投資用マンションと居住用マンションの違い｜間取り・住み心地・ローン・税金を比較

投資用マンションと居住用マンションは、見た目は同じマンションでも、間取りや設備、ローンの種類、税金の扱いまで多くの点で違いがあります。違いを知らないまま購入すると、住んでみたら狭くて住みにくかった、投資用ローンで借りたため住めなかったといった失敗につながりかねません。

本記事では、投資用マンションと居住用マンションの違いを、物件の特徴・住み心地・ローン・税金・資産価値の5つの観点から比較し、目的に合った選び方を解説します。

投資用マンションと居住用マンションの違いとは

投資用マンションとは家賃収入を得るために第三者へ貸すことを目的に購入するマンションで、居住用マンションとは所有者自身や家族が住むことを目的に購入するマンションです。目的が違うため、物件の造りから資金の借り方、税金の扱いまで、判断の基準が大きく異なります。

投資用マンションと居住用マンションの主な違いは、以下のとおりです。

項目	投資用マンション	居住用マンション
購入の目的	家賃収入と資産形成	自分や家族が住む
主な間取り	1K・ワンルーム（20〜25㎡前後）	2LDK〜3LDK（60〜80㎡前後）
使うローン	投資用ローン（金利2〜4%前後）	住宅ローン（変動で1%前後）
住宅ローン控除	使えない	使える
価格の評価	家賃収入から計算する収益性	周辺の取引事例と住みやすさ

違いを決めるのは建物ではなく購入の目的

投資用と居住用の違いは、建物の構造や法律上の区分ではなく、誰が住むために買うのかという購入の目的によって決まります。同じマンションの中に、所有者が住む部屋と投資家が賃貸に出している部屋が混在していることも珍しくありません。

ただし目的に合わせて造られた物件は、間取りや設備が大きく異なります。単身者向けに貸すことを前提に造られたワンルームマンションは、家族で長く住む住まいとしては向いていない場合が多いでしょう。

購入の目的によって判断の基準が変わる

投資用マンションは家賃と利回りで良し悪しを判断し、居住用マンションは住みやすさや家族の暮らしやすさで判断するという点が、選び方の大きな違いです。投資用では自分が住みたいかどうかより、入居者が借りたいと思うかどうかが重視されます。

居住用の感覚で投資用マンションを選ぶと、自分好みの広さや設備にこだわって利回りが下がることがあります。反対に投資用の感覚で自宅を選ぶと、家族の暮らしに必要な広さや環境を見落とすこともあるでしょう。

間取り・設備・立地の違い

投資用マンションは単身の会社員や学生に貸すことを前提に、コンパクトな間取りと駅近の立地を重視して造られています。居住用マンションは家族が長く暮らすことを前提に、広さや収納、周辺の生活環境を重視しており、物件の造りに明確な違いが表れます。

物件の造りの主な違いは、次の3つです。

• 間取り：投資用は1K・ワンルーム、居住用は2LDK〜3LDKが中心
• 設備：投資用は単身者向けの必要十分な設備、居住用は家族向けの設備が充実
• 立地：投資用は駅徒歩10分以内の利便性、居住用は学校や公園など生活環境を重視

投資用は25㎡前後の1Kが中心

投資用マンションの間取りは、専有面積20〜25㎡前後の1Kやワンルームが中心で、単身者が暮らすのに必要な広さに絞られています。面積を抑えて1戸あたりの価格を下げることで、家賃に対する利回りを確保しやすくしているためです。

東京23区の多くの区では、ワンルームマンション条例で最低専有面積を25㎡前後とする基準が設けられています。近年の新築物件は、条例の基準に合わせて25㎡前後で造られることが多くなっています。

設備は単身者に必要な範囲に絞られている

投資用マンションの設備は、オートロックや宅配ボックス、独立洗面台など単身の入居者に人気のあるものが中心で、家族向けの設備は省かれていることが多くあります。追い焚き機能付きの浴室や大型の収納、食器洗い乾燥機などは、ワンルームではあまり見られません。

