還元利回りとは？割引率とあわせて投資価値評価の考え方を解説

不動産投資をするにあたって、還元利回りとは何か気になっていないでしょうか。還元利回りとは、不動産投資における重要な利回り指標の一つです。不動産鑑定士などが不動産の価格（収益価格）を求めるために用いる利回りです。

不動産鑑定士でなければ還元利回りという言葉に慣れ親しんでいる人は少なく、その意義を理解している人は少ないでしょう。しかし、不動産投資家は還元利回りについて把握しておくことは大切です。

そこで本記事では、還元利回りとは何かについて不動産投資初心者に向けてわかりやすく解説します。還元利回りと似た概念である割引率との違いについてもわかるので、ぜひ本記事を参考に「投資価値」を見極められるようになりましょう。

- 最新版 -
＼おすすめ不動産投資会社TOP３／

MIRAP

アマギフ5万円分
増額中！

公式サイトを
見る

日本財託

トータルサポート

公式サイトを
見る

FJネクスト

４年連続供給
ランキング1位

公式サイトを
見る

	1位	2位	3位	4位	5位	6位	7位
	MIRAP	日本財託	FJネクスト	J.P.Returns	RENOSY	武蔵コーポレーション
おすすめポイント	安定的なのでNISAのように不動産投資を始められる！	東京中古1Rマンションに特化。セミナーにはオーナーが登壇！	首都圏投資用マンション供給ランキング4年連続1位！	AIを活用した確度の高い物件を厳選！	仲介手数料0円！でも手軽に始められる！	累計販売実績2,403棟 1棟アポートを中心に展開。
こんな人におすすめ	価格を抑えて小さく始めたい方上場企業会社員年収500万円〜	不動産初心者会社員年収500万円〜	GALAブランドがいい全物件タイプを比較したい年収700万円〜	不動産初心者会社員年収700万円〜	10万円〜手軽に始めたい方上場企業会社員年収500万円〜	医師/弁護士/その他士業年収1,200万円〜相続資産あり
物件タイプ	中古新築一棟区分	中古新築一棟区分	中古新築一棟区分	中古新築一棟区分	中古新築一棟区分	中古新築一棟区分
主要エリア	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国	関東関西全国
表面利回り	主要駅付近4-5%程度	2〜4%程度	3-5%程度	3.9%程度	3-5%程度	9.5%
入居率	99.8%	99.9%	99.9%	99.4%	99%	97.04%
特典	初回面談で Amazonギフト券 50,000円分プレゼント	詳しくはこちら	詳しくはこちら	初回面談で Amazonギフト券 60,000円分プレゼント	初回面談で PayPayポイント 50,000円分プレゼント	ー	ー
口コミ・評判	評判を見る	評判を見る	評判を見る	評判を見る	評判を見る	評判を見る	評判を見る

※各社ホームページ掲載情報を参考

信頼できる不動産投資会社TOP3

1位：MIRAP（ミラップ） →不動産投資の全工程が1社で完結。テクノロジーを用いた良質物件の選定が魅力で管理手数料も安い。現在Amazonギフト券がもらえるキャンペーン中！
2位：日本財託 →年間平均入居率98%以上！1億を稼ぐ資産家や現役サラリーマンオーナーが限定登壇セミナー開催中！
2位：FJネクスト →東証プライム上場企業×41年にわたる信頼と実績。自社ブランド【GALA】を通し、マンションの企画開発、設計施工、分譲、管理、売却等FJグループですべてのノウハウを蓄積！

還元利回り（キャップレート）とは？

還元利回りとは、1期間の純収益から収益価格を求めるための利回りです。もう少し具体的にいうと、その投資の不確実性を含む利益の値です。

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。

引用元：国土交通省「不動産鑑定評価基準」（PDF）

なお、投資家目線の場合は還元利回りをキャップレート（CR）や投資家期待利回りと呼ぶことがあります。

還元利回りから収益価格を求めるための式

収益価格＝1期間の純収益÷還元利回り

1期間というのは、一般に1年間です。また、特定の1年間ではなく標準化された年間純収益が用いられる場合もあります。仮に年間純収益が100万円の不動産で還元利回りが5％（0.05）なら、収益価格は2,000万円（純収益100万÷還元利回り5％）です。

還元利回りは投資の不確実性を含むと紹介しました。つまり年間純収益の100万円が確実に得られる場合は還元利回りが低くなり、収益価格は上がります。一方、年間純収益100万円が不確実であるほど還元利回りは高くなり、収益価格は下がる関係にあるのです。

初心者必見！ワンルームマンション投資
おすすめ不動産会社4選

不動産投資家は還元利回りを投資価値の評価基準として捉える

不動産投資家は、還元利回り（キャップレート・投資家期待利回り）は投資価値の評価基準として捉えています。

具体的には、リスク（不確実性の度合い）に応じてキャップレートを設定し、買っても良いと考える価格（投資価値）を算出します。

例えば、年間純収益100万円を見込む不動産に対して、キャップレートを10.0％に設定すると投資価値は1,000万円です。つまり、その不動産の価格が1,000万円を超えていれば投資を見送る必要があります。

よく勘違いされがちですが、還元利回りが高いほど収益性が高いとだけ考えるべきではありません。一般的にはそれだけハイリスク・ハイリターンの投資対象であることを認識しておく必要があります。

もし、ローリスク・ハイリターンの不動産があったとして、投資家需要が高まるため高くても買う投資家が現れて価格が上がります。価格が上がるとリターンは下がるため、ローリスク・ローリターンの投資となります。結果的に、リスクとリターンのバランスは調整されることになります。

