物件資料や金融機関との面談で「NOI」という言葉を聞いても、表面利回りや実質利回りとの違いが分からず、どの数字を見て判断すればよいのか迷う人は多いでしょう。NOIを理解していないと、広告の利回りだけで物件を選び、購入後に想定より手残りが少ないことに気づく失敗につながります。
本記事では、不動産投資のNOIの意味と計算方法を、1,800万円の中古ワンルームを例にした具体的な数字で解説します。NOI利回りと他の利回りの違いや、物件比較・融資の場面での使い方まで分かります。
不動産投資のNOIとは
不動産投資のNOIとは、Net Operating Incomeの略で、日本語では営業純利益や純収益と呼ばれます。物件から得られる年間の家賃収入から、空室による損失と管理費や固定資産税などの運営費を差し引いた、物件が1年間に生み出す実質的な収益を表す数字です。
海外の不動産投資やJ-REITの運用では以前から標準的に使われてきた指標で、国内の個人投資家の間でも物件比較の基準として広まっています。
NOIに含めるものと含めないものを整理すると、次のとおりです。
| 区分 | 主な項目 |
|---|---|
| 収入として含める | 家賃、共益費、駐車場代、更新料 |
| 差し引く | 空室損失、管理費、修繕積立金、管理委託手数料、固定資産税、保険料 |
| 差し引かない | ローン返済額、減価償却費、所得税・住民税 |
NOIは物件自体の収益力を示す純収益
NOIは、誰が買っても同じ条件で比べられる、物件自体の収益力を示す純収益です。ローンの借入額や金利、投資家の所得によって変わる項目を除いて計算するため、物件ごとの収益力を公平に比べられます。
同じ家賃の物件でも、管理費や修繕積立金、固定資産税が高い物件はNOIが小さくなります。家賃月8万円の2つの物件でも、管理費と修繕積立金の差が月5,000円あれば、NOIは年間6万円違ってきます。物件の本当の稼ぐ力を知りたいときは、家賃の額ではなくNOIを確認しましょう。
ローン返済と減価償却はNOIに含めない
NOIの計算では、ローンの返済額や減価償却費、所得税などは差し引かず、物件の運営にかかる費用だけを差し引きます。ローンの条件は投資家ごとに異なり、減価償却は現金の支出を伴わない帳簿上の経費なので、物件の収益力とは切り離して考えるためです。
NOIからローン返済額を差し引いた金額が、投資家の手元に残るキャッシュフローになります。NOIとキャッシュフローは別の数字である点を、最初に押さえておきましょう。
不動産投資のNOIの計算方法
NOIは、満室の場合の年間家賃収入から空室による損失を差し引き、さらに年間の運営費を差し引いて計算します。計算式自体はシンプルですが、運営費に何を含めるかで結果が大きく変わるため、差し引く項目と差し引かない項目を正しく区別することが大切です。
R-EAL編集部NOI＝満室想定の年間家賃収入－空室損失－年間運営費で計算します。
区分マンションのNOIで差し引く主な運営費と、年間の目安は以下のとおりです。
| 運営費 | 内容 | 年間の目安（ワンルーム） |
|---|---|---|
| 管理費・修繕積立金 | 管理組合に払う費用 | 12万〜20万円 |
| 管理委託手数料 | 管理会社への手数料（家賃の3〜5%） | 3万〜5万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年1月1日の所有者にかかる税金 | 5万〜8万円 |
| 火災保険料 | 火災や水漏れに備える保険 | 5,000円〜1万円 |
| 修繕・原状回復費 | 設備交換や退去後の修繕 | 2万〜5万円（年平均） |
NOIの計算式は3つの数字でできている
NOIは、満室想定の年間家賃収入、空室損失、年間運営費の3つの数字があれば計算できます。満室想定の家賃収入は物件資料やレントロールで確認でき、運営費は管理費や税金の通知書から金額を拾い出します。
空室損失だけは将来の見込みなので、エリアの空室率や過去の入居実績から自分で想定する必要があります。3つの数字を表にまとめておくと、複数の物件を同じ基準で比べやすくなるでしょう。
空室損失はエリアの空室率から見込む
空室損失は、満室想定の家賃収入に想定の空室率を掛けて見込み、東京23区の駅近ワンルームなら5%前後を置くのが一般的です。ワンルームの入居期間は平均3〜4年で、退去のたびに1〜2か月の空室が生まれると考えると、年平均で5%程度の損失になります。