築年数の古い投資用マンションでは、浴室とトイレが一体になった3点ユニットバスも残っています。入居者の好みに合わない設備は空室の原因になるため、投資用でも設備の確認は欠かせません。

立地は駅からの近さが最も重視される

投資用マンションは、通勤や通学に便利な駅徒歩10分以内の立地が最も重視され、周辺の住環境より交通の便が優先されます。単身の入居者は、部屋の広さより駅からの近さや乗り換えの便利さで物件を選ぶ傾向が強いためです。

居住用マンションでは、学校や公園、スーパーまでの距離、周辺の治安など、家族の暮らしやすさが重視されます。同じ駅近の物件でも、幹線道路沿いや繁華街の近くは、家族向けには敬遠されることがあるでしょう。

投資用マンションと居住用マンションの住み心地の違い

投資用マンションに自分で住んだ場合の住み心地は、居住用マンションと比べて劣ると感じる人が多い傾向があります。広さや収納の不足に加えて、住人の多くが入れ替わりの多い賃借人であることや、管理組合の運営が消極的になりやすいことが、住み心地に影響するためです。

住み心地の主な違いは、以下のとおりです。

項目	投資用マンション	居住用マンション
広さ・収納	単身者の最低限の暮らしに合わせた広さ	家族の持ち物が収まる収納と広さ
住人の顔ぶれ	賃借人が多く、入れ替わりが早い	所有者が多く、長く住む人が中心
管理組合の運営	投資家の所有者が多く、関心が薄くなりやすい	住んでいる所有者が積極的に参加しやすい

広さと収納が足りず長く住むには窮屈

25㎡前後の投資用ワンルームは、一人暮らしなら十分でも、荷物が増えたり家族が増えたりすると、広さと収納が足りず窮屈に感じやすくなります。クローゼットは幅1m前後のものが1つという物件も多く、季節の服や趣味の道具を置く場所に困ることがあります。

在宅勤務の机を置くと、ベッドとの間のスペースがほとんど残らないという声もあります。長く住む予定があるなら、専有面積だけでなく収納の大きさまで確認しておきましょう。

住人の入れ替わりが多く生活音が気になりやすい

投資用マンションは住人の多くが単身の賃借人で、入居期間も平均3〜4年と短いため、住人の入れ替わりが多く、隣人との関係も希薄になりがちです。生活時間帯の異なる入居者が多く、夜間の出入りや生活音が気になるという声も少なくありません。

壁の厚さや遮音の性能は物件ごとに差があり、コストを抑えた投資用物件では居住用より薄い仕様の場合もあります。住む前に内見で、隣室や上階の音の聞こえ方を確かめておきましょう。

管理組合の運営が消極的になりやすい

投資用マンションは所有者の多くが遠方に住む投資家のため、管理組合の総会への参加が少なく、建物の管理に関する話し合いが進みにくい傾向があります。住んでいない所有者は、共用部分の改善より修繕積立金の負担を抑えることを優先しがちだからです。

居住用マンションでは、住んでいる所有者が共用部分の清掃や防犯の改善に積極的に関わることが多くなります。住み心地を重視するなら、所有者が住んでいる割合や過去数年分の総会の議事録も、購入前に不動産会社を通じて確認しましょう。

ローンの違い

投資用マンションと居住用マンションでは、使えるローンの種類が異なり、金利や審査の基準、税金の優遇にも大きな差があります。投資用ローンは家賃収入を返済の原資とする事業向けの融資で、住宅ローンは本人が住む家を買うための個人向けの融資という違いがあるためです。

どちらのローンを使うかは物件を買う前に決める必要があり、購入後に自由に切り替えることはできないため、目的に合ったローンを最初に選ぶことが大切です。

投資用ローンと住宅ローンの主な違いは、次のとおりです。

• 金利：投資用ローンは2〜4%前後、住宅ローンは変動金利で1%前後
• 審査：投資用ローンは物件の収益性も評価、住宅ローンは本人の返済能力が中心
• 税の優遇：住宅ローン控除は住宅ローンでのみ使える

