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資産運用

中古マンションは新築に比べて購入費用が安く済むため、不動産投資の第一歩としておすすめです。また、不動産投資には節税効果があると知って、どのようにすれば相続税や所得税が減らせるのか、気になっている人も多いのではないでしょうか。

この記事では、なぜ中古マンション投資で節税ができるのか、新築マンションとの比較や減価償却費の計算の仕方などを具体的に解説します。ぜひ、参考にしてください。

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中古マンション投資が節税対策になる仕組み

基本的に、高収入になるほど納税額は増すので、何とか節税できないかと考える人もいるでしょう。ここでは、なぜ中古マンション投資が節税になるかを紹介します。

相続税の節税について

不動産を相続する場合、固定資産評価額を元に税金がかかります。固定資産評価額は一般的に時価の3分の1程度まで評価額が下がるため、現金で相続する場合に比べて大幅な節税が可能です。例えば、3,000万円の現金資産を中古マンションに変えていれば、1,000万円程度にしか課税されません。

2015年の相続税法改正では、これまで基礎控除額が
「5,000万円+1,000万円×法定相続人数」だったものが、
「3,000万円+600万円×法定相続人の数」と大幅に縮小しました。これにより、現金資産を不動産にすることで節税を検討する人が増えています。

所得税の節税について

所得税は、損益通算ができます。つまり、総収入金額から諸々の経費を差し引いた金額に対して課税されます。不動産投資で経費として計上できるものは、減価償却費や管理費、修繕費、ローンの利息などです。このうち、通常、節税で大きな割合を占めるのが減価償却費です。減価償却とは、建物や備品など長期間使用する固定資産を、使用可能期間にしたがって、少しずつ計上する手続きのことをいいます。ちなみに、土地は劣化しないため、減価償却できません。

例えば、中古マンションの年間の家賃収入が200万円あり、減価償却費が100万円、管理費や修繕費などが30万円、ローンの利息が20万円とします。この場合、最終的な所得は「200-100-30-20=50万円」になります。この所得を給与所得などと合算して、所得税が決まります。減価償却費の計算方法については、後で具体例とともに解説します。

節税効果が高いのは中古マンション?新築マンション?

減価償却ができる期間(償却費間)は、耐用年数と同じです。耐用年数とは、その物件があとどのくらい利用できるか、というものです。

中古マンションは、新築に比べて毎年の減価償却費が高額になりやすく、くわえて耐用年数が短くなります。つまり、所得から減価償却費を差し引ける期間が短いことを意味します。一方、新築物件は毎年の減価償却費は中古マンションに比べて少ないものの、耐用年数はまるまる残っています。

中古マンションは短期間に大きな節税効果を得やすく、新築マンションは長期間にわたって節税効果を期待できるといえます。

中古と新築を比較!減価償却シミュレーション

減価償却費について、中古マンションと新築マンションを比較してみましょう。同じ構造・工法で建てられた物件を、同じ価格で購入したとして、減価償却費を計算します。

減価償却費の計算式は「減価償却費=取得価額×定額法の償却率」です。

定額法の償却率は2007年4月1日以前と以後で異なりますが、いずれも国税庁が公表している「減価償却資産の償却率表」を参照するとわかります。

まずは新築マンションについてです。2020年にRC造(鉄筋コンクリート造)の新築マンションを、3,000万円で購入したとします。RC造の場合、法定耐用年数は47年と定められているため、この新築マンションの耐用年数も47年です。耐用年数47年の定額法の償却率は2.2%です。よって「減価償却費=3,000×0.022=66万円」となります。

次に、2020年にRC造の築20年の中古マンションを3,000万円で購入したとします。法定耐用年数内の中古物件の耐用年数の計算式は
「(法定耐用年数-築年数)+築年数×20%」です。
そのため、「(47-20)+20×0.2=31年」となります。耐用年数31年の定額法の償却率は3.3%なので、「減価償却費=3000×0.033=99万円」となります。

