不労所得を手にしようと、不動産投資を検討されている人も多いのではないでしょうか。しかし、不動産投資は比較的金額が大きな投資かつ、ローンを組んで始める人がほとんどであるため、大きな失敗してしまうと最悪の場合、破綻や自己破産に追い込まれる場合もあります。
本記事では、不動産投資で破綻し自己破産に追い込まれたらどうなるのか、不動産投資に失敗する原因や、失敗を防ぐための知識などを解説します。これから不動産投資を始めようと考えている人や不動産投資はどのようなリスクがあるのか心配な人は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
自己破産するとどうなるのか
自己破産をすると借金の返済が免除されるため、人によってはメリットが大きいと感じるかもしれません。しかし、自己破産には当然デメリットもあるので、あくまでも最終手段と考えたほうが良いでしょう。
具体的に自己破産をするとどうなるのか、3つの面から解説します。
ブラックリストに登録される
「ブラックリストへの登録」とは、自己破産した事実が信用情報機関に登録されることをいいます。信用情報機関に登録される情報は、信用度を審査する場合に用いられる情報です。そのため、自己破産の事実がある場合、信用情報機関の情報を参照するような場面では不利になることが考えられます。
たとえば、住宅や自動車などのローン審査に影響があります。金融機関からの融資では、信用情報機関に登録された情報が審査されるため、自己破産をしている場合、一定期間ローン審査が非常に通りにくくなります。また、一時的に顧客の支払を立て替えるクレジットカードについても新規作成や使用ができなくなる場合がほとんどです。
財産の一部が処分される
自己破産によって免責となるのは、あくまでも支払いが不能となった部分です。生活に必要な財産については引き続き所有することが認められますが、不必要と認められる財産については処分して返済に充てなければなりません。
自動車や自宅、貴金属などの一定の価値がある財産は処分の対象になります。生活を維持するための必要最低限の家具など、一部の財産は手元に残るものの、多くの財産を所有している場合は、自己破産によってそのほとんどがなくなることを想定しておく必要があります。
官報に名前が掲載される
自己破産をすると官報に名前が掲載されます。官報とは、法律や公告などが掲載される国の広報誌です。官報は、休日以外なら毎日発行されており、自己破産をすると裁判記録として掲載されます。掲載後30日間は、インターネット上で無料の閲覧が可能です。
官報に掲載されるということは、自己破産の事実が公になるということです。たまたま官報を見た人が自分の周囲にいた場合、自己破産をしたことが知られる可能性があります。
不動産投資に失敗する原因とは
不動産投資に失敗する原因のほとんどが「見通しの甘さ」によるものです。具体的には次のような要因があげられます。
- 空室リスクを考えていなかった
- 家賃下落を想定していなかった
- 物件を維持する費用が不足してしまった
- 利回りだけをみて物件を選んでしまった
- 返済計画に無理があった
原因①：空室リスクを考えていなかった
家賃収入からローンの返済や維持費などの支払いをしていると、空室発生で家賃収入が得られなくなった場合に、ローンの返済や維持費などは自己資金から捻出することになります。空室リスクを考えず、十分な自己資金が無いと資金繰りが厳しくなり破綻に繋がります。
現在入居者がいても、これからも常に入居者がいるとは限りません。空室リスクに対処できるよう、ゆとりのある返済計画を立てること、ある程度の自己資金の確保が大切です。
原因②：家賃下落を想定していなかった
建物は経年に伴って資産価値が下がっていきます。同時に家賃相場も下落するため、新築当時の家賃設定のままで運用計画を立てると、後になって資金繰りが厳しくなります。家賃は必ず下がるものと想定し、無理な返済計画や背伸びした物件購入は避けましょう。
原因③：物件を維持する費用が不足してしまった
物件を所有している間は物件を維持するために修繕や管理のコストがかかります。修繕や管理のコストとしては、建物や住宅設備の修繕費、万一に備えた保険料の支払い、マンションなら月々の管理費や修繕積立金などが挙げられます。さらに固定資産税の納付も必要です。
コストを無視してローンの返済計画を組むと、空室や家賃下落などが発生した際に自己資金の持ち出しが必要になり破綻に繋がるおそれがあります。
原因④：利回りだけをみて物件を選んでしまった
超低金利が続く中で不動産投資の高い利回りに魅力を感じる人も多いでしょう。ただし、不動産投資には「表面利回り」と「実質利回り」があることに注意しなくてはなりません。
「表面利回り」は年間家賃収入を、「実質利回り」は年間家賃収入から年間にかかる経費を引いた額をそれぞれ物件の購入価格で割った割合です。一般的に、物件情報に記載されるのは表面利回りで、そこからは実際の収益性は判断できません。
原因⑤：返済計画に無理があった
家賃収入をそっくりローンの返済に充てるなどの無理な計画では、空室や家賃下落、金利上昇などに対応できず、たちまち苦境に立たされます。頭金なしのフルローンや諸費用込みのオーバーローンを利用した場合、売却してもローンを完済できない可能性もあります。