投資用ローンは住宅ローンより金利が高い

投資用ローンの金利は2〜4%前後が中心で、変動金利で1%前後の住宅ローンと比べると1〜3%ほど高く設定されています。家賃収入が途絶えるリスクがある事業向けの融資として、住宅ローンより貸し倒れのリスクが高いと見なされるためです。

2,000万円を35年で借りる場合、金利1%と3%では毎月の返済額に約2万円の差が出ます。自分が住むための物件を投資用ローンで買うと、金利の面で大きく不利になる点を覚えておきましょう。

投資用ローンは物件の収益性も審査される

投資用ローンの審査では、借り手の年収や勤務先に加えて、物件の家賃収入で返済をまかなえるかという収益性も評価されます。住宅ローンの審査は、本人の年収に対する返済額の割合が中心で、物件の収益性は評価の対象になりません。

投資用ローンでは年収500万円以上が一つの目安になり、住宅ローンより審査の基準が厳しい金融機関も多くあります。物件の家賃設定や立地の評価によって、融資額が変わる点も住宅ローンとの違いです。

住宅ローン控除は居住用でしか使えない

住宅ローン控除は、自分が住む家を住宅ローンで購入した場合にだけ使える制度で、投資用マンションには適用されません。年末のローン残高の0.7%が最長13年間、所得税と住民税から差し引かれるため、居住用なら大きな節税効果があります。

投資用マンションでは、住宅ローン控除の代わりに、ローンの利息や減価償却費を不動産所得の経費に計上して所得税を計算します。税金の優遇の仕組みがまったく異なる点を理解しておきましょう。

投資用ローンの物件に住むことは原則できない

投資用ローンで購入したマンションに所有者自身が住むことは、融資の条件から外れるため、原則として金融機関に認められません。低い金利の住宅ローンとの使い分けを守らないと、契約違反として残りのローンの一括返済を求められる可能性があります。

反対に住宅ローンで買った自宅を賃貸に出す場合も、転勤などの事情がない限り金融機関への相談が必要です。購入後に用途を変える可能性があるなら、ローンを選ぶ段階で金融機関に確認しておきましょう。

税金の違い

投資用マンションと居住用マンションでは、保有中にかかる税金の計算方法と、売却したときに使える特例に大きな違いがあります。投資用は家賃収入が不動産所得として課税される一方、居住用は売却時に3,000万円の特別控除など手厚い優遇を受けられます。

税金の主な違いは、以下のとおりです。

項目	投資用マンション	居住用マンション
保有中の所得税	家賃収入が不動産所得として課税	家賃収入がないため課税なし
経費の計上	管理費・利息・減価償却費などを計上できる	計上できない
売却時の3,000万円特別控除	使えない	要件を満たせば使える
固定資産税の住宅用地特例	使える	使える

投資用は家賃収入から経費を引いて所得税を計算する

投資用マンションの家賃収入は不動産所得となり、管理費や修繕積立金、ローンの利息、減価償却費などの経費を差し引いた金額に所得税がかかります。経費が家賃収入を上回って赤字になった場合は、給与所得と損益通算して所得税を減らせます。

居住用マンションでは家賃収入がないため、管理費や固定資産税を経費として計上することはできません。投資用は事業として税金を計算するため、毎年の確定申告が必要になる点が大きな違いです。

売却時の3,000万円特別控除は居住用だけ

自分が住んでいたマンションを売却した場合は、売却益から最大3,000万円を差し引ける特別控除を使えますが、投資用マンションには適用されません。投資用マンションを売って利益が出ると、所有期間が5年以下なら約39%、5年超なら約20%の税率で課税されます。

1,000万円の売却益が出た場合、居住用なら特別控除で税金がゼロになることもありますが、投資用では約200万〜400万円の税金がかかります。売却時の手取り額の差まで含めて、購入の判断をしましょう。

固定資産税の軽減はどちらも受けられる

固定資産税の住宅用地の特例は、人が住むための建物の敷地に適用されるため、投資用マンションでも居住用マンションでも同じように受けられます。敷地の200㎡以下の部分は、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減される仕組みです。

新築マンションの建物部分の固定資産税が一定期間2分の1になる減額措置も、賃貸用の住宅に適用されます。保有中の固定資産税については、投資用と居住用で大きな差はないと考えてよいでしょう。