初心者必見！ワンルームマンション投資
おすすめ不動産会社4選

不動産投資の判断に用いる還元利回りの設定方法は？

それでは、投資家が実際に還元利回り（キャップレート・投資家期待利回り）を設定して投資価値を判断するためには、どうすれば良いのでしょうか。

ここでは、キャップレート（投資家期待利回り）の設定方法をいくつか紹介します。

キャップレート（投資家期待利回り）の設定方法

類似取引比較法
借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
借入金償還余裕率（DSCR）の活用による方法
投資家意見やインデックスを参考にする方法

参照：国土交通省「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」（PDF）

類似取引比較法

まず、類似不動産の取引事例から得られる取引利回りを参考にキャップレートを設定する方法があります。ただし、取引事例とはいってもまったく同じ状況で運用されたわけではないため、事情補正や時点修正などを考慮しなければなりません。

一般の不動産投資家がキャップレートの参考にできるサイトは、例えば国土交通省の土地総合情報システムや、民間サイトであるCaprateMapなどがあります。

借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法

不動産鑑定評価基準で「借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法」として紹介されているものは次のとおりです。

借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法

還元利回り＝借入金還元利回り×借入金割合＋自己資金還元利回り×自己資金割合

例えば、借入金還元利回り6.0％×借入金割合60％＋自己資金還元利回り6.0％×自己資金割合40％により、還元利回り6.0％と求められます。

借入金償還余裕率（DSCR）の活用による方法

借入金償還余裕率（DSCR）とは、純収益が返済額の何倍あるかを示す指標です。「純収益（NCF）÷借入金元利返済額（ADS）」で求められます。

当然、借入金償還余裕率は1.0倍以上なければ返済が滞るため、1.0倍以上でなければなりません。通常、1.2倍や1.5倍以上が目安とされます。

DSCRを活用して還元利回りを求める方法

還元利回り＝借入金還元利回り×借入金割合×DSCR

例えば、借入金還元利回り6.0％×借入金割合60％×DSCR1.5により、5.4％と求められます。

投資家意見やインデックスを参考にする方法

投資家の意見や不動産インデックスを参考にして還元利回りを求める方法もあります。例えば、「一般財団法人日本不動産研究所」は、投資家期待利回りを調査して公表しています。

東京城南地区（目黒区・世田谷区）のワンルームマンション：4.0％
名古屋地区のワンルームマンション：4.8％
大坂地区のワンルームマンション：4.6％
福岡地区のワンルームマンション：5.0％

参照：一般財団法人日本不動産研究所「第45回不動産投資家調査（2021年10月現在）」（PDF）

初心者必見！ワンルームマンション投資
おすすめ不動産会社4選

還元利回りと表面利回り、実質利回り、NOI利回りとの違いは？

不動産投資の利回りには、還元利回りだけでなく表面利回りや実質利回り、NOI利回りなどがあります。これらの違いについて、それぞれ大まかに以下のとおりです。

利回りの種類	計算式
還元利回り	－
表面利回り	年間賃料収入÷物件価格
実質利回り（ネット利回り）	（年間賃料収入－維持管理費等）÷（物件価格＋取得費用）
NOI（賃貸純収益）利回り	NOI（年間賃料収入－維持管理費等）÷物件価格
NCF（純収益）利回り	NCF（NOI±一時金運用損益－資本的支出）÷物件価格

還元利回りについては、前述のとおり「投資前」の段階で投資の不確実性を考慮して設定する利回りのことです。

表面利回りは、費用を考慮しない物件の利回りのことを指します。実質利回りは、分子に修繕費や管理委託費、固定資産税などを考慮し、分母に取得費用を考慮した利回りです。投資家にとって、より実質的な利回りを計算することが可能です。

NOI利回りとNCF利回りについては、敷金・保証金などの運用損益やリフォーム費用などを考慮しない利回りをNOI利回り、考慮する場合をNCF利回りとされています。なお、還元利回りはNCF利回りを想定します。

初心者必見！ワンルームマンション投資
おすすめ不動産会社4選

還元利回りと割引率の違いとは？

この記事では還元利回りについて解説してきましたが、不動産鑑定評価基準では、還元利回りだけでなく割引率も紹介されています。

これらの違いを簡単にまとめると次のとおりです。

還元利回りと割引率の違い

直接還元法で用いるのかDCF法で用いるのかが異なる
将来の収益の変動に係る不確実性（リスク）が含まれているのかどうかが異なる

直接還元法で用いるのかDCF法で用いるのかで異なる

まず異なる点は、還元利回りは直接還元法で収益価格を求めるために用いられるもので、割引率はDCF法で将来の収益を現在価値に割引くために用いられるものという点です。

将来の収益の変動に係る不確実性（リスク）が含まれているのかどうかが異なる

還元利回りには将来の収益変動に係る不確実性（リスク）が含まれていますが、割引率には含まれていません。

割引率が用いられるDCF法では、将来の純収益（NCF）を例えば1期目100万円、2期目99万円、3期目98万円などとあらかじめ入力します。純収益（NCF）の変動はすでに入力済みであるため、割引率自体にはNCFの変動リスクが含まれていません。

一方、直接還元法では1年間の純収益（NCF）をもとに収益価格を求めます。例えば、1年目の純収益（NCF）をもとに還元利回りを設定した場合、2年目以降の純収益（NCF）の変動を考慮していません。

そのため、還元利回りは純収益（NCF）の変動リスクを含む率としなければなりません。

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。割引率は、ＤＣＦ法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。

引用元：国土交通省「不動産鑑定評価基準」（PDF）

純収益（NCF）が永続的に得られ、かつ一定の変動率がある前提では、直接還元法において次の式が成り立ちます。