不動産投資とは？利益の仕組みを専門家が基本から解説！

不動産投資とは？利益の仕組みを専門家が基本から解説！
不動産投資を始めたいと思っても、仕組みが分からず、なかなか手が出せないという方もいるのではないでしょうか。

不動産投資とは、購入した不動産を運用し、家賃収入や将来的な売却益を得るといった方法で資産形成をおこなう投資です。

リスクが全くないとは言えませんが、正しい知識を持って適切に運用すれば、低リスクで収入を得られる可能性があります。

したがって、不動産投資は、将来の経済的な安定や豊かな生活を実現するにはもってこいの手段なのです。活用しないのは非常にもったいないと言えます。

本記事では、不動産投資を始めたい方に向けて、下記のポイントを中心にご紹介します。

不動産投資で利益が生まれる仕組み
不動産投資の始め方
不動産投資のメリット、デメリット

ぜひ最後まで読んで、不動産投資の仕組みをしっかり理解し、投資を始める際の参考にしてください。

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不動産投資とは

不動産投資とは、購入した不動産を貸したり売ったりすることで収益を得る投資方法です。将来の経済的安定や資産形成を目指すための戦略的な手段であり、若い世代も積極的に始めています。

実際、不動産投資は株式やFXなどと比較するとリスクが低いと考えられており、比較的安定した収益が期待できます。主に、老後の年金対策や生命保険の代替手段として始める方が多いです。

以上のように、不動産投資は、将来への経済的な安定や資産形成を目指すために活用されています。

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不動産投資の種類

不動産投資の種類は、大きく分けて3つあります。それぞれの投資のメリット・デメリットを知っておきましょう。

	区分投資	一棟投資	戸建投資
概要	分譲マンションの一部屋を賃貸にし収益を得る	アパート・マンションを丸ごと1棟賃貸にし収益を得る	戸建住宅を賃貸にし収益を得る
メリット	初期投資が少額のため、初心者でも始めやすい	空室が発生した場合のリスクが低い	立地・アクセスの良し悪しの影響を受けにくい
デメリット	空室が発生した際の影響が大きい	初期費用が高く（5000万〜2億円）融資が受けられないケースもある	一部、融資が受けにくいケースがある
向いている人	副業として不動産投資をしたい人	遊休土地所有者やリスクを負える人	遊休土地や既存の戸建所有者

後ほど、おすすめの投資の種類をレベル別に詳しくご紹介します。
中古と新築どちらがいい？
どの不動産投資の種類でも、中古物件か新築物件どちらがいいのか迷いますよね。それぞれの目的や状況によって、選ぶべき物件は変わります。

選ぶ際の参考に、それぞれの特徴を知っておきましょう。

特徴	中古物件	新築物件
初期費用	低い	高い
表面利回り	高い	高めに設定できるが、後に下がる可能性あり
物件状態	修繕や建て直しが必要な場合あり	短期間での修繕費用は少ない
入居者ニーズ	物件状態によって満たせない場合あり	新築物件として人気があり、入居者が集まりやすい
おすすめな人	低コストを重視する修繕や建て直しの投資が可能高い利回りと即時の収益を追求する。リスクを注意深く評価し、潜在価値に注目する。	品質とデザインに重点を置く安定したキャッシュフローを得るために高家賃と入居者の安定性を追求する。大規模な修繕や手入れに負担を避けたい長期的な資産価値と将来のプレミアムを重視する

個々の状況や目的によって、よく考えてから購入してください。

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株やFXとの違い

株やFXとの違いは、リスクの度合いと収益の安定性です。

株式投資やFXはハイリスク・ハイリターンの投資とされるのに対し、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

株やFXは市場変動に大きく左右されやすく、急激な価格変動がありますが、不動産投資は比較的影響を受けにくいからです。

投資商品は、投資目的やリスク許容度に応じて選択しましょう。

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不動産投資で利益が生まれる仕組み

不動産投資で利益が生まれる仕組みは、主に2つあります。

インカムゲイン
キャピタルゲイン

それぞれの特徴を、下記で詳しくご紹介します。

インカムゲイン＝家賃収入

インカムゲインは、購入した物件の賃貸料で収益を上げる仕組みです。
家賃収入から経費を差し引いた分が収益になります。
月額収入は大きな額ではありませんが、長期間安定した収入が得られるのが特徴です。

例えば、購入したアパートの1室を毎月10万円の家賃で貸し出すとしましょう。
経費として、ローン返済や物件の管理費などがありますが、それらを差し引いた収益がインカムゲインです。

物件価格が上昇するまでは、インカムゲインで安定した収益を得られます。将来物件の価格が上がったときに、次に説明するキャピタルゲインに切り替えるのも1つの方法です。

つまり、インカムゲインは定期的な収入を得るための方法であり、将来的に物件価格が上昇するとキャピタルゲインも得られます。

2つの収益を組み合わせることで、不動産投資は長期的な収益を生み出すことが可能になるというわけです。

キャピタルゲイン＝売買益

キャピタルゲインは、物件を高く売却して利益を得る投資の仕組みです。

バブル期には物件価格が急上昇し、多くの人が収益を上げました。最近では物件価格の上昇が期待できないため、主流とは言えませんが、優良な中古物件をリノベーションして高く転売する人もいます。