資産価値の見方の違い

投資用マンションと居住用マンションでは、物件の価値をどう評価するか、誰に売るかという資産価値の見方も異なります。投資用は家賃収入をもとにした収益性で価格が決まり、居住用は周辺の取引事例と住みやすさで価格が決まるため、同じエリアでも価格の動き方が違ってきます。

将来の売却まで見据えて物件を選ぶには、自分の物件がどちらの考え方で評価されるのかを知り、価格を左右する要因を定期的に確認しておくことが欠かせません。

資産価値の見方の主な違いは、次の3つです。

• 価格の決まり方：投資用は収益還元、居住用は取引事例が中心
• 主な買い手：投資用は投資家、居住用は自分で住む人
• 価格が動く要因：投資用は家賃と金利、居住用は住宅需要と住環境

投資用は家賃収入から価格が決まる

投資用マンションの価格は、年間の家賃収入を投資家が求める利回りで割り戻す収益還元の考え方で決まることが多く、家賃が高いほど価格も高くなります。年間の家賃が96万円で、求められる利回りが4.5%なら、物件の価格は約2,130万円と計算されます。

家賃が下がったり金利が上がって投資家の求める利回りが上がったりすると、物件の価格は下がります。投資用マンションの価値を保つには、家賃を維持できる立地と管理状態が欠かせません。

居住用は周辺の取引事例と住みやすさで価格が決まる

居住用マンションの価格は、同じエリアの似た物件がいくらで売れたかという取引事例と、広さや眺望、周辺環境などの住みやすさで決まります。自分で住むために買う人は、家賃収入ではなく、暮らしの満足度にいくら払えるかで購入の判断をするためです。

人気の学区や再開発のあるエリアでは、居住用マンションの価格が家賃の上昇以上に値上がりすることもあります。ファミリー層の住宅需要が強いエリアほど、築年数が経っても居住用の価格は高く維持されやすく、売却時の手取りにも差が出るでしょう。

売却先が投資家か実需かで売りやすさが変わる

投資用マンションは主に投資家に売るため、入居者がいる状態のままオーナーチェンジで売却でき、家賃収入が続いていれば買い手を見つけやすくなります。居住用マンションは自分で住む人に売ることが多く、空室の状態で内見してもらえるほうが売れやすい傾向があります。

投資用のワンルームを自分で住む人に売ろうとしても、広さが足りず買い手は限られます。売却の出口を考えるときは、どちらの買い手に売るのかを最初に想定しておきましょう。

投資用と居住用のどちらを選ぶべきか

投資用と居住用のどちらを選ぶかは、自分が住むのか、家賃収入を得たいのかという目的で決まります。目的があいまいなまま購入すると、ローンや税金で不利な条件を選んでしまうため、10年後の暮らしと資産の計画まで考えてから選ぶことが大切です。

購入の目的ごとに、選ぶべきマンションとローンの組み合わせを次のように整理できます。

• 自分や家族が長く住む：居住用マンションを住宅ローンで買う
• 家賃収入と資産形成が目的：投資用マンションを投資用ローンで買う
• 将来住む可能性もある：居住用として買い、住むまでの期間は金融機関に相談する

自分が住むなら居住用マンションを選ぶ

自分や家族が長く住む目的なら、住宅ローン控除と低い金利を使える居住用マンションを、住宅ローンで購入するのが最も有利です。投資用ワンルームを自宅にすると、広さが足りないうえに、金利や税金の面でも不利な条件を抱えることになります。

居住用マンションも、将来売却したり転勤などで貸したりする可能性を考えて、駅からの距離や管理状態の良い物件を選んでおくと安心です。駅徒歩10分以内で管理の行き届いた物件なら、住まなくなった後も賃貸や売却の選択肢を持てます。住みやすさと資産価値の両方を見て、物件を選びましょう。

家賃収入が目的なら投資用マンションを選ぶ

家賃収入を得て資産を増やすことが目的なら、単身者の需要が高いエリアの投資用マンションを、投資用ローンで購入します。自分の好みではなく、入居者が借りたいと思う立地と設備を基準に選ぶことが、空室を防ぐ最も確実な方法です。

