでしょう。

  • 10年以内に物件を購入した場合
  • 現在のローンが金利2.7%以上
  • 借入れ総額が、年収の10倍以内
  • 借り換え前と後の金利差が1%以上
  • ローンの返済残高が500万円以上
  • 返済期間の残りが10年以上

以上に2つ以上当てはまる場合は、借り換えることでメリットが発生する可能性が高くなります。

不動産投資ローン借り換え5つのメリット

借り換えをすることで、多くのメリットが発生します。主なメリットを5つ紹介していきます。

金利を下げることができる

民間の金融機関から融資を受ける場合、不動産の場合は変動金利がよく適用されます。金利は借入先によって異なるため、金利の低いローンにすれば、トータルの返済額を削減することが可能です。

一方で、日本政策金融公庫など固定金利で借りられるローンもあります。しかし、固定金利は変動金利よりも金利が高めに設定されていることが多く、変動金利への借り換えにより金利を抑えられる可能性が高くなります。

ローン借り換えの特典がある

借り換えを行うことで、さまざまな特典を受けられる場合もあります。また、借り換えに限定しなくても、ローン契約をすることで特典が受けられる金融機関も少なくありません。

たとえば、年会費無料でゴールドカードを利用できたり、特定の場所での商品購入が5%オフになったりするなどの特典を提供する金融機関もあります。ライフスタイルにマッチした特典であれば、借り換える価値が高いといえるでしょう。

信用力が向上する

大手の金融機関に乗り換えられれば、自身の信用力向上につながります。信用力が向上すれば、新規の不動産を購入する際に、審査が通りやすくなるなど、さまざまなメリットが派生的に生まれます。

特に、いわゆるメガバンクと呼ばれる三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行で取引できれば、ステータスともなります。今後、投資先を増やすために、新規で借入をしたいと考えている場合、信用力の向上は大きなメリットです。

金利交渉が可能なこともある

ローンの借り換えにより収益が安定すれば、返済も同様に安定し、自身の実績につながります。運用実績が評価されれば、ほかの金融機関から借り換えをすすめられることもあるでしょう。このような状況で借り換えを行う場合、借りる側に有利な金利で交渉できる場合もあります。

特に、借入金額が大きくなればなるほど、金融機関にとっても利益が大きくなるので、金利交渉がしやすくなるといえます。

自分をより評価してくれる金融機関が見つかる

不動産投資家としての実績を評価してもらうことは、融資の審査を受ける際に非常に重要です。不動産投資ローンの借り換えによって返済がより安定すれば、自身をより高く評価してもらえます。その後の利益をより高く見積もることができるので、金融機関も心強い味方となってくれるでしょう。

自分を評価してくれる金融機関を見つけ、良好な関係を築いていけば、次の投資も積極的に行うことができます。

不動産投資ローン借り換え3つのデメリット

借り換えにはメリットがある一方で、デメリットもあります。主なデメリットを3つ紹介します。

手数料などの諸費用がかかる

手数料などの諸費用は避けられない問題です。また、手数料のほかにも保証料、印紙代、登録免許税、登記報酬料、団体信用生命保険料などの費用がかかります。

これらの諸費用の総額が、借り換えによる利息額の削減額を上回っている場合、借り換えをしても意味がありません。むしろ、マイナスとなってしまうので、借り換えはしないほうが無難といえます。本当にプラスになるのか、事前にしっかり確認することが重要です。

ローン借り換えの手続きに手間と時間がかかる

借り換えの手続きには、手間と時間がかかります。特に、副業で不動産投資を行っている人は、手続きのための時間が取れないというケースも少なくありません。

返済総額を削減できる金融機関を見つけて審査を受けても、必要書類をまとめる手間もかかりますし、それでも審査に落ちてしまう場合もあります。仮に通ったとしても、今度は現在取引がある金融機関との解約手続きを進めなければならないなど、多くの手間と時間を必要とします。

毎月の返済額が増える可能性もある

不動産の場合、変動金利が採用されている場合がほとんどなので、今後金利が上昇した際に毎月の返済額が増えてしまうリスクがあります。直近の金利が低いからといって、安易に借り換えを進めてしまうと、社会情勢の変化であっという間に高金利になって損をするケースもあるのです。

何十年単位で社会の流れを読み切るのは非常に難しいですが、金利が上がる可能性もあるということは、頭に入れておきましょう。

不動産投資ローン借り換えの流れ

ここでは具体的な手続きの流れを見ていきます。本当にメリットがあるのか、しっかり確認しながらすすめましょう。

現在のローンの諸条件を確認する

まずは、現在利用しているローンの条件を細かく整理しておきましょう。ローン残高、返済期間、融資金利のほか、契約状態の確認なども大切です。たとえば、夫婦で収入合算をして契約を結んでいる場合、ほかの金融機関では収入合算は認められず、借り換えができないという場合もあります。