例えば、ある人が10年前に1000万円で購入した物件を、現在の市場価格が1500万円で売却するとしましょう。その差額の500万円がキャピタルゲインです。

キャピタルゲインを得るためには、不動産に関する豊富な知識が必要となります。市場の動向や需要の変化などを正しく予測することが重要です。

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不動産投資の利回り相場は何%？

不動産投資における「利回り」とは、不動産投資額に対する年間収入の割合のことです。

一般的な金融商品の利回りは、利子を含めた投資金額に対する年間収益の割合を指しますが、不動産投資では異なるため注意しましょう。

理想とされる不動産利回りは、4〜5%と言われています。

しかし、物件の表面利回りの見かけ上は収益があるように見えても、実際には利益が得られていない可能性もあります。

物件を購入する前に、家賃収入・経費・空室リスクなどの実質利回りをシミュレーションすることが重要です。

不動産投資における2つの利回り「表面利回り」と「実質利回り」の違いを下記でしっかり理解しましょう。

1. 表面利回り

表面利回りとは、物件の家賃収入を投資額で割った割合です。

表面利回りは、物件が年間満室だと想定した家賃収入で計算するため、空室が出た場合は実質的な利回りにはなりません。そのため、表面利回りは「想定利回り」と考えましょう。

表面利回りが高いほど収益性が高いとされますが、維持費や空室リスクも考慮が必要とされます。

収益は、表面利回りだけで判断せず、物件の将来の価値・空室リスク・維持費などを総合的に評価することが重要です。

表面利回りの計算式
（想定年間家賃収入）÷（不動産購入価格）×100

利回りの計算式
想定年間家賃収入）÷（不動産購入価格）×100

【具体例】
不動産を1000万円で購入し、想定の年間家賃収入が60万円だとします。
60万円 ÷ 1000万円 × 100 = 6%

上記の場合、物件の表面利回りは6%です。つまり、購入価格に対して年間の家賃収入が6%を占めることを示しています。

表面利回りの計算は、上記のように非常にシンプルです。

2. 実質利回り

実質利回りは、不動産投資において、物件の収益性をより具体的に評価するための指標です。表面利回りとは異なり、実際の経費やリスクを考慮した利回りを表します。

実質利回りは、物件の年間家賃収入から経費・税金・維持費などを差し引いた「実際に手に入る利益」を物件の購入価格で割り算して計算します。

物件の運営コストやリスクを反映した、より現実的な利回り把握できるのです。

【実質利回りの計算式】

想定年間家賃収入−経費）÷（不動産購入価格+購入時の経費）×100

【具体例】

（60万円 – 20万円） ÷（1000万円+50万円）× 100＝3.33%

上記の場合、実質利回りは3.33%です。表面利回りよりも低い割合となりました。
以上のように、表面利回りで利益が出ているように見えても、実際は利益が出ていない場合もあります。

物件を購入するときは、実質利回りや空室シュミレーションをしっかり行ったうえで、売買契約しましょう。

賃貸1Rマンションの平均的な利回り

日本不動産研究所が公表している「不動産投資家調査（2017年4月現在）」を参考に、実際の賃貸1Rマンションの平均的な利回りを、関東・関西に分けてご紹介します。不動産投資をする際の参考にしてください。

関東（城南・城東）

関東（城南・城東）の期待利回りは以下の通りです。

1Rマンション期待利回り	城南地区	城東地区
2016年10月	4.60%	4.80%
2017年4月	4.50%	4.80%

関西（神戸/京都/大阪）

関西（神戸/京都/大阪）の期待利回りは以下の通りです。

1Rマンション期待利回り	神戸	京都	大阪
2016年10月	5.70%	5.70%	5.30%
2017年4月	5.60%	5.50%	5.20%

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物件タイプ	中古新築一棟区分	中古新築一棟区分	中古新築一棟区分	中古新築一棟区分
主要エリア	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国
表面利回り	主要駅付近4-5%程度	3-5%程度	3.9%程度	9.5%
入居率	99.8%	99%	99.4%	97.04%
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不動産投資で準備すべき3つのお金

不動産投資で準備すべき3つのお金は以下の通りです。

不動産の頭金
仲介手数料や税金
不動産運用のためのお金

それぞれのお金について詳しく解説します。

不動産の頭金

不動産投資の頭金とは、不動産を購入するために最初に支払うお金です。一般的には高額な資金が必要となりますが、物件によって大きく差があります。

頭金は、自己資金から用意するか、銀行融資を活用することが多いです。ただし、銀行融資には、返済条件や審査があります。

金額によっては、審査に通らない場合もあるため、一度事前審査をするのがおすすめです。事前審査を受けることで、投資のイメージや運用計画を具体化していきましょう。

頭金は不動産投資を始める第一歩であり、自身の資金状況や目標に合わせて計画する必要があります。

仲介手数料や税金

不動産を購入する際には、仲介手数料や税金などの費用がかかります。

仲介手数料は不動産会社に支払う手数料であり、物件によっては必要ない場合も。
また、不動産取得税や消費税、登録免許税などの各種税金も支払われます。

上記の費用は物件の購入価格によって変動し、購入価格が高くなるほど費用も増えるのが一般的です。不動産を購入する際には、これらの費用も考慮して予算を計画しましょう。

不動産運用の維持費

不動産を運用する際には、購入後も運用するための「維持費」が発生します。

共用部分の光熱費や原状回復費用などがその一例です。
維持費は、不動産投資スタート時から発生するため、余力を持っておく必要があります。

ワンルームマンションや区分マンションでは、管理委託をする場合が多いため、管理手数料も発生することを覚えておきましょう。

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不動産投資を始めるメリット7つ

不動産投資をする7つのメリットは以下の通りです。

安定した収入が得られる
節税できる
生命保険の代わりになる
年金の代わりになる
リスクヘッジができる
他人のお金で投資ができる
運用の幅を拡大しやすい

下記で詳しくご紹介します。

1.安定した収入が得られる

不動産投資では、家賃収入が毎月一定で大きく変動ないため、安定した収入が期待できます。例えば、2年ごとに更新される賃貸契約では、その間の家賃は安定するというイメージです。