購入の前には、家賃・管理費・修繕積立金・ローン返済を並べて、毎月の手残りがプラスになるかを確認しておきます。利回りと手残りの数字で、物件の良し悪しを判断しましょう。

将来住む可能性があるなら購入前に決めておく

いずれ自分で住む可能性がある場合は、購入の時点でどちらの目的を優先するかを決め、住む時期と貸す期間を金融機関に相談しておきます。購入後に目的を変えると、ローンの契約や税金の扱いを途中で切り替えることになり、手続きが複雑になるためです。

転勤の予定があるなど一時的に貸す期間が決まっているなら、住宅ローンのまま貸すことを認める金融機関もあります。自分の予定を正直に伝え、条件を確認してから購入しましょう。

投資用と居住用マンションの違いに関するよくある質問

投資用マンションと居住用マンションの違いについては、見分け方や途中で用途を変えられるか、住み心地の良い投資用物件はあるかといった質問もよく聞かれます。購入前に判断を誤りやすい点なので、代表的な質問への答えを確認しておきましょう。

いずれの質問も、物件の見た目や販売図面の情報だけでは判断しにくく、管理会社や金融機関への確認が必要になる場面を含んでいるため、購入前の確認事項として押さえておくと安心です。

本章で取り上げる質問は、次の3つです。

• 投資用マンションかどうかはどこで見分けるか
• 居住用として買ったマンションを後から貸せるか
• 住み心地の良い投資用マンションを選ぶには何を見るか

投資用かどうかは間取りと入居者の構成で見分ける

投資用マンションかどうかは、専有面積25㎡前後の1Kが大半を占めているか、賃貸に出されている部屋の割合が高いかで見分けられます。販売図面に想定利回りや賃貸中の家賃が書かれている物件は、投資用として販売されていると考えてよいでしょう。

管理会社に問い合わせれば、所有者が住んでいる部屋と賃貸中の部屋の大まかな割合を教えてもらえることもあります。住むための物件を探しているなら、所有者の居住割合が高いマンションを選びましょう。

居住用で買ったマンションを貸すには金融機関に相談する

住宅ローンで購入した居住用マンションを後から賃貸に出す場合は、事前に金融機関へ相談し、了承を得る必要があります。転勤や親の介護などやむを得ない事情であれば、住宅ローンのまま貸すことを認める金融機関も多くあります。

賃貸に出している期間は住宅ローン控除を受けられず、家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。貸す前に、控除がなくなる影響と家賃収入の手残りを比べておきましょう。

住み心地を重視するなら30㎡以上の物件を選ぶ

投資用として販売されている物件でも、住み心地を重視するなら専有面積30㎡以上の1LDKや、所有者の居住割合が高いマンションを選ぶと暮らしやすくなります。30㎡を超えると寝室と居室を分けられ、収納や在宅勤務のスペースも確保しやすくなるためです。

分譲時に居住用として販売されたマンションの一室が、投資用として売りに出されていることもあります。住む可能性があるなら、分譲時の販売の形態や管理組合の運営状況も確認しましょう。

まとめ

投資用マンションと居住用マンションの違いは、建物の種類ではなく購入の目的にあり、目的に合わせて間取りや設備、ローン、税金の扱いが大きく変わります。投資用ワンルームは単身の賃借人向けに造られており、自分で長く住むには広さや住み心地の面で不利になりやすい点も理解しておきましょう。

本記事で解説したポイントは、次の4つです。

• 投資用は25㎡前後の1Kが中心で、駅近の立地と単身者向けの設備を重視している
• 投資用は住人の入れ替わりが多く、管理組合の運営も消極的になりやすい
• 投資用ローンは金利2〜4%前後で、住宅ローン控除は居住用でしか使えない
• 売却時の3,000万円特別控除は居住用だけで、投資用には適用されない

自分が住むのか家賃収入を得たいのか、まず購入の目的をはっきりさせてから、目的に合ったマンションとローンを選びましょう。