賃貸マンションを活用して投資を始めようと考えているけれど、どの程度の収益が期待できるかが分からずに戸惑っている人も多いでしょう。マンション投資の収益性を判断する指標として「利回り」があり、投資を始める前にその計算方法や相場を理解することをおすすめします。
この記事では、利回りの意味や種類、計算方法、相場などについて紹介します。
また、物件情報を見る際のポイントについても解説するので、ぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資の利回りの種類と内容
利回りとは、投資した金額に対する利益の割合のことです。
不動産投資の場合、物件への投資金額に対して1年間の家賃収入がどのくらいの割合になるのかを指します。アパートやマンションなどの不動産投資の際に、利回りは収益性を判断する重要な指標です。
利回りには、いくつかの種類があります。まずは、利回りの種類とその内容を説明します。
表面利回り（グロス利回り）
「表面利回り」は、「グロス利回り」とも呼ばれ、不動産会社の物件情報などでよく使われます。
表面利回りの計算には、物件の購入価格と家賃収入を用います。詳しい計算方法は後述しますが、表面利回りの計算には、物件の維持・管理費などが考慮されていません。計算は簡単ですが、表面利回りだけで投資判断するのは危険です。
実質利回り（NOI利回り）
「実質利回り」は、「NOI利回り（投資に対する営業純利益の割合）」とも呼ばれます。
表面利率とは異なり、実質利回りは物件の維持・管理費、固定資産税などのランニングコストを含めて計算するため、より現実的な収益性を表しています。アパートやマンションを経営する場合には、固定資産税や管理費などが必要です。
また、退去者がいて空室期間が発生したり、家賃を値下げしたりして家賃収入が減少するリスクを想定し、実質利回りを計算することもあります。
自己資金投資利回り
自己資金利回りとは、投資した自己資金に対する家賃収入などの割合です。
住宅ローンを利用した場合、借入金額を考慮せずに利回りを計算します。投資資金が1,000万円（自己資金100万円、住宅ローン900万円）・収入100万円の場合、投資資金に対する利回りは10％ですが、自己資金利回りは100％です。
自己資金に対する投資効率を把握するために役立ちますが、自己資金利回りだけを見ても、物件そのものの収益性は判断できません。
借入金返済後利回り
借入金返済後利回りとは、住宅ローンの返済金額もランニングコストとして計算した利回りです。利回りがプラスになれば、住宅ローン返済などの実質的な支出なしで不動産投資できることになります。
不動産投資全般に関する利回りについて詳しく知りたい人は、次の記事を参照ください。
賃貸マンションを例に利回りの計算方法とシミュレーションを説明
表面利回りと実質利回りの計算方法を、賃貸マンションを例に計算してみましょう。
賃貸マンションの表面利回り（グロス利回り）の計算
賃貸マンションの表面利回りは、家賃収入と物件の購入金額を用いて以下の式で計算します。
- 表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入金額×100
- 実質利回り＝（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100
たとえば、賃貸マンションを1,000万円で購入し、家賃8万円（年間96万円）で賃貸した場合、表面利回りは次の通りです。
- 表面利回り＝96万円÷1,000万円×100＝9.6％
実質利回りは収入から諸経費を差し引いて計算するため、表面利回りよりも低くなります。
実質利回りを計算するときの諸経費
賃貸マンション投資に毎年かかる諸経費の金額によって、実質利回りは大きく異なります。諸経費として計上する主な費用は次の通りです。
- 固定資産税
- 都市計画税（都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充当することを目的にした市町村税）
- 管理費
- 修繕積立金
- 修繕費
- 火災保険料
- 入居者が入れ替わったときのハウスクリーニング費用 など
管理費はマンション管理組合などに支払う費用として記載しましたが、家賃の収納や入居者の募集や対応を不動産管理会社に委託した場合その委託料なども必要になります。