不動産の安定感に対し、株式投資などは市場の変動により株価が刻々と変わります。家賃は一定なため、収益の予測がしやすいのが安心です。

特に、不動産ローンの完済後は、不動産からの収入が安定的な収益源となるでしょう。不動産投資は、その安定性から安定した収入を得られる投資法と言えます。

2.節税できる

不動産投資では、税制の面でもプラスになる場合があります。

収益（不動産所得）は、給与所得と一緒と考えられるため、収益がマイナスの場合には他の所得との相殺が可能です。

相殺により、実質的な給与所得が減り、支払う税金も減ることがあります。特に不動産購入初年度は、節税効果が高くなる場合が多いです。

不動産投資は、確定申告時にかかった経費を計上しますが、基本的に高額になる不動産価格は一度に経費として計上できません。

その代わりに、毎年減価償却という方法で少しずつ経費を計上できます。

建物の価格を分割して経費計上することで、キャッシュフローは黒字のままでありながら、帳簿上ではマイナスになるため、結果的に節税につながることがあるというわけです。

ただし、節税対策として不動産投資をおこなうのは必ずしも適切であるとは限りません。個別の状況に応じて判断しましょう。

3.生命保険の代わりになる

不動産投資ローンを利用する際、基本的には団体信用生命保険への加入が必要です。

上記保険は、投資家が死亡や高度な障害になった場合、ローンの残債が免除されるという特典があります。つまり、投資家が亡くなってしまったり、障害を負ったりしても、不動産は手元に残るというシステムです。

不動産は売却して保険代わりに利用することも可能であり、保有し続けて家賃収入を得ることもできます。したがって、不動産投資は生命保険の代わりになる存在といえるのです。

具体的には、不動産投資家が亡くなった場合には、不動産を相続人に遺産として残せます。相続人は不動産を売却するか、家賃収入を得ることが可能です。

このように、不動産投資ローンの団体信用生命保険は、投資家のリスクを軽減し、不動産を有効活用する手段となります。

4.年金の代わりになる

不動産投資を始めるメリットの1つは、年金の代わりになる可能性があることです。

老後に必要な生活費や公的年金の不足が問題視される近年では、安定収入となりえる不動産投資が注目されています。

公益財団法人｜生活保健文化センターの調査（※1）によると、ゆとりある老後に必要な生活費は月額37.9万円とされていますが、実際には、総務省の調査（※2）によると、高齢の無職夫婦世帯の平均収入は月額24.6万円となっています。