現在のローンの状況をあらゆる方向から確認して、問題点があれば早目に解決しておきましょう。

借り換えが得なのか計算する

借り換えをして、損失を出してしまっては意味がありません。どの程度、支払い利息が減らせるのか、詳細な金額を計算しておきましょう。

計算方法がわからない場合は、自動で支払い利息を計算してくれるサイトを利用する方法もあります。その際には、借り換えを行った場合の諸費用も計算に入れることを忘れないようにしましょう。計算の結果、マイナスにならなければ借り換えを検討してもよいでしょう。

新規で融資を受ける時と同様の審査を受ける

借り換えといっても、基本的には新しく融資を受けるということになるので、新規で融資を受けるときと同じように審査を受けなければいけません。年収、年齢、勤務先、勤続年数、物件に関する情報などの属性をもとにした金融機関の審査が行われます。

無料で事前審査も受けられるので、審査が通るか不安なら事前審査を利用するのもおすすめです。審査の結果を受けて借入条件の詳細がわかったら、現在の条件と比べて有利なのか見極めます。提示された条件が良ければ、正式に申込をしましょう。

現在利用している金融機関で手続き

金融機関による審査が通ったら、現在利用している金融機関に借り換えの旨を伝え、解約の手続きに移ります。

その際に現在利用している金融機関から、さらに金利引き下げの条件や、何かしらの特典を提示される場合もあります。そのときは改めて検討し、よりメリットがあるほうを冷静に選びましょう。借り換えの審査を受ける前に借り換えの意思を伝えて、現在利用中の金融機関と交渉するのも一つの方法です。

融資実行と抵当権抹消書類の手続き

新たな金融機関から融資を受けたら、自分の口座を経由して、これまで利用していた金融機関へ入金を済ませて完済します。

その際に重要なのは、抵当権抹消書類の手続きです。完済日当日に抵当権抹消書類を受け取れるように手配しておくとスムーズです。受け取り方法の確認なども事前に済ませておきましょう。

最後に、新たに抵当権を設定すれば、借り換えの手続きは完了です。

不動産投資の成功は専門家に相談するのが近道

不動産投資は、ローンの借り換えに限らず迷うことが多くあります。大きな金額を動かすため、特に初心者は不安に思うことも少なくないでしょう。

不動産投資ローンの借り換えは、現在の金融機関との関係や、仮換えるための手続きが複雑などの理由から敬遠されがちです。しかし、しっかり利益を得るためには、利息を抑えることが重要なポイントのひとつです。

この記事では、不動産投資ローンのメリットとデメリット、借り換えの流れをわかりやすく説明します。利益をより多く確保するために、ぜひ役立てて下さい。

不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資ローンの借り換えとは、簡単にいえば現在借入先となっている金融機関のローンから、ほかの金融機関のローンに変更することです。

低金利のローンに変更すれば、現在より金利を低く抑えられます。すると、これまでよりも利回りがよくなるなど、さまざまなメリットを得られます。一方で、どのようなケースでも簡単にできるわけではなく、リスクも少なからずあります。

不動産投資ローンの借り換えを検討した方がよい人

借り換えには手間がかかります。しかし、以下の条件に複数当てはまる場合は、検討したほうがよいでしょう。

  • 10年以内に物件を購入した場合
  • 現在のローンが金利2.7%以上
  • 借入れ総額が、年収の10倍以内
  • 借り換え前と後の金利差が1%以上
  • ローンの返済残高が500万円以上
  • 返済期間の残りが10年以上

以上に2つ以上当てはまる場合は、借り換えることでメリットが発生する可能性が高くなります。

不動産投資ローン借り換え5つのメリット

借り換えをすることで、多くのメリットが発生します。主なメリットを5つ紹介していきます。

金利を下げることができる

民間の金融機関から融資を受ける場合、不動産の場合は変動金利がよく適用されます。金利は借入先によって異なるため、金利の低いローンにすれば、トータルの返済額を削減することが可能です。

一方で、日本政策金融公庫など固定金利で借りられるローンもあります。しかし、固定金利は変動金利よりも金利が高めに設定されていることが多く、変動金利への借り換えにより金利を抑えられる可能性が高くなります。

ローン借り換えの特典がある

借り換えを行うことで、さまざまな特典を受けられる場合もあります。また、借り換えに限定しなくても、ローン契約をすることで特典が受けられる金融機関も少なくありません。

たとえば、年会費無料でゴールドカードを利用できたり、特定の場所での商品購入が5%オフになったりするなどの特典を提供する金融機関もあります。ライフスタイルにマッチした特典であれば、借り換える価値が高いといえるでしょう。

信用力が向上する

大手の金融機関に乗り換えられれば、自身の信用力向上につながります。信用力が向上すれば、新規の不動産を購入する際に、審査が通りやすくなるなど、さまざまなメリットが派生的に生まれます。

特に、いわゆるメガバンクと呼ばれる三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行で取引できれば、ステータスともなります。今後、投資先を増やすために、新規で借入をしたいと考えている場合、信用力の向上は大きなメリットです。

金利交渉が可能なこともある

ローンの借り換えにより収益が安定すれば、返済も同様に安定し、自身の実績につながります。運用実績が評価されれば、ほかの金融機関から借り換えをすすめられることもあるでしょう。このような状況で借り換えを行う場合、借りる側に有利な金利で交渉できる場合もあります。