地方の物件や駅から遠い物件では、空室率を10〜20%と厳しめに置いて計算する必要があります。物件資料に空室率が書かれていない場合は、管理会社にエリアの入居率を聞いて確かめましょう。
修繕費は年平均に直して運営費に入れる
給湯器の交換や退去後の原状回復など、数年に一度発生する修繕費は、年平均の金額に直して運営費に含めます。修繕費を運営費から外すと、修繕が発生しない年のNOIが実際より大きく見え、物件の収益力を過大に評価してしまうためです。
ワンルームなら給湯器の交換が10〜15年に一度で15万〜25万円、原状回復が退去ごとに10万〜30万円かかります。10年分の修繕費を見積もって10で割り、年平均の金額を運営費に加えましょう。
中古ワンルームでNOIを計算した例
NOIの計算方法を具体的に理解するために、東京23区にある価格1,800万円、家賃月8万円の中古ワンルームを例に計算してみます。表面利回りでは5%を超える物件でも、空室と運営費を差し引いたNOIで見ると、収益力の印象が大きく変わることが分かるでしょう。
計算の前提と結果は、以下のとおりです。
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 満室想定の家賃収入（月8万円×12か月） | 96万円 |
| 空室損失（空室率5%） | －4.8万円 |
| 管理費・修繕積立金（月1.2万円） | －14.4万円 |
| 管理委託手数料（家賃の5%） | －約4.6万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | －6万円 |
| 火災保険料・修繕費の積立 | －3.5万円 |
| NOI | 約62.7万円 |
満室家賃96万円から空室損失を差し引く
家賃月8万円のワンルームの満室想定の年間家賃収入は96万円で、空室率5%を見込むと実際に入る家賃は91.2万円になります。空室損失の4.8万円は、およそ年に0.6か月分の空室が生じる計算で、東京23区の駅近物件としては標準的な水準です。
物件資料の利回りは満室の96万円をもとに計算されていることが多く、空室を見込んでいない点に注意が必要です。NOIの計算では、実際に入る見込みの91.2万円を出発点にしましょう。
運営費約28.5万円を差し引くとNOIは約62.7万円
実際に入る家賃91.2万円から、管理費や手数料、税金などの運営費約28.5万円を差し引くと、NOIは約62.7万円になります。運営費の中で最も大きいのは管理費と修繕積立金の14.4万円で、運営費全体の半分を占めています。
満室想定の家賃収入96万円に対して、NOIは約65%の水準にとどまる計算です。家賃収入の3分の1ほどが運営費と空室で消えると考えておけば、物件資料を見たときの判断を誤りにくくなるでしょう。
NOI利回りは表面利回りより約1.8%低い
NOI約62.7万円を物件価格1,800万円で割ると、NOI利回りは約3.5%となり、表面利回りの約5.3%より1.8%ほど低くなります。表面利回りだけを見て高いと判断した物件でも、NOI利回りで見ると他の物件と差がないことはよくあります。
NOI利回りが3%台の物件では、ローンの金利が2%を超えると手元に残るお金はわずかになります。表面利回りとNOI利回りの差を確認してから、購入を判断しましょう。
家賃月8万円・価格1,800万円のワンルームでは、表面利回り約5.3%に対してNOI利回りは約3.5%です。差の1.8%が空室と運営費の分です。
NOI利回りと他の利回りの違い
不動産投資で使われる利回りには、表面利回りや実質利回り、NOI利回り、キャップレートなど複数の種類があり、名前が似ているため混同されがちです。計算の分子と分母に何を含めるかが指標ごとに異なるので、違いを理解したうえで目的に合った利回りを使い分ける必要があります。
主な利回りと指標の計算方法を比べると、以下のようになります。
| 指標 | 計算式 | 主な使い道 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 満室家賃÷物件価格 | 物件の大まかなふるい分け |
| NOI利回り | NOI÷物件価格 | 物件の収益力の比較 |
| 実質利回り | NOI÷（物件価格＋購入諸費用） | 投資総額に対する収益性 |
| キャップレート | NOI÷物件の価値 | 物件の価格評価 |