1ヶ月の消費支出は23.6万円となっており、ギリギリで生活している高齢夫婦世帯が多いのが現状です。

上記の不足分を補うため、不動産投資では不動産投資ローン完済後の家賃収入を私的年金として活用できます。

以上のように、不動産投資は将来の安定した収入源となり、年金の代わりになる可能性があるというわけです。

参考

（※1）『2022（令和4）年度「生活保障に関する調査」』
（※2）『家計調査報告（家計収支編）2022年（令和4年）平均結果の概要』

5.リスクヘッジができる

不動産投資を始めるメリットの1つは、インフレに対するリスクヘッジができることです。

インフレとは、「物価上昇によるお金の価値の減少」を指します。現金を不動産に投資することで、物価と共に不動産の価格も上昇するため、資産価値の維持が可能です。

同様に、デフレの影響も受けにくく、安定した資産としての価値があります。

例えば、インフレが進行する状況では、不動産の価値も上昇し、資産の保有者としてリターンを享受できます。

以上のように、不動産投資は経済の変動に対するリスクヘッジの手段として有効であり、投資家に安定性をもたらすのです。

6.他人のお金で投資ができる

他人のお金で投資ができる
不動産投資の魅力の一つは、他人のお金で投資ができることです。

家賃収入をローン返済に充てるため、実質、他人からの家賃で借金ができます。また、ローンが完済されれば、家賃収入はあなたの収入となるというわけです。

通常、投資には自己資金が必要ですが、不動産投資ローンを活用すれば、自己資金の使用を最小限に抑えられます。

ただし、不動産投資には固定資産税や管理委託費、保険料などのランニングコストもかかるため、これらを差し引いた金額が手元に残るイメージです。

要するに、不動産投資は他人のお金を活用して資産を増やせる方法であり、自己資金を最小限に抑えながら投資できる魅力的な投資方法と言えます。

7.運用の幅を拡大しやすい

不動産投資を始めるメリットの1つは、不動産投資ローンは、手元の資金を使わずに投資でき、資産ポートフォリオの幅を拡大できるという点です。

本来、自己資金のみで投資する場合、限られた資金でしか新たな投資商品を購入できません。

しかし、不動産投資ローンであれば、「手元のお金を利用した投資」と「別の不動産投資」の両方を組み合わせられます。

現物の不動産の観点からも資産を増やせるため、リスク分散にも役立ちます。

以上のように、不動産投資を通じて多角的な運用手法を取り入れることで、ポートフォリオの多様性と運用の幅の拡大が可能です。

8.知っておきたい！不動産投資のリスク

株式やFXに比べてリスクが低いものの、不動産投資を成功させるためには、リスクを理解し、綿密な計画を立てる必要があります。

下記で確認してください。

リスクの種類	説明
空室リスク	賃貸物件が長期間入居者がいない状態となるリスク。収入が得られず、運営コストを負担する必要がある。
修繕リスク	不動産の老朽化や維持管理にかかる費用が想定以上にかかるリスク。予算外の修繕が必要となる場合がある。
金利上昇リスク	借入金の金利が上昇することで、ローン返済負担が増えるリスク。キャッシュフローの悪化が生じる可能性がある。
家賃滞納リスク	入居者が家賃を滞納するリスク。収入の一部または全体が得られなくなり、キャッシュフローに影響を与えることがある。
地震リスク	地震による建物の損壊や被害のリスク。修繕や建物の再建にかかる費用が発生する可能性がある。
火災リスク	火災による建物や資産の損壊のリスク。再建や補償にかかる費用が発生する可能性がある。
倒産リスク	不動産を所有している会社や組織の経営不振や倒産のリスク。収益や資産の喪失が起こる可能性がある。
家賃下落リスク	地域の需要変動や競合物件の増加により、家賃が下落するリスク。収益の減少が生じる可能性がある。
不動産価値の上昇下落リスク	不動産市場の変動による資産価値の上昇・下落のリスク。投資家にとって利益や損失が生じる可能性がある。

空室リスク

不動産投資におけるリスクの1つは、空室リスクです。賃貸物件が長期間入居者がいない状態となると、収入が得られず、運営コストを負担する必要が出てきます。
空室期間が長引くと、資金の流入が停止・収益が減少してしまい、ローンの返済や管理費などを支払うことが困難になってしまう可能性があるのです。

リスクを軽減するためには、適切なテナント探しやマーケティング、適正な家賃設定などが重要となっています。

また、複数の不動産を保有することで、リスクの分散を図ることも考慮すべきです。

修繕リスク

修繕リスクも不動産投資におけるリスクの1つです。

不動産の老朽化や維持管理にかかる費用が予想以上にかかる可能性があります。予算外の修繕が必要となる場合、予期せぬ費用負担が発生してしまうのです。

例えば、屋根の修理や配管の交換など、大規模な修繕が必要になることが考えられます。
この費用は予算計画に含めておかなければなりません。

また、定期的な点検やメンテナンスを怠ると、修繕費が増える可能性もあります。

リスクを軽減するためには、建物の状態を定期的に確認し、必要な修繕やメンテナンスを迅速におこなうことが重要です。

また、修繕リスクを考慮して適切なキャッシュフローを確保する必要もあります。

金利上昇リスク

不動産投資におけるリスクの1つは、金利上昇リスクです。

借入金の金利が上昇すると、ローン返済負担が増え、キャッシュフローが悪化する可能性があります。金利の上昇は、将来の返済額に直接影響を与える可能性が大きいです。

特に、固定金利ではなく変動金利を選択している場合、金利の変動によって支払額が上昇する場合があります。複数の不動産を保有している場合、金利上昇が同時に複数のローンに影響を及ぼすことも考えられるのです。

上記のリスクを軽減するためには、金利の動向を常に把握し、適切な金利タイプの選択や、金利上昇に備えた返済計画の策定が必要です。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクも不動産投資におけるリスクの1つです。

入居者が家賃を滞納すると、収入の一部または全体が得られなくなり、キャッシュフローに影響を与える可能性があります。

家賃収入は不動産投資の主要な収益源であり、滞納が続くと収入の減少や負債の増加につながるのです。

リスクを軽減するためには、入居者の信用調査や適切な契約書の作成、滞納対策の実施などが重要です。

また、家賃保証サービスや賃貸保証会社の利用など、リスク回避のための手段も検討しましょう。

地震リスク

不動産投資には、地震による建物の損壊や被害が起こる可能性もあります。
その場合、建物の修繕や再建には莫大な費用がかかる場合があるため、地震リスクを軽減するためには、耐震設計や地震保険の利用など、地震に強い建物を選ぶことが重要です。

また、地震の頻度や活断層の情報を確認し、地震の発生リスクの高い地域での不動産投資には慎重に検討しましょう。

適切な地震対策をおこなうことで、投資物件の価値や安全性を確保できます。

火災リスク

不動産投資では、火災によって建物や資産が損壊する可能性もあります。

火災による損害を修復したり再建したりするためには、膨大な費用が必要です。

リスクを軽減するためには、適切な防火設備や安全対策を施す必要があります。また、火災保険の利用や点検・メンテナンスの定期的な実施も大切です。

投資物件の火災リスクを最小限に抑えることで、資産の保全や収益の確保につながります。

倒産リスク

不動産投資におけるリスクの一つは、倒産リスクです。不動産を所有している会社や組織が経営不振に陥り、倒産する可能性があります。

収益や資産の喪失が生じる可能性があるため、投資を始める前に、投資先の会社や組織の財務状況や信用力を評価することが重要です。

また、リスク分散を考えて複数の不動産投資先を持つのも効果的です。

家賃下落リスク

地域の需要変動や競合物件の増加などの要因により、賃貸物件の家賃が下落する可能性があります。そうなると、投資物件の収益が減少してしまうのです。

家賃下落リスクを軽減するためには、地域の需要動向や競争状況を十分に分析し、家賃設定やテナントの選定に慎重に取り組む必要があります。

また、需要の多様化や付加価値の提供など、差別化を図ることも重要です。さらに、将来の家賃下落に備えて、適切なリスク管理策を策定することが求められます。

不動産価値の上昇下落リスク

不動産価値の上昇下落のリスクもあります。不動産市場は変動するため、投資物件の価値も上下する可能性があるからです。

不動産価値の上昇は利益をもたらし、資産価値の増加となりますが、逆に価値の下落は損失を招くことがあります。

市場動向や需要供給の変化を注意深く観察し、適切なタイミングで売買を行いましょう。また、地域の経済状況や不動産市場の予測に基づいて、リスク管理や投資戦略の見直しをすることが重要です。