不動産投資で自己破産にまで追い込まれた事例を紹介
不動産投資の失敗とはどのような状況か、なぜ自己破産に至るのか、物件の種類別に具体的に紹介します。
失敗例①：ワンルームマンション投資での失敗例
ワンルームマンションは物件価格が比較的安いため、頭金や借入金、購入時の諸費用なども低く抑えることができます。購入のハードルが低く、不動産投資が初めてという人でもチャレンジしやすいのが特徴です。
その手軽さゆえに安易な気持ちで投資を始める人も少なくありません。空室や家賃滞納、建物の劣化や災害による修繕など不動産投資にはさまざまなリスクが伴います。リスクヘッジを怠ると、資金繰りの悪化→自己資金の枯渇→ローン滞納→自己破産になりかねないため注意が必要です。
失敗例②：一棟もの投資での失敗例
アパートやマンションをまるごと購入する投資は一棟もの投資と呼ばれます。家賃収入が大きいことがメリットで、空室が発生したとしても他の部屋からの家賃収入があるため、収入がゼロにはなりません。ただし、物件価格は高額で、運用中にかかる経費も多額になります。
また、周辺環境の変化による家賃の下落や、災害などのトラブルが発生したときに受けるダメージも大きくなります。
そのため、ワンルームマンション投資で成功したからといって、同じ感覚で一棟もの投資に手を出すと痛い目を見る場合があります。オーバーローンで完済できず、自己資金の持ち出しが必要になった場合は短期間で資金が底をつき、破産を選択せざるを得ない状況になりかねません。
失敗例③：サブリース契約を利用した失敗例
サブリース契約とは、サブリース業者が物件を借り上げて賃貸経営を行うことをいいます。家賃保証があるため、空室の有無に関わらず毎月一定額の賃料が得られる点がメリットです。
注意すべきは、数年ごとに保証賃料の見直しが行われることです。見直し後の保証賃料がローンの返済金額を下回る場合は、その差額を自己資金で充当しなくてはなりません。また、サブリース業者が倒産する可能性もあります。その時点で空室が多ければたちまち資金繰りが悪化し、破産へとつながることもあるでしょう。
失敗を防ぐために知っておきたい不動産投資の基本
それでは、不動産投資で失敗をしないためにどうすればよいのでしょうか。失敗を防ぐために知っておきたい不動産投資の基本を紹介します。
不動産投資の始め方や、より初心者向けの基礎知識について知りたい人は下記の記事も参考にしてください。
①事前に知識を蓄えること
何よりも重要なのは事前に知識を蓄えることです。野球やサッカーなどのスポーツのルールを知らずに試合に出る人はいないでしょう。たとえ、そのような人がいても試合で活躍することは難しいです。そして、不動産投資でも同じことがいえます。
不動産投資に関する知識が無い状態で不動産投資を行っても、よい結果を出すことは困難です。まずは、不動産自体に関する知識や税制知識などを身に付け、不動産投資を始める準備をしましょう。
②物件選定は慎重に行うこと
不動産投資を行うということは、数百万円～数千万円、場合によっては数億円の買い物をするということです。そのような大きな買い物を安易に決めていいはずがありません。物件選定は慎重に行いましょう。
物件選定を行う際には様々な観点から物件を適切に評価することが大切です。下記に物件選定の観点を一部ご紹介します。
- 周辺物件の相場と比べて価格は適正か
- 家賃相場はどのくらいか
- 10年以上経っても入居者が見込めそうなのか
- 不動産価格が下落するような影響が当面なさそうか
上記の他に、評価する上で確認すべき点は多数存在します。自分で得た知識や、有識者の意見などを参考にしながら物件を評価し、自分が納得できる物件を慎重に選定しましょう。
③収支シミュレーションは厳しめに行うこと
不動産投資の収支は急に大きく変動する可能性があります。そのため、収支のシミュレーションは少々悪いことが起こった場合を想定して行うのがよいでしょう。
例えば、月6万円の家賃収入が見込めるワンルームマンションで、何十年も毎月6万円の収入があると想定するのは適切とはいえません。空室や家賃の引き下げなどが起きる可能性があるため、10年目以降の家賃を減額して想定したり、空室期間が生じると想定するべきでしょう。
また、支出の面でも融資を変動金利で受けている場合は利率の上昇や、修繕費などの突発的な支出が発生する想定も必要です。
収入面、支出面のシミュレーションを厳しめに行うことで予期せぬことが起こった際、大きなダメージを負うことなく対応することができます。
まとめ：不動産投資で失敗しないための対策が必要
不動産投資で失敗してしまう原因は、多くの場合事前のシミュレーションが不足していたり、万が一の場合に対応できないことです。一度失敗して破綻してしまうと、さまざまなデメリットが生じます。
不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、事前に知識を身に着けて対策を行うことで避けることができます。リスクヘッジについて詳しく学ぶために、不動産投資セミナーを利用してはいかがでしょうか。
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