| NCF | NOI－資本的支出 | 長期の収益力の把握 |
表面利回りは空室と運営費を含めない
表面利回りは満室の家賃収入を物件価格で割っただけの数字で、空室損失や運営費を一切差し引かない点がNOI利回りとの最大の違いです。計算が簡単なので物件の広告やポータルサイトで最も多く使われていますが、実際の収益力を表す数字ではありません。
表面利回りは、候補の物件を大まかにふるい分ける段階では役立ちます。候補を数件に絞った後は、NOI利回りに計算し直して比べましょう。
実質利回りは購入諸費用を分母に含める
実質利回りは、NOIを物件価格と購入諸費用の合計で割った利回りで、NOI利回りより分母が大きいぶん数字は低くなります。仲介手数料や登記費用などの諸費用も投資額の一部と考えるため、投資したお金全体に対する収益性を表せます。
1,800万円の物件で諸費用が130万円かかった場合、NOI62.7万円を1,930万円で割った実質利回りは約3.2%です。NOI利回りと実質利回りを同じ意味で使っているサイトもあるため、計算式を確認してから比べましょう。
キャップレートは物件の価値を逆算するための利回り
キャップレートは、NOIを物件の価値で割った利回りで、逆にNOIをキャップレートで割ると物件の適正な価格を求められます。NOIが62.7万円で、エリアのキャップレートが3.5%なら、物件の価値は約1,790万円と計算できます。
日本不動産研究所の不動産投資家調査では、エリアや物件の種類ごとの期待利回りが公表されています。売り出し価格が適正かを判断するとき、キャップレートを使った逆算は有効な確認方法です。
NCFはNOIから大規模な修繕費を差し引いた数字
NCFはNet Cash Flowの略で、NOIから建物の価値を高める大規模な修繕費などの資本的支出を差し引いた数字です。一棟物件では外壁塗装や屋上防水に数百万円かかることがあり、長期の収益力を見るにはNCFのほうが実態に近くなります。
区分マンションの場合、大規模修繕は管理組合の修繕積立金でまかなわれるため、NOIとNCFの差は小さくなります。一棟物件を検討するときは、NOIだけでなくNCFまで確認しましょう。
NOIを物件比較と購入判断に使う方法
NOIは、複数の物件を公平に比べるときと、ローンを組んだ後の手残りを確かめるときの両方で役立つ指標です。金融機関も融資の審査でNOIを重視しているため、投資家自身がNOIを計算できれば、融資の相談を有利に進める材料にもなります。
R-EAL編集部NOIをローンの年間返済額で割った数字をDSCRと呼び、1.2以上が一つの目安とされています。
NOIを使った購入判断は、次の順番で進めます。
- 候補の物件のNOIを同じ条件で計算する
- NOI利回りで物件を比べ、上位の物件に絞る
- NOIとローン返済額を比べ、毎月の手残りを確認する
- NOIとキャップレートから、価格が適正かを確かめる
複数の物件は同じ空室率と修繕費で比べる
複数の物件をNOIで比べるときは、空室率や修繕費の見込みを同じ条件にそろえて計算しないと、正しい比較になりません。販売会社が作る資料では空室率を0%や低めに置いていることが多く、資料どうしを並べるだけでは差が分からないためです。
比較用の表を1つ作り、空室率5%、修繕費は年3万円など、自分で決めた条件を全物件に当てはめます。同じ物差しで計算し直すことで、物件ごとの本当の収益力の差が見えてくるでしょう。
NOIとローン返済額を比べて手残りを確認する
NOIがローンの年間返済額を下回る物件は、家賃収入だけでは返済をまかなえず、毎年の持ち出しが発生します。計算例の物件を1,700万円、金利2%、35年で借りると年間返済額は約67.6万円となり、NOI約62.7万円を上回ります。
NOIを年間返済額で割ったDSCRは約0.93で、1を下回っているため年間約5万円の赤字になる計算です。頭金を増やすか金利の低い金融機関を選び、DSCRが1.2以上になる条件で購入しましょう。
DSCR＝NOI÷年間ローン返済額。1を下回ると持ち出しが発生します。購入の目安は1.2以上です。
金融機関はNOIをもとに融資額を判断する
金融機関は収益還元評価で物件の価値を計算するとき、NOIを基準にしており、NOIが高い物件ほど融資を受けやすくなります。家賃収入だけでなく運営費まで差し引いた数字で、返済の余力があるかを確かめているためです。