綿密な調査と情報収集により、不動産価値の上昇下落リスクを最小限に抑える努力が求められます。

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不動産投資を始める前の7つの注意点

不動産投資にはリスクがつきものです。
主に7つの注意点があります。

初期投資額が高い
空室のため収益が上がらない場合がある
資産価値下落の恐れあり
固定費や運用費が必要になる
自然災害によるダメージを受ける可能性がある
金利が上がると返済額が高くなる
契約に時間がかかる

注意点をしっかり把握し、不動産投資の準備に備えましょう。

1.初期投資額が高い

不動産投資を始める際には、自己資金として10万円から100万円程度の準備が必要であり、初期投資額が高い傾向にあります。

区分マンションの不動産投資を例に挙げると、不動産会社から直接購入するか、不動産会社を介して購入するかによって異なりますが、ある程度まとまったお金が必要です。

さらに、金融機関からの借入金も数千万円から数億円単位になることもあります。借入金が多い場合、金利の変動リスクなども負うことになるのです。

したがって、不動産投資は初期投資額が高く、自己資金と借入金が必要になります。

初期投資額は高いですが、順調にいけば、その後の家賃収入や資産価値の上昇によって収益を得られます。

2.空室のため収益が上がらない場合がある

不動産投資では、空室になってしまった場合は家賃収入が得られず、収益が減少する場合があります。

不動産投資には、借入金のローン返済・固定資産税・マンションの管理費や修繕積立金などの負担があるため、空室時の痛手は大きいのです。

新しい入居者が見つかるまでの期間、自分の財産を切り崩す必要が出る場合もあります。

結論として、不動産投資は空室のために収益が上がらない場合があることを理解しておきましょう。リスク管理や適切な運用会社の選択が重要です。

3.資産価値下落の恐れあり

不動産投資には、資産価値が下落する可能性があります。不動産市場は経済や需要の変動に影響を受け、価格が上下するからです。

例えば、景気の低迷や人口の減少などが起こると、需要が減少し不動産価格が下落する可能性があります。また、競合物件の増加や地域の衰退なども影響を及ぼすことがあるのです。

したがって、不動産投資をおこなう際には市場の動向や地域の将来性を考慮し、リスクを把握する必要があります。

4.固定費や運用費が必要になる

不動産投資では、固定費や運用費が必要になります。所有する不動産には建物管理費や修繕積立金といった費用がかかるためです。

建物管理費は、

共用部分の維持
清掃
エレベーターの点検

など、入居者の生活環境を保つための費用です。
また、修繕積立金には、定期的な大規模修繕や設備の交換などが含まれます。

さらに、賃貸管理には入居者とのコミュニケーションや退去時の原状回復などが含まれます。これらの業務には時間・労力・必要に応じた専門知識なども必要です。

不動産投資は単なる購入だけではなく、運営や管理も重要な要素となります。
したがって、投資前に固定費や運用費について十分な理解と計画を立てることが重要です。

5.自然災害によるダメージを受ける可能性がある

自然災害によるダメージを受ける可能性もあります。台風や地震などの自然災害は世界的に増加しており、不動産にも影響を及ぼすことが多いからです。

例えば、大雨による浸水被害では、被害箇所の修復費用が発生します。また、最悪の場合、地震により建物が使用できなくなり、家賃収入が途絶える可能性も考えられます。

自然災害によるダメージは、修復費用・収益の損失といった経済的な影響をもたらす可能性があるというわけです。

投資を考える際には、地域の気候や地震のリスクを考慮し、適切な対策や保険の活用を検討する必要があります。

6.金利が上がると返済額が高くなる

金利が上昇すると返済額が増加する可能性がある点にも注意しましょう。

仮に、変動金利で不動産投資ローンを組んでいる場合、金利の上昇に伴い返済負担が大きくなる場合があります。

そうなると、収益性が低下し、投資の効果が薄れる可能性があります。

リスクを避けるためには、固定金利のローンや適切な金利ヘッジ活用の検討が重要です。投資を始める前に金利上昇のリスクに対する対策を考慮し、資金計画を立てましょう。

7.契約に時間がかかる

不動産投資には、契約手続きに時間がかかる可能性があります。

不動産の売買や賃貸契約には複雑な手続きや文書作成が必要となり、それらの手続きに時間がかかる場合があるからです。

具体的な例を挙げると、

物件の所有者や賃借人との交渉や条件の合意
契約書の作成や審査
必要な手続きや手続きの手配

などが時間を要します。特に複数の関係者が関与する場合や法的な規制がある場合は、契約完了までに数週間または数ヶ月かかることもあります。

したがって、不動産投資を始める際には契約手続きに十分な時間を確保し、慎重に進めましょう。

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不動産投資の始め方｜4つのステップで解説

不動産投資の始め方を4つのステップで具体的に説明します。

ステップ1. 不動産投資を始める事前準備をする
ステップ2. 不動産投資を開始する準備を始める
ステップ3. 不動産を購入する
ステップ4. 購入した物件を管理する

