不動産投資の出口戦略とは？成功のポイントと物件売却のタイミングを解説

投資は、収支が確定したときに、成功したか失敗したかが決まります。不動産投資であれば、収支が確定するのは、不動産を売却したときです。これまでの家賃収入と売却価格の合計が購入価格を下回ると不動産投資で損をすることになります。

今回の記事では、不動産投資の出口戦略について解説します。不動産の売却方法や売却のタイミング、出口戦略を成功させるポイントも紹介するので、出口戦略を検討してから投資を始めましょう。

不動産投資の出口戦略とは？3つの売却方法を紹介

不動産投資の出口戦略とは、投資をどのようにして終わらせるかという計画のことです。一般的には、投資物件を売却して不動産投資は完了します。まずは、投資物件の主な売却方法について解説します。

方法①：収益物件として売却

1つ目は、投資物件を「収益物件」として売却する方法です。収益物件とは、賃貸用のアパートやマンションなど家賃収入が期待できる物件のことです。つまり、現状と同じ賃貸用の収益物件として売却します。

売却先は、家賃収入を目的とした投資家が中心になります。そのため、入居率や期待利回りが高い物件なら売却先は見つけやすいでしょう。一方、空室率が高くて新たな入居者を見込みづらい物件や家賃が低下傾向にある物件は、買い手を見つけるのが困難です。

物件の収益性は「期待利回り」で判断します。期待利回りの計算方法は次の通りです。

• 期待利回り＝年間の家賃収入見込み÷売却価格（買い手からみると購入価格）

期待利回りを高めたほうが収益性は高く売却しやすいですが、売却価格は低くなります。周辺の相場を確認し、売却益（または売却損）と売りやすさのバランスなどを考えて売却価格を決めましょう。

不動産投資の利回りについて詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。

方法②：更地化して売却

2つ目は、投資物件が1棟建てのアパートやマンション、戸建て住宅の場合、建物を壊して更地にしてから売却する方法です。建物が老朽化しているなど収益物件として魅力のない物件でも、土地の資産価値が高ければ、更地にして高い値段で売却できることがあります。

また、売却後に解体することを前提に、更地としての価格から解体費用を差し引き、建物を残して売却するという方法もあります。

ただし、入居者がいる場合は、住民に退去してもらわなければいけません。賃貸借契約を「定期借家契約」にしたり、新たな住居を用意する前提で交渉するなど、時間をかけて準備する必要があります。

方法③：居住用として売却

3つ目は、居住用として売却する方法です。投資物件が区分マンションや戸建て住宅の場合、入居者が気に入って居住用として買い取ってくれるケースもあります。買い手次第では、収益物件として売却するより高い価格で売却できる可能性もあります。

ただし、入居者がいない状態で売却する場合は、適切な価格設定をして居住用に購入してくれる人を探さなければなりません。リフォームを行った後で売却したほうが、リフォーム代を差し引いても高く売れることもあります。

投資用マンションの売却について詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。

物件の売却を検討するタイミング

次に、物件の売却を検討するタイミングについて解説します。不動産物件は老朽化や需要の変化などにより、タイミングを逃すと売却が難しくなったり価格が大きく下がったりするリスクがあります。売却のタイミングは、不動産投資で利益を最大化するポイントの1つです。

タイミング①：不動産物件が値上がりしたとき

物件の売却を検討する1つ目のタイミングは、不動産物件が値上がりしたときです。新築物件は年数が経過するとともに値段は下がりますが、中古物件は購入価格より高く売れることもあります。

家賃収入による利益が十分に出ているときであっても、不動産投資全体の収益が最大になるように、売却するか、このまま継続するかを検討してみましょう。

不動産投資にはリスクが伴いますが、売却によってリスクを解消し、投資による利益を確定できます。

タイミング②：高額の支出が見込まれるとき

2つ目のタイミングは、不動産投資を継続するために高額の支出が見込まれるときです。高額の支出が発生するのは、マンション全体の大規模改修が行われたり、建物の老朽化による修理や住宅設備の更新が必要になったときです。

マンションの大規模改修については、毎月修繕積立金を支払って準備していますが、積立金が不足して追加の支出が必要になるケースもあります。

改修や設備更新は、投資物件を維持したりその価値を高めるために必要な費用ですが、支出に見合う効果が得られるかを慎重に検討してみましょう。特に、毎月の収支が計画通り進んでいないケースでは、高額な支出が損失を大きくするリスクも考えられます。

タイミング③：減価償却期間が終わるとき

3つ目のタイミングは、建物の減価償却期間が終わるときです。減価償却とは、年月の経過とともに老朽化し資産価値の減少する建物について、一定期間で分割し必要経費として計上する仕組みです。減価償却には、利益を抑えて節税できるというメリットがあります。

減価償却期間が終わると節税メリットがなくなるため、収入や支出が同じでも税金が増えて利益が減少します。節税効果がないと期待した収益が得られない場合は、売却を検討したほうがいいでしょう。

減価償却について詳しく知りたい人は、次の記事をご覧ください。

タイミング④：デッドクロスでキャッシュフローが悪化するとき

4つ目のタイミングは、デッドクロスでキャッシュフローが悪化するときです。デッドクロスとは、ローンの元本返済額が減価償却費を上回る状態をいいます。

ローンの元本返済は支出を伴いますが経費計上できない一方、減価償却費は支出がないのに経費に:計上できます。減価償却費が上回っているときは節税になりますが、ローンの元本返済額のほうが多い場合は、税金が増えて表面上は黒字でもローン返済後の収支は赤字になることもあります。