融資の相談に行く前に自分でNOIとDSCRを計算しておけば、金融機関の担当者と同じ目線で話ができます。審査の結果に納得できない場合も、どの数字が足りないのかを具体的に聞けるでしょう。
NOIとキャップレートで価格の割高・割安を判断する
NOIをエリアのキャップレートで割って求めた価値と、売り出し価格を比べれば、物件が割高か割安かを判断できます。計算で求めた価値より売り出し価格が数百万円高い場合は、家賃設定が高すぎるか、価格に販売会社の利益が上乗せされている可能性があります。
割高と判断した物件は、価格交渉の材料としてNOIの計算結果を示す方法もあります。数字の根拠があれば、感覚的な値下げの依頼より交渉が通りやすくなるでしょう。
NOIを使うときの注意点
NOIは物件の収益力を測るうえで便利な指標ですが、計算に使う数字の多くは将来の見込みで、実際の結果とずれることがあります。数字の前提が甘いとNOIは実際より大きく見えるため、計算の根拠を確認しながら使うことが大切です。
販売会社の資料にNOIが書かれている場合も、空室率や運営費の前提を確認し、自分で計算し直してから判断に使いましょう。
NOIを使うときに気をつけたい点は、次の3つです。
- 運営費と空室率は見込みの数字で、実績と差が出る
- 新築物件のNOIは実績のない想定値で計算されている
- 管理費・修繕積立金や家賃は年数とともに変わる
運営費と空室率は見込みなので厳しめに置く
NOIの計算に使う空室率や修繕費は将来の見込みなので、実際より楽観的に置くとNOIが大きく見え、購入後に想定を下回ります。1年の空室が1か月から3か月に増えるだけで、家賃月8万円の物件ではNOIが16万円も減るためです。
空室率は5%ではなく10%で計算するなど、厳しめの条件でもNOIが返済を上回るかを確認しておくと安全です。楽観的な数字と厳しい数字の2通りでNOIを計算し、幅を持って判断しましょう。
新築物件のNOIは想定の数字で計算されている
新築物件のNOIは、入居者がまだいない状態で想定した家賃と空室率から計算されており、実績にもとづく数字ではありません。新築時の家賃には新築プレミアムが上乗せされていることが多く、最初の入居者が退去すると家賃が5〜10%下がる例も見られます。
新築物件を検討するときは、周辺にある築5〜10年の物件の家賃を調べ、家賃が下がった後のNOIも計算しておきます。想定家賃を下げてもNOIが返済を上回るかを、購入前に確かめましょう。
管理費や家賃は年数とともに変わる
NOIは購入時点の数字にすぎず、修繕積立金の値上げや家賃の下落によって、保有期間中に少しずつ小さくなっていくのが一般的です。築年数が経つと修繕積立金は段階的に上がり、家賃は年1%前後のペースで下がる傾向があるためです。
10年後に修繕積立金が月3,000円上がり、家賃が5,000円下がると、NOIは年間約10万円減ります。購入時のNOIだけで判断せず、10年後のNOIも試算してから購入を決めましょう。
不動産投資のNOIを上げる方法
NOIは家賃収入と運営費の差なので、家賃収入を増やすか運営費を減らせば、保有中の物件でも上げられます。NOIが上がればキャッシュフローが増えるだけでなく、キャップレートで逆算した物件の価値も上がり、売却時の価格にも良い影響を与えます。
家賃を上げる方法は入居者の入れ替え時にしか使えないことが多いため、運営費の見直しと組み合わせて、毎年少しずつNOIを積み上げていきましょう。
保有中の物件でNOIを上げる主な方法は、次の4つです。
- 更新や入れ替えのタイミングで家賃を相場に合わせて見直す
- 管理委託手数料や保険料など、見直せる運営費を減らす
- 退去から次の入居までの空室期間を短くする
- 設備を追加して、家賃を上げられる部屋にする
入居者の入れ替え時に家賃を相場に合わせる
入居者が入れ替わるタイミングで、周辺の相場に合わせて家賃を見直すと、NOIを直接上げられます。長く住んでいる入居者の家賃は契約時のまま据え置かれていることが多く、相場が上がったエリアでは数千円の差が生じているためです。
家賃を月3,000円上げられれば、NOIは年間3.6万円増えます。ポータルサイトで同じマンションや近隣物件の募集家賃を調べ、管理会社と相談して募集家賃を決めましょう。
管理委託手数料と保険料を見直す
管理委託手数料や火災保険料は、契約先を見直すだけで下げられる運営費で、NOIの改善に取り組みやすい項目です。管理委託手数料は家賃の3〜5%と会社によって差があり、家賃8万円の物件なら1%の違いで年間約1万円変わります。