特に、借入金額が大きくなればなるほど、金融機関にとっても利益が大きくなるので、金利交渉がしやすくなるといえます。

自分をより評価してくれる金融機関が見つかる

不動産投資家としての実績を評価してもらうことは、融資の審査を受ける際に非常に重要です。不動産投資ローンの借り換えによって返済がより安定すれば、自身をより高く評価してもらえます。その後の利益をより高く見積もることができるので、金融機関も心強い味方となってくれるでしょう。

自分を評価してくれる金融機関を見つけ、良好な関係を築いていけば、次の投資も積極的に行うことができます。

不動産投資ローン借り換え3つのデメリット

借り換えにはメリットがある一方で、デメリットもあります。主なデメリットを3つ紹介します。

手数料などの諸費用がかかる

手数料などの諸費用は避けられない問題です。また、手数料のほかにも保証料、印紙代、登録免許税、登記報酬料、団体信用生命保険料などの費用がかかります。

これらの諸費用の総額が、借り換えによる利息額の削減額を上回っている場合、借り換えをしても意味がありません。むしろ、マイナスとなってしまうので、借り換えはしないほうが無難といえます。本当にプラスになるのか、事前にしっかり確認することが重要です。

ローン借り換えの手続きに手間と時間がかかる

借り換えの手続きには、手間と時間がかかります。特に、副業で不動産投資を行っている人は、手続きのための時間が取れないというケースも少なくありません。

返済総額を削減できる金融機関を見つけて審査を受けても、必要書類をまとめる手間もかかりますし、それでも審査に落ちてしまう場合もあります。仮に通ったとしても、今度は現在取引がある金融機関との解約手続きを進めなければならないなど、多くの手間と時間を必要とします。

毎月の返済額が増える可能性もある

不動産の場合、変動金利が採用されている場合がほとんどなので、今後金利が上昇した際に毎月の返済額が増えてしまうリスクがあります。直近の金利が低いからといって、安易に借り換えを進めてしまうと、社会情勢の変化であっという間に高金利になって損をするケースもあるのです。

何十年単位で社会の流れを読み切るのは非常に難しいですが、金利が上がる可能性もあるということは、頭に入れておきましょう。

不動産投資ローン借り換えの流れ

ここでは具体的な手続きの流れを見ていきます。本当にメリットがあるのか、しっかり確認しながらすすめましょう。

現在のローンの諸条件を確認する

まずは、現在利用しているローンの条件を細かく整理しておきましょう。ローン残高、返済期間、融資金利のほか、契約状態の確認なども大切です。たとえば、夫婦で収入合算をして契約を結んでいる場合、ほかの金融機関では収入合算は認められず、借り換えができないという場合もあります。

現在のローンの状況をあらゆる方向から確認して、問題点があれば早目に解決しておきましょう。

借り換えが得なのか計算する

借り換えをして、損失を出してしまっては意味がありません。どの程度、支払い利息が減らせるのか、詳細な金額を計算しておきましょう。

計算方法がわからない場合は、自動で支払い利息を計算してくれるサイトを利用する方法もあります。その際には、借り換えを行った場合の諸費用も計算に入れることを忘れないようにしましょう。計算の結果、マイナスにならなければ借り換えを検討してもよいでしょう。

新規で融資を受ける時と同様の審査を受ける

借り換えといっても、基本的には新しく融資を受けるということになるので、新規で融資を受けるときと同じように審査を受けなければいけません。年収、年齢、勤務先、勤続年数、物件に関する情報などの属性をもとにした金融機関の審査が行われます。

無料で事前審査も受けられるので、審査が通るか不安なら事前審査を利用するのもおすすめです。審査の結果を受けて借入条件の詳細がわかったら、現在の条件と比べて有利なのか見極めます。提示された条件が良ければ、正式に申込をしましょう。

現在利用している金融機関で手続き

金融機関による審査が通ったら、現在利用している金融機関に借り換えの旨を伝え、解約の手続きに移ります。

その際に現在利用している金融機関から、さらに金利引き下げの条件や、何かしらの特典を提示される場合もあります。そのときは改めて検討し、よりメリットがあるほうを冷静に選びましょう。借り換えの審査を受ける前に借り換えの意思を伝えて、現在利用中の金融機関と交渉するのも一つの方法です。

融資実行と抵当権抹消書類の手続き

新たな金融機関から融資を受けたら、自分の口座を経由して、これまで利用していた金融機関へ入金を済ませて完済します。

その際に重要なのは、抵当権抹消書類の手続きです。完済日当日に抵当権抹消書類を受け取れるように手配しておくとスムーズです。受け取り方法の確認なども事前に済ませておきましょう。

最後に、新たに抵当権を設定すれば、借り換えの手続きは完了です。

不動産投資の成功は専門家に相談するのが近道

不動産投資は、ローンの借り換えに限らず迷うことが多くあります。大きな金額を動かすため、特に初心者は不安に思うことも少なくないでしょう。

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