ステップ1. 不動産投資を始める事前準備をする

まず始めに、不動産投資を始める事前準備をします。

不動産投資を始める目的を明確にする
不動産投資以外の投資と比較する
具体的な目標設定をする
必要な経費を知る
不動産投資のリスクを知る

不動産投資を始める目的を明確にする

不動産の投資目標の1つに、「自分の資金を増やす」ことが挙げられます。

投資開始前に、目的・期限・ゴールなどを明確に設定しておくことで、目標に向かって計画を立てられます。不動産投資を始める前には目的を明確にしましょう。

不動産投資以外の投資と比較する

不動産投資と他の投資方法（株式や債券など）を比較し、それぞれのメリット・リスク・利回りなどを理解しましょう。自分に合った投資方法を選ぶことが重要です。

具体的な目標設定をする

不動産投資の具体的で計画的な目標を立てましょう。例えば、「5年後に2つの不動産物件を所有し、年間のキャッシュフローを10%増加させる」といった目標です。

必要な経費を知る

不動産投資には購入費用やローンの返済、管理費などの経費がかかります。これらの費用を計算し、事前に把握しておくことが重要です。

不動産投資のリスクを知る

不動産投資には空室リスクや修繕リスク、金利上昇リスクなどのリスクがあります。これらのリスクを理解し、リスク管理策を考えることが大切です。

ステップ2. 不動産投資オンライン面談に参加する

事前準備ができたら、不動産投資オンライン面談に参加しましょう。手順は以下の通りです。

よりよい物件を選定する

不動産投資オンライン面談に参加して、専門家と一緒によりよい物件を選定しましょう。

地域の需要や将来性、物件の条件などを考慮し、複数の候補を比較検討します。専門家がデータに基づいた見解を紹介してくれます。

収益のシュミレーションをおこなう

物件の収益性を評価するために、家賃収入や経費、ローン返済などを考慮したシミュレーションを行います。投資の収益やキャッシュフローの予測が必要です。

ステップ3. 不動産を購入する

不動産を探したら、次に不動産の購入を行います。不動産購入の流れは以下の通りです。

不動産ローンに申し込む
重要事項説明を受ける
残金決算をおこなう
火災保険に加入する

不動産ローンに申し込む

購入する不動産の資金を借りる場合は、金融機関に不動産ローンの申し込みをします。収入や返済能力などの審査がありますが、ローンを活用することで自己資金を抑えて不動産を購入可能です。

重要事項説明を受ける

不動産を契約する前に、不動産の購入に際して、宅地建物取引士より重要事項説明が行われるのが基本の流れです。
契約書・費用・物件の状態などについて、詳しく確認しましょう。

残金決算をおこなう

重要事項説明を受けたら、購入価格より手付金を差し引いた金額を全て支払う「残金決済」を行います。残金決済をおこなうと物件の引き渡しがされ、引き渡しと同時に、所有権移転登記を司法書士がおこなうのが基本です。司法書士は、事前に紹介してもらえるでしょう。

火災保険に加入する

不動産と資産を守るためには、火災やその他災害に備えて火災保険に加入する必要があります。保険料は物件の価値や地域のリスクなどによって異なりますが、不測の事態に備えるために重要な手続きです。

ステップ4. 購入した物件を管理する

不動産の購入が完了したら、物件を管理・運用します。

管理会社に管理を委託する

物件を購入したら、建物の維持と入居者を同時に管理しなければなりません。
管理する範囲は非常に多く、自分で管理するには負担が大きいです。そのため、物件の管理や運営を専門的に行ってくれる管理会社に管理委託を検討するのがよいでしょう。

物件を売却する

将来的な状況や投資目的の変化によって、物件を売却することもあります。購入時の価格よりも高い価格で売却できるとよいです。
売却する際には税金がかかるため、下記を参考に売却時期を検討してください。

購入後5年以内	売却益の40%の税金
購入後5年以上	売却益の20%の税金

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不動産投資が向いている人の特徴5つ

不動産投資が向いている人の特徴は以下の5つです。

年収500万円以上で安定した収入がある人
勤続3年目以上
決断力や判断力がある人
不動産投資について積極的に学べる人
投資の管理を丸投げしたい人

それぞれの人がなぜ不動産投資に向いているのかを下記でご紹介します。

年収500万円以上で安定した収入がある人

年収500万円以上で安定した収入がある人は、不動産投資において有利な立場にあります。

高い年収は不動産投資に必要な資金を確保しやすく、返済や維持費を負担する余裕があると判断されるからです。

安定した収入は投資におけるリスク管理に役立ち、将来のキャッシュフローの安定性を高めます。

ただし、投資にはリスクがつきもののため、個別の状況や目標に応じて慎重に検討しましょう。専門家のアドバイスを受けながら、将来の収支やリスクを十分に評価することが大切です。

勤続3年目以上

勤続3年以上の安定した雇用歴を持つ人も不動産投資に向いています。

長期的な雇用歴は、不動産ローンの審査が通りやすくなるからです。安定した雇用状況は投資の安定性を保つ要素となり、返済や維持費の負担を継続的に行えることを示せます。

また、長期的な雇用は収入の安定性をもたらし、投資によるキャッシュフローの安定性も高めます。財務計画や将来のキャリアの見通しを総合的に考慮し、不動産投資のリスクとリターンを評価しましょう。

決断力や判断力がある人

不動産投資において、決断力や判断力があることも重要です。

投資は常にリスクとリターンのバランスを考慮する必要があり、市場の変動やさまざまな要素に対して迅速に対応する能力が求められます。

情報を収集し、分析して潜在的なリターンを見極める能力がある人は、チャンスを見逃さずに有利な取引を行えるでしょう。

また、リスク管理や投資戦略の選択においても的確な判断が求められます。ただし、過度なリスクを冒すことなく、バランスの取れた投資をおこなうためには経験や知識も重要です。

不動産投資について積極的に学べる人

不動産投資が向いている人の特徴の1つは、不動産投資について積極的に学べる人です。不動産投資は多岐にわたる知識やスキルを要するため、以下のような学習項目に意欲的に取り組む必要があります。