以上の計算から、中古マンションの耐用年数は短い一方で、減価償却費が高いことがわかります。

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中古マンションの減価償却費の計算方法

中古マンションの減価償却費は、築年数が法定耐用年数を超えているかどうかで計算方法が違います。法定耐用年数は、建物の構造別に定められています。耐用年数が長い順から並べると、RC造(鉄筋コンクリート造)が47年、骨格材の厚みが4mm以上のS造(重量鉄骨)が34年、骨格材の厚み3mm超~4mm以下のS造(軽量鉄骨)が27年、木造は22年、骨格材の厚み3mm以下のS造は19年です。

築年数が耐用年数以上の場合

築年数が耐用年数を超えている中古物件を購入する場合、耐用年数は法定耐用年数の20%です。例えば、築30年の軽量鉄骨の中古マンションを購入した場合、法定耐用年数の27年を超えています。この場合、「耐用年数=27×0.2=5.4年」となり、1年未満の月数は切り捨てなので5年です。

あとは「減価償却費=取得価格×定額法の償却率」の計算式に当てはめて計算します。

2020年に1,000万で物件を購入した場合、5年の定額法の償却率は20%と定められているため、「減価償却額=1,000×0.2=200万円」となります。減価償却額自体は大きいですが、償却期間がかなり短い点に注意が必要です。トータルで考えると、耐用年数を超えている物件の場合、減価償却による節税効果はあまり受けられません。

築年数が耐用年数未満の場合

2020年に築15年の重量鉄骨を2,000万円で購入した場合を考えてみましょう。この場合、耐用年数は「(34-15)+15×0.2=22年」になります。22年の定額法の償却率は4.6%ですから、「2,000×0.046=92万円」です。よって、22年間の償却期間において92万円を毎年経費として差し引けます。

中古マンション投資で節税対策をする際の注意点

中古マンションへの投資で節税をすることは可能ですが、売却時にかかる税金や資産運用に与える影響など注意しておきたいこともあります。確認しておきましょう。

減価償却費が高いほど売却時の税金が高くなる可能性がある

不動産を売却する際、減価償却費は利益に変わります。したがって、減価償却費が高いほど税金が高くなってしまう可能性があることに注意しましょう。

例えば、「築年数が耐用年数以上の場合」の段落で紹介した具体例では、毎年200万円の減価償却費を計上できました。同じ物件で、1,000万円で購入した3年後に500万円で売却できれば、本来の物件の価値は「1000-200×3=400万円」なので、「500-400=100万円」の利益が出たことになり、この額を元に税金がかかってきます。つまり、売却すれば、節税できた額に応じて課税額が増えることになります。

節税を目的にすると本末転倒になってしまう

本来、マンション投資とは、家賃収入または売却益から経費を差し引いた利益を残すことを目的とします。管理費や減価償却費などを費用として計上して節税できることは確かですが、それは投資の目的ではありません。税金を払いたくないから、維持費や減価償却費などが高い物件を選ぶのは本末転倒といえます。

不動産会社のなかには、減価償却費が高いと税金対策になるといい、相場より高い価格で販売しようとする業者もいます。このような物件は、売却する際に相場にあった安い価格でしか売れません。くわえて多額の減価売却費を計上しているため、売却時にかかる税金が大きくなります。そのため、結局、節税効果にならないケースも多いでしょう。

所得税で通算損益できるものは他にもいろいろあり、家賃収入を増やす方法もあります。ですから、ライフプランにあうような総合的な視点からマンション投資をすることが重要です。しっかりと事業の道筋を立て、黒字を出すことを念頭に投資をしましょう。

まとめ

中古マンション投資は、相続税や所得税を減らすことも可能なので、節税できる仕組みを知っておくとよいでしょう。特に減価償却費は重要な項目なので、投資を検討している物件がある人は、シミュレーションをしておくことがおすすめです。

不動産投資で失敗しないためには事前にしっかりと予習しておくことをおすすめします。NISAやiDeCoと同じように毎月5000円からコツコツ資産を増やしていくことが可能ですな不動産投資の始め方や詳しい内容は図解で解説した資料(無料)を是非チェックしてみてください

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