この記事では、はじめてマンションの投資を検討している人に向けて、減価償却の意味や計算方法などを解説します。減価償却のメリット・デメリット、節税対策のポイントも紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
目次
減価償却とは何か？
減価償却とは、資産価値があるものを購入した場合にかかった費用を、各年分の経費として計上するための手続きのことです。一括ですべてを計上するのではなく、利用可能な期間で分割して計上します。
減価償却の「減価」は、値段の値下げや値引きを意味します。「償却」は、お金を返すという意味になります。 たとえば、ある設備を100万円で購入した場合、5年間にわたって毎年20万円ずつ計上するという考え方です。購入した資産の価値は、時間の経過とともに価値が減りますが、その減った（償却した）価値を経費として計上することを意味します。
減価償却が必要な理由
減価償却はマンションを売却したときや、賃貸で家賃収入を得たときに必要経費になります。通常、ビジネスで必要な物品は、購入した代金が経費として計上されます。経費はそのまま物品の価値として判断されます。
しかし、マンションなどの建物は年月が経つにつれて劣化するため、価値や評価が減少します。そのため、取得費用（購入代金）は、経年した建物の価値と同等とはみなされません。減価償却は、この取得費用と実際の価値のずれを解消するために用いられます。
減価償却の計算の対象となるもの
減価償却の計算の対象となるものは、建物の部分だけになります。土地が対象外になるのは、土地は年月が経っても価値が変動しないからです。そのため、減価償却を計算する際は、建物と土地をわけて建物の取得費用のみを対象とします。
電気設備などの設備費も建物の費用に含まれているため、減価償却の対象です。計算する際には建物本体と設備は別々に計算することになります。
減価償却のメリット・デメリット
投資をはじめる前にメリット・デメリットを把握しておくようにしましょう。ここでは、減価償却における、税金の支払いの面でのメリットとデメリットを解説します。
メリット
減価償却の一番のメリットは、必要経費として計上できることです。マンションの購入費用のうち減価償却費を1年ごとに計上することで、税金の負担額を抑えられます。また、マンション管理のために購入した電球や掃除用具なども経費として計上することが可能です。
税金の支払いを抑えることで、キャッシュフローもよくなり、手元に現金が残るようになります。また、会社員など給与所得がある人は、利益がマイナスになった場合、給与所得とマイナス分を相殺する「損益通算」で、さらに節税することも可能となります。
デメリット
減価償却は対応する期間が決められています。減価償却の期間が終わると、計上できる経費が少なくなるため、翌年からの税金が高くなります。
また、減価償却は経費を分散できますが、あくまで会計上の処理であり、購入時の費用が少なくなるということではありません。購入時には多額の初期費用が必要なので、運用により資金を回収していくことが大切です。
減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法は、「定額法」と「定率法」の2つです。平成28年4月1日以降に購入した場合は、定額法を採用して計算します。ここでは、定額法を用いた計算方法を解説します。
中古マンションを建物本体・建物の設備・土地にわける
まず、「建物」と「土地」にわけ、さらに建物を「建物本体」と「建物の設備」にわけます。建物の設備とは、エレベーターやガス設備などです。わけるときは、不動産会社が発行した売買契約書や、譲渡対価証明書で建物本体の価格を確認します。書類を見てもわからない場合は、不動産会社に直接連絡しましょう。
中古マンションの耐用年数を求める
耐用年数とは、先ほども少し触れたように資産の価値が減っていく期間のことです。新築マンションの場合は国があらかじめ年数を定めていますが、中古の場合は残りどのくらいの耐用年数があるのか求めることが必要です。
計算する際は、「耐用年数=（法定耐用年数 − 経過年数）＋（経過年数×0.2）」という計算式を使います。
建物本体の購入価格を確認する