市場のトレンドや賃料相場の把握
税金や保険に関する知識の習得
修繕計画やリフォーム計画の立案
財務諸表の読み解き方と分析能力
適切な物件選定の方法と評価基準
不動産投資ローンの理解と活用法

常に最新の情報を追い求め、投資手法やマーケット動向、法制度の変更などに敏感に対応できる柔軟性も必要です。自己啓発意欲が高く、学ぶことに積極的な人は、不動産投資の成功に近づくでしょう。

投資の管理を丸投げしたい人

投資を丸投げしたい人にも不動産投資は向いていると言えます。なぜならば、不動産投資には、多くの不動産投資サービスがあり、それを利用すれば、投資を丸投げできるからです。

信頼できるサービス会社に委託することで、投資物件の選定や入居者探し、賃貸管理などの業務を専門家に一任できます。

収益の最大化やリスクの最小化を実現し、自己の時間や労力を節約しながら、効率的に利益を得ることが可能です。

ただし、サービスを利用する際には、信頼性や実績のあるサービス提供業者を選びましょう。後ほどおすすめの不動産投資サービス会社をご紹介します。

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不動産投資が向いていない人の特徴4つ

不動産投資が向いていない人の特徴も4つご紹介します。

他人の意見に流されやすい
安定した収入が見込めない人
過去に延滞・滞納などがある人
すぐに利益が欲しい人

ただし、不動産投資に向いていない人の場合でも、専門家のアドバイスを受けながらであれば安全に運用できる場合もあります。不動産投資へ前向きな方は、まずは専門家に相談してみましょう。

他人の意見に流されやすい

他人の意見に流されやすい人は、不動産投資に向いていないと言えます。
なぜならば、不動産投資には自己の判断とリスク管理が求められるからです。

他人の意見に流されやすい人は、自身の投資戦略を構築し実行することが難しい傾向にあります。

投資においては自己の判断力や信念が重要であり、他人の意見に振り回されることは成功の妨げになります。自分の裁量だけでは不安だという方は、専門家に相談できる不動産サービスの活用がおすすめです。

安定した収入が見込めない人

安定した収入が見込めない方も不動産投資のリスクを増すため、向いていません。

不動産投資は資金を投入し、長期的な収益を得ることを目指します。
安定した収入が見込めない人は、投資に必要な資金を確保したり、適切な返済や維持費を負担したりすることが難しいですよね。

さらに、ローンの審査でも「返済能力がない」と判断され、不利になります。

したがって、収入の不安定さが投資のリスクを増大させる可能性があるため、不動産投資には向いていないと言えます。

過去に延滞・滞納などがある人

過去に、延滞・滞納などがある人も不動産投資には向いていません。

信用度は不動産投資において重要な要素です。過去に延滞や滞納の履歴がある人は、信用性が低下し不動産ローンや物件の購入に制約を受ける可能性があります。

先ほども説明した通り、不動産投資には初期費用が必要です。
不動産投資ローンを受けられなければ、不動産投資を始めるは難しいでしょう。

すぐに利益が欲しい人

不動産投資は長期的な投資のため、すぐに利益の欲しい人には向いていません。

不動産投資は時間と忍耐を要します。

物件の価値
賃料相場の変動
入居者の入退去

など、さまざまな要素により収益は長期的に形成されます。

すぐに利益を得たいという焦りや短期的な利益追求に重点を置く人は、不動産投資の本質を理解するのが難しいでしょう。

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不動産投資で有利になりやすい職業

不動産投資には有利になりやすい職業がいくつかあります。

上場企業の会社員
医師や弁護士
公務員
高収入の自営業

上記のように、安定した収入を見込める方は不動産投資に有利です。下記でさらに詳しく説明します。

上場企業の会社員

上場企業の会社員は、安定した雇用と一定の収入を持つため、不動産投資において有利な立場にあります。

不動産ローンや金融機関からの融資、そして物件の購入において、信用性が高く、収入の安定性が評価されるのです。

また、一部の上場企業では従業員向けの特典や優遇制度があり、投資活動を支援してくれる場合もあります。

医師や弁護士

医師や弁護士などの専門職は高収入を得られるため、不動産投資において有利です。高収入のため、不動産投資に必要な資金を確保しやすく、返済や維持費の負担も容易です。

また、専門職の信用性や社会的な地位も投資において好影響を及ぼすことがあります。

公務員

公務員は安定した雇用と収入が見込まれるため、不動産投資において有利です。

安定した雇用状況や公的な福利厚生が信用度を高め、金融機関からの融資や物件の購入に有利な条件を得られます。

また、公務員の収入は比較的安定しており、投資活動における収支管理がしやすいです。

高収入の自営業

高収入の自営業者は、自身の事業により安定した収入を得られるため、不動産投資において有利です。

不動産投資ローンの審査が厳しくなることがありますが、収入の安定性や規模がある程度確保されていれば心配する必要はありません。

さらに、節税の観点から見ると、自営業者は不動産投資を有利に活用できます。

不動産投資の勉強方法

不動産投資の勉強を始めたいと思っている方へ、おすすめの勉強方法を3つご紹介します。

本
インターネット
セミナー
本

本

本は、不動産投資についての基礎知識や実践的な情報を得るのに役立ちます。

投資戦略や資産運用の手法など、幅広いテーマについて学べるでしょう。

知識がなければ、何も始まりません。まずは、有名な不動産投資家や専門家の著書を読んで、不動産投資の「入口」を学びましょう。

インターネット

インターネットは、不動産投資についての最新の情報や実践的なアドバイスを入手するための貴重なツールです。

ブログやウェブサイト、オンラインフォーラムなどを活用すれば、不動産投資に関するニュースやトレンドを追えます。

しかし、ネット上には根拠のない情報も満載のため、専門家が監修している情報源を活用し、慎重に情報を精査しましょう。

セミナー

不動産投資について突き詰めていくと、本やインターネットの情報だけでは限界を感じることがあるでしょう。

そんなときは、不動産投資セミナーがおすすめです。専門家から実践的なノウハウを直接学べるだけでなく、実際の事例や成功パターンについて学べます。

さらに、他の参加者とのつながりもできるため、不動産投資を続けていくうえでの情報交換相手と出会えることもあるでしょう。
より実践的なノウハウを学びたい方は、セミナーへの参加を検討しましょう。