デッドクロスによってキャッシュフローが悪化しても十分な利益が見込めるか、売却して精算すべきかの判断が必要です。

物件タイプ別の出口戦略

続いて、物件別にどのような出口戦略を立てればいいか見てみましょう。

タイプ①：ワンルームマンション

ワンルームマンションは、価格が手頃で購入しやすい反面、売却先が限られるデメリットがあります。居住用物件としての需要は見込めず更地にもできないため、投資用物件として売却することを前提に出口戦略を立てなければいけません。

中古のワンルームマンションは、短期間で売却するのがおすすめです。

中古物件は値崩れしにくいため、短期間で売却すればあまり資産価値は下がりません。購入時より高く売れることもあります。また、ワンルームマンションに多いRC造の減価償却期間は47年で、長期保有して減価償却期間が短くなると、買い手が見つからないおそれもあります。

一方、新築マンションの場合は、長期間保有することを考えましょう。

新築物件は短期間で大きく資産価値が下がるため、よほど人気がある物件でない限り、短期間の売却で不動産投資をプラスにするのは困難です。長期にわたって安定した家賃収入を得た上で、築30年以上など資産価値が大きく下落する前に売却するのがおすすめです。

タイプ②：1棟建てのアパート・マンション

1棟建てのアパートやマンションでは、中古と新築では選べる出口戦略が異なります。

中古の場合、物件を安く購入した後にリフォームやリノベーションで付加価値をつけて、数年後に高く売却する方法があります。付加価値のアップが難しい場合は、更地にして売却したり、駐車場や新しい賃貸物件を作って土地を有効活用することを検討してみましょう。

新築の1棟建てのアパート・マンションは、相続税対策として利用されることの多い物件です。融資を受けて保有する土地にアパートやマンションを建てて、相続税評価額を下げることによって効果的な節税が可能です。

ただし、相続した人が不動産経営やローン返済などに困らないように、投資をする前に相続人と被相続人とがきちんと話し合いましょう。

タイプ③：戸建て住宅

戸建て住宅への投資は、出口戦略の選択肢が豊富です。収益物件や居住用物件として売却したり、更地にして土地を活用できたりします。更地にしたり、リフォーム・リノベーションしたりするときも、1棟建てのアパートやマンションより費用が少なくて済みます。

ただし、中古の物件は減価償却できる期間や住宅ローンの返済期間が短いため、買い手に敬遠される恐れがあります。その場合は、土地を更地にして売却するなどの方法を考えたほうがいいでしょう。

不動産投資の出口戦略を成功させる4つのポイント

最後に、不動産投資の出口戦略を成功させるポイントを紹介します。

ポイント①：集客力の高い物件を選ぶ

1つ目のポイントは、集客力の高い物件を選ぶことです。集客力の高い物件ほど、高値で売却できるからです。不動産投資の出口戦略は、ほとんどが物件の売却を前提としているため、思うような価格で売却できなかった場合、損をすることもあります。

集客力の高い物件とは、立地や利便性、治安などがいいところにある物件などです。一人暮らしをターゲットにする場合、駅近で買い物や飲食に不自由しないところがおすすめです。ファミリー層向けなら、周辺環境が良くて教育機関や病院に通いやすいところがいいでしょう。

ただし、近くに大学や大企業があることなどで需要の高い物件は、撤退したときのリスクが大きいことを覚えておきましょう。

ポイント②：定期的にメンテナンスをする

2つ目のポイントは、定期的にメンテナンスをすることです。建物や住宅設備は、定期的にメンテナンスをしないと劣化が進み、資産価値が低下してしまうからです。いざ売却したいときに買い手が見つからない恐れもあります。

定期的にメンテナンスすることによって、建物や住宅設備を長持ちさせることができます。費用がかかるといってメンテナンスを怠ると、寿命が短くなったり大きな修理が必要になり、かえってお金がかかることもあるでしょう。

ポイント③：ローン返済や売却にかかる費用を把握しておく

3つ目のポイントは、ローン返済や売却にかかる費用を把握しておくことです。物件を売却した後にローンが残った、売却に諸費用がかかり思ったほど利益が上がらなかった、などの事態を避けられます。

物件売却時にかかる主な費用は、次の通りです。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 抵当権抹消登記費用
• 譲渡所得税

譲渡所得税は、売却価格が購入価格と売却費用を上回ったときにかかる税金です。税率は物件の所有年数によって大きく異なります。所有期間5年以内なら税率は39.63％、5年を超えるときは20.315％です。物件の売買で利益が出るときは、売却時期に注意しましょう。

ポイント④：周辺相場の変動など継続して情報収集する

4つ目のポイントは、周辺相場の変動など継続して情報収集することです。高値で売却するタイミングを見逃さないためです。

土地や建物の相場は、地域ごとに変化します。全国的には下降傾向に合っても、上昇する地域もあります。物件の周辺地域の情報を継続して集めましょう。

事前に売却時期を決めていた場合でも、想定より高値で売却できるときは臨機応変に対応してもいいでしょう。投資にはチャンスを捉える決断が必要なときもあります。

まとめ：出口戦略をしっかり検討してから不動産投資を始めよう

不動産投資の出口戦略は、物件の種類や状態によって異なりますが、できるだけ高値で売却して多くの利益を残すのがゴールになる点は共通しています。そのためには、タイミングを見計らい、買い手が魅力を感じるように対策が必要です。

ただし、投資を始めてからできる対策は限られます。投資する物件の選択は、投資を始める前にしかできないからです。出口戦略をしっかり検討してから不動産投資を始めることが、投資成功の重要なポイントです。