築年数の古い賃貸マンションに投資する場合、将来の改修に必要な修繕積立金が十分に積み立てられているかを確認しましょう。積み立てが不十分な場合、修繕積立金が値上げされたり、改修時にまとまった資金が必要になるケースもあります。
賃貸マンションの不動産利回りの相場と目安
マンション投資するときは、周辺エリアの利回りの相場を確認しましょう。物件の立地や構造、築年数などさまざまな条件によって適正な利回りは異なりますが、周辺エリアの相場を目安に目標利回りを設定しましょう。
地域別の利回りの平均相場
地域別の賃貸マンションの期待利回り（予想される実質利回り）を、「ワンルーム」と「ファミリー向け」に分けて紹介します。賃貸住宅1棟単位、最寄駅から徒歩10分以内などの条件を設定して比較しています。
東京都内の賃貸マンションの利回り（2022年4月現在）：
| 地域 | ワンルーム | ファミリー向け |
|---|---|---|
| 城南地区（目黒区・世田谷区） | 4.0% | 4.1% |
| 城東地区（江東区・墨田区） | 4.1% | 4.3% |
参考：日本不動産研究所「不動産投資家調査」（次表も同様）
より都心に近い城南地区は、人気が高く空室リスクが少ない分、期待利回りはやや低くなります。東京都以外の期待利回りは次の通りです。
全国主要都市の賃貸マンションの利回り（2022年4月現在）：
| 地域 | ワンルーム | ファミリー向け |
|---|---|---|
| 札幌 | 5.3% | 5.4% |
| 仙台 | 5.3% | 5.4% |
| さいたま | 4.9% | 5.0% |
| 横浜 | 4.5% | 4.7% |
| 名古屋 | 4.8% | 4.9% |
| 大阪 | 4.5% | 4.7% |
| 広島 | 5.5% | 5.5% |
| 福岡 | 4.8% | 5.0% |
地域によって期待利回りは異なりますが、大都市ほど期待利回りは低い傾向にあります。期待利回りが低い地域ほど、投資リスクが少ないと見られているのです。
賃貸マンションの利回りを見るときの注意点
最後に、賃貸マンションの物件情報を見るときに気をつけたい3つの注意点を紹介します。
注意点①：基本的に「表面利回り」で表示されている
最初の注意点は、不動産会社の物件情報の多くは表面利回りが記載されていることです。
マンションを維持・管理するためのランニングコストを計算していないため、実際に得られる利回りは物件情報の利回りを下回ります。
物件情報には「利回り」としか表記されていないケースもあるため、表面利回りなのか実質利回りなのかに意識を向けて確認しましょう。
注意点②：「実質利回り」の場合は諸経費の内訳を確認する
注意点の2つ目は、「実質利回り」と表記されている場合でも諸経費に含まれる費用の内容が物件情報ごとに異なることです。
諸経費にはさまざまな種類がありますが、実質利回りには明確な定義がないため、不動産会社によって諸経費に含まれる費用と含まれない費用が違うからです。
実質利回りで投資判断をするときは、諸費用の内訳をきちんとチェックしましょう。
注意点③：高利回りの物件は注意が必要
注意点の3つ目は、高利回りの物件はリスクも高い可能性があることです。リスクに見合った収益が期待できるかどうかが、投資判断のポイントです。
たとえば、家賃が高い賃貸マンションは利回りが高くなりやすいですが、入居者が集まらない、年月の経過とともに家賃が下がるなどのリスクが考えられます。
また、築年数の古い賃貸マンションも利回りが高い傾向にありますが、住宅設備が老朽化し修繕費やメンテナンス費用がかかるなど、想定以上のランニングコストがかかるリスクもあります。
そのほか、旧耐震基準で建てられた物件や駅から離れた物件は購入価格が安く利回りも高めですが、耐震性への不安や利便性の問題から入居者が集まりにくいという事態も想定されます。マンション投資のリスクについて詳しく知りたい人は、次の記事を参照してください。
まとめ：不動産投資の利回りを理解して、投資判断に活用しよう！
マンション投資をするときには、利回りについてきちんと理解することが重要です。投資判断には、表面利回りよりも実質利回りを活用しましょう。物件情報には表面利回りが記載されていることが多いですが、本記事を参考に実質利回りを概算できるようになりましょう。
また、マンション投資は、目先の利回りだけではなくリスクや長期的な収益性などを考慮して総合的に判断しましょう。