ただし手数料の安さだけで管理会社を変えると、入居者募集の力が弱く空室期間が長引くこともあります。入居率の実績とサービス内容を比べたうえで、見直しを検討しましょう。
空室期間を短くして空室損失を減らす
退去から次の入居までの空室期間を短くすれば、空室損失が減り、NOIは確実に上がります。家賃8万円の物件で空室期間を2か月から1か月に縮めると、1回の退去で8万円の損失を減らせる計算です。
退去の連絡を受けたらすぐに原状回復の手配と募集を始め、募集写真や間取り図を整えておくと空室期間を短くできます。管理会社に、退去から募集開始までの平均日数を確認しておきましょう。
設備を追加して家賃を上げる
無料インターネットや宅配ボックス、温水洗浄便座などの設備を追加すると、家賃を上げたり空室期間を短くしたりでき、NOIの改善につながります。単身者向けの物件では、無料インターネットが入居者に人気の設備として上位に挙がることが多いためです。
設備の費用は数万円から十数万円かかるので、家賃の上昇分で何年で回収できるかを計算してから導入します。回収期間が5年以内に収まる設備から、優先して検討しましょう。
不動産投資のNOIに関するよくある質問
NOIについて調べていると、NOI率や目安の数字、確定申告の不動産所得との違いなど、計算方法以外の疑問も次々に出てきます。初めて物件を検討する人ほど、表面利回りやDSCRなど他の指標との関係が分からずに迷いやすいでしょう。物件を検討する段階で投資家からよく聞かれる質問に、本記事の計算例の数字を交えながら順番に答えていきます。
NOIは計算方法を覚えるだけでなく、目安の数字や他の指標との関係まで理解しておくと、物件資料を読むときや金融機関と話すときに迷わず判断できるようになります。
NOIについて本章で取り上げる質問は、物件の比較や購入判断によく関わる次の3つです。
- NOI率とは何か、どのくらいが目安か
- ワンルームのNOI利回りは何%あれば良いか
- NOIと確定申告の不動産所得は何が違うか
NOI率は満室家賃に対するNOIの割合
NOI率とは、満室想定の家賃収入に対してNOIが占める割合のことで、賃貸住宅ではおおむね70〜80%前後が目安とされています。計算例の物件はNOI率が約65%で、管理費と修繕積立金の負担が大きい区分マンションでは目安より低めに出る傾向があります。
満室家賃にNOI率を掛けると、細かい運営費を調べる前でもNOIの概算をつかめます。物件を大まかに比べる段階では、NOI率を使った簡易計算が便利でしょう。
ワンルームのNOI利回りはローン金利を上回るかで判断する
ワンルームのNOI利回りに決まった合格ラインはありませんが、借入するローンの金利を1.5%以上上回っているかを判断の目安にします。NOI利回りと金利の差が小さいと、ローン返済後の手残りがほとんど残らず、空室が1回出ただけで赤字になるためです。
金利2%で借りるなら、NOI利回り3.5%以上の物件が一つの基準になります。都心の新しい物件ほどNOI利回りは低く出るので、立地の安定性と手残りのバランスで判断しましょう。
NOIと確定申告の不動産所得は計算の目的が違う
確定申告の不動産所得は、家賃収入から減価償却費やローンの利息まで差し引いて計算するため、NOIより小さな金額になります。NOIは物件の収益力を比べるための数字で、不動産所得は税金を計算するための数字という違いがあります。
不動産所得が赤字でもNOIが大きい物件は、帳簿上の赤字と実際の稼ぐ力が別であることを示しています。NOIは物件選びに、不動産所得は税金の計算に使い分けましょう。
まとめ
不動産投資のNOIとは、年間の家賃収入から空室損失と運営費を差し引いた純収益で、ローンの条件に左右されない物件自体の収益力を表します。表面利回りでは見えない運営費の重さが分かるため、物件の比較や融資の判断に欠かせない指標です。
本記事で解説したポイントは、次の4つです。
- NOI＝満室想定の家賃収入－空室損失－運営費で、ローン返済や減価償却は含めない
- 家賃月8万円・価格1,800万円の例では、NOI利回りは約3.5%で表面利回りより約1.8%低い
- NOIを年間返済額で割ったDSCRが1.2以上になる条件で購入する
- 空室率や修繕費は厳しめに置き、10年後のNOIも試算する
気になる物件の資料を用意し、本記事の計算例と同じ手順でNOIを計算するところから始めてみましょう。