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学んでおくべき不動産投資の知識5つ

不動産投資を始める前に、学んでおくべき5つの知識があります。

不動産投資の基礎知識
不動産投資にかかる費用の知識
不動産管理についての知識
物件・管理会社を選定する知識
出口戦略に関する知識

上記5つの知識をみ、不動産投資を成功に導いてくれるはずです。

不動産投資の基礎知識

まずは、不動産市場の動向や投資の種類、リスクやリターンなどの不動産投資に関する基本的な概念を理解することが重要です。
不動産投資の目的やメリット・デメリットについて学ぶことで、よりよい投資判断ができるでしょう。

不動産投資にかかる費用の知識

不動産投資には、さまざまな費用が必要です。物件価格以外にも手数料、税金、保険料、修繕費などを考慮する必要があります。
上記の費用についての理解することで、投資計画や予算立てに役立つでしょう。

不動産管理についての知識

投資物件の運営や入居者管理の知識は重要な要素です。

賃料設定
契約書の作成
メンテナンス
トラブル対応

などに関する知識を持つことで、不動産の収益性や長期的な運営の成功につながります。

物件・管理会社を選定する知識

適切な物件の選定と信頼できる管理会社の選定は成功の鍵です。そのためには、どのような視点で管理会社を見極めるかという知識が必要になります。

学んだ知識をもとに

物件の立地
需要の見込み
将来の成長性

などを考慮し、適切な投資先を選びましょう。

管理会社においては、実績や信頼性、投資仲間との情報交換を通して慎重に選定してください。

出口戦略に関する知識

不動産投資は長期的な資産運用ですが、将来的な売却や資金の回収も考慮しておく必要があります。

投資目的や状況に応じた最適な出口戦略を立てることで、将来的な投資の柔軟性と収益性を高められるでしょう。

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不動産投資でよくある質問

不動産投資でよくある質問と答えをご紹介します。

どんな人が不動産投資をしているの？

不動産投資をしている人は、年収500万円以上の一般的なサラリーマンやOLの方が多いです。安定した収入を得ている人が、将来の資産形成や収益の増加を目指して不動産投資を選択しています。

初心者でも不動産投資を始められる？

初心者でも不動産投資を始めることは可能です。初めての方は、不動産投資サービスを活用し、不動産の運営や管理を任せることをおすすめします。プロの知識と経験を持ち、投資物件の選定や入居者管理などを代行してくれます。

不動産投資は失敗するリスクはある？

不動産投資は、もちろん失敗する可能性もあります。ただし、失敗の定義は個人によって異なるため、自身の目標や投資戦略に合わせて「失敗」とされる事象を明確に定義することが重要です。リスクを最小限に抑えるためには、事前の調査や情報収集、適切な計画立案が必要です。

不動産を始めるおすすめのエリアは？

不動産投資のおすすめエリアは、人口が集中し、将来的な成長が見込まれる都市部です。人口増加やインフラ整備が進んでいる都市は需要の安定性や将来の資産価値の上昇が期待できます。具体的なエリア選定は、市場調査や専門家のアドバイスが役立ちます。

法人化はどのタイミングがベスト？

不動産投資を事業として継続し、規模が拡大してきた場合には法人化を検討する場合があります。法人化には税務上のメリットや財産保護の観点からの利点があります。具体的なタイミングは個別の状況や目標によって異なるため、税理士や専門家のアドバイスを受けることが重要です。

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魅力たっぷりの不動産投資を始めよう！

不動産投資は将来の安定的な収益を得る手段として、非常に魅力的なことが分かりました。

不動産投資の中でも、初心者にはワンルームマンション投資や不動産投資信託がおすすめです。中級者は戸建投資や駐車場投資が適しています。

上級者向けにはアパート経営や海外不動産投資に挑戦してみましょう。

不動産投資を始める前には目標を立て、リスクを理解することが重要です。
一人で不安という方は、不動産投資サービスを活用すれば、専門知識や管理の手間を軽減できます。

専門家の力を借りながら、不動産投資の魅力を探求し、将来の収益を築いてみてください。

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【厳選】おすすめの不動産投資サービス6選

MIRAP（ミラップ）

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MIRAP（ミラップ）の運営情報

運営会社: 株式会社 SURE INNOVATION （シュアーイノベーション）

所在地: 〒 530-0001 大阪府大阪市北区梅田2丁目4-9ブリーゼタワー2F SYNTH×Business-Airport

事業内容: ・不動産売買仲介・不動産販売・不動産管理・アプリケーション開発・不動産価格査定AIのR&Dなど

設立: 2017年9月29日

取り扱いエリア: 東京・大阪ほか

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MIRAPは、関西のマンション投資に特化した不動産投資サービスです。不動産×テクノロジーで、クライアントの資産形成を一貫してサポートするので、資産形成を通して自分らしい理想のライフプランを実現したい人に向いているサービスと言えます。

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