次に、購入価格のうち建物本体の価格を確認します。建物本体の購入価格は、原則として売買契約書で確認します。売買契約書に土地と建物の価格が別々に記載されている場合は、建物の価格をそのまま減価償却の計算に用います。
土地と建物の価格が別々に記載されていない場合は、消費税の記載があれば消費税から逆算することが可能です。消費税の記載がない場合は、標準建築単価や固定資産税評価額から調べる方法があります。
定額法に基づいて公式にあてはめて計算する
減価償却費の計算式は、「減価償却費＝建物本体の購入価格×0.9×償却率×経過年数」になります。償却率については国税庁のサイトから確認することが可能です。減価償却費の計算例を以下の条件で説明します。
【条件】
・建物本体の購入価格：2,500万円
・新築時からの経過年数：10年
・構造：鉄筋コンクリート
・細目：住居用
まず、償却率を把握するために耐用年数を求めます。計算式に基づいて計算すると、「（法定耐用年数47年 − 経過年数10年）＋（経過年数10年×0.2）＝耐用年数39年」となります。耐用年数39年の償却率は「0.026」です。
定額法による減価償却費の計算式は「減価償却費＝建物本体の購入価格×0.9×売却率×経過年数」となります。これにもとづいて計算すると、「建物本体の購入価格2,500万円×0.9×償却率0.026×経過年数10年」となり、減価償却費は585万円になることがわかります。
参考：【確定申告書等作成コーナー】-耐用年数（建物／建物附属設備）
参考：No.2106 定額法と定率法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）｜国税庁
参考：別表第八 平成十九年四月一日以後に取得をされた減価償却資産の定額法の償却率表
減価償却費の計算や節税対策のポイント
ここでは、減価償却費の計算や節税対策のポイントについて解説します。
建物の価格がわからなかったら
売買契約書に建物の購入価格が明記されていない場合、消費税をもとに算出することもできます。消費税は建物本体のみにかかり、土地にはかかりません。そのため、消費税の金額を税率で割ると建物の購入価格を求められます。譲渡ではないので、ここでは削除でよいのではないかと思います。
リノベーションした場合はすべて減価償却とはならない
建物の修理をした場合、簡単なリフォームなのか、建物の価値を高めるためのリノベーションなのかによって、減価償却の対象になるかが判断されます。
リフォームした場合の費用は、「修繕費」として経費計上するため、減価償却の対象とはなりません。一方、リノベーションは建物の価値を高めるリフォームであり、「資本的支出」として扱われるため減価償却の対象となります。
マンション売却時の「譲渡所得」とは
譲渡所得とは、売却時に得られる所得のことです。譲渡所得の金額に応じて「譲渡所得税」が発生するため、課税所得があった場合は納税しなければなりません。譲渡所得税は譲渡所得の金額に税率をかけて求めます。税率は所有期間や用途によっても異なるので、確認しておきましょう。
信頼できる不動産コンサルティングを探す
税金や法律を把握しながら手続きや計算をするのは時間と手間がかかります。不動産のプロに相談することで、効率よくミスなく手続きを進めることができます。はじめて不動産投資をするときは、信頼と実績のある税理士や行政書士、不動産コンサルティングを探すようにしましょう。
新築マンションと中古マンション、投資するならどっち？
新築は建物が最新であることから入居者を確保しやすく、長期での保有が容易であることがメリットです。しかし、中古に比べて価格が割高になります。その点、中古は新築よりも安く購入することが可能です。ただ、中古であるため、リフォーム費用がかさむ可能性もあります。
どちらの場合でも、税金対策にはなりますが、初期費用としてまとまった資金が必要です。運用の際はそれぞれのメリット、デメリットを十分に把握し、資金繰りやリスクを考慮しながら検討しましょう。
まとめ
中古マンションへの投資をする際は、減価償却の知識を身につけておくことが大切です。知識や情報を収集して正しく対応することで、節税やキャッシュフローにつながります。投資のプロも味方につけて、効率のよいマンション投資をはじめましょう。
