不動産投資の利益の仕組みについて例を用いて基本から解説

基礎
柴田 剛秀

著者:
柴田 剛秀

桜井鉄郎

監修者:
桜井鉄郎

  • この記事は

    アフィリエイト等のPRプログラムを一切含んでおりません。
    一般消費者のリアルな口コミを紹介しています。

低金利が続く時代においては、投資で資産を増やしたいと考えている人も多いです。不動産投資は、正しく運用すれば低リスクで収入を得られる可能性があります。この記事では、これから不動産投資を始めたいという人向けに、不動産投資の利益を得る仕組み、、メリット・デメリット、投資の方法・注意点を解説します。不動産投資の仕組みをきちんと理解して、投資を始める際の役に立ててください。

- 最新版 -
\ おすすめ不動産投資会社TOP3 /

MIRAP

アマギフ5万円分
増額中!

JPリターンズ

全物件駅徒歩10分
厳選エリア

RENOSY

不動産投資
実績No1

 
1位
2位
3位
4位
 
MIRAP

MIRAP

J.P.Returns

J.P.Returns

RENOSY

RENOSY

武蔵コーポレーション

武蔵コーポレーション

おすすめ
ポイント
安定的なのでNISAの
ように
不動産投資を
始められる!
AIを活用した
確度の高い物件を厳選!
仲介手数料0円!
でも手軽に始められる!
累計販売実績2,403棟
1棟アポートを中心に展開。
こんな人に
おすすめ
  • 不動産初心者
  • 会社員
  • 年収700万円〜
  • 10万円〜手軽に始めたい方
  • 上場企業会社員
  • 年収500万円〜
  • 医師/弁護士/その他士業
  • 年収1,200万円〜
  • 相続資産あり
物件タイプ
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分
主要エリア
  • 関東
  • 関西
  • 全国
  • 関東
  • 関西
  • 全国
  • 関東
  • 関西
  • 全国
  • 関東
  • 関西
  • 全国
表面利回り

主要駅付近4-5%程度

3.9%程度

3-5%程度

9.5%

入居率

99.8%

99.4%

99%

97.04%

特典
初回面談で
Amazonギフト券
50,000円分プレゼント
初回面談で
Amazonギフト券
60,000円分プレゼント
初回面談で
Amazonギフト券
50,000円分プレゼント
口コミ・評判
評判を見る
評判を見る

※各社ホームページ掲載情報を参考

信頼できる不動産投資会社TOP3

  • 1位:MIRAP(ミラップ) →不動産投資の全工程が1社で完結テクノロジーを用いた良質物件の選定が魅力で管理手数料も安い。現在Amazonギフト券がもらえるキャンペーン中!
  • 2位J.P.Returns(J.P.リターンズ)首都圏×駅近(徒歩10分圏内)のエリアの物件も揃える。物件は3タイプに分かれており、様々な需要に対応可能。現在Amazonギフト券がもらえるキャンペーン中!
  • 3位:TOHSHIN PARTNERS(トーシンパートナーズ)9年連続グッドデザイン賞受賞の人気ブランドマンションを所有。自分に合った管理ができるのも魅力。

目次

不動産投資で収益を得る仕組み

不動産投資の仕組みとしては、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があげられます。バブル時代とは異なり、不動産価格の上昇が期待できない現代では、月々の収入が得られるインカムゲインが主流です。

インカムゲイン

インカムゲインは、購入した物件の賃貸料で収益を上げる仕組みで、定期的な収入が得られます。家賃収入からローン返済・物件の管理費などの経費を差し引いた分が収益です。月々に得られる金額はあまり大きくありませんが、長期間毎月一定額の収入があります。

物件価格が上昇するまでは、インカムゲインで安定した収益を得て、価格が上昇した段階で、以下説明するキャピタルゲインに切り替えるのもひとつの方法です。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、購入物件を売却し収益を上げる投資の仕組みです。購入時よりも高く物件を売却することで高い収益が得られます。バブル期には、物件価格の高騰が続いたため、キャピタルゲインで利益を上げた人が多く存在しました。

最近では、不動産価格の上昇が期待できないため主流とは言い難いですが、リノベーションした優良中古物件を転売し収益を上げている人もいます。キャピタルゲインで収益を上げるためには、不動産に対する豊富な知識が必要です。

不動産投資の利益の相場は?例を用いて解説

不動産投資によって得られる一般的な利益相場について解説します。

不動産の利益の相場

不動産利回りとは、投資額に対する、見込み収益の割合が示されたもので、表面利回りと実質利回りがあります。

理想の不動産利回りとして、表面利回りで4~5%程度あれば、実質利回りに換算しても十分な収益が得られます。ただし、長期的に利益を生み出し続けるには、不動産利回りだけでなく、立地条件や将来的な賃貸需要にも気を配ることが必要です。

不動産の利益の考え方【具体例で説明】

2つの利益相場について、年間収入150万円、不動産購入価格3000万円、年間経費30万円、購入時の諸費用100万円の場合を例として解説します。

表面利回り

表面利回りは、想定年間収入と不動産購入価格だけで算出します。

表面利回り:
=(想定年間収入)÷(不動産購入価格)× 100
=  150万÷3000万×100
=  5.00

実質利回り

実質利回りは、物件の購入・維持にかかる諸経費を含め算出します。

実質利回り:
=(想定年間収入 – 年間経費)÷(不動産購入価格 + 購入時の諸費用)×100
=(150万 – 30万)÷(3000万 + 100万)×100
=  3.87

不動産投資に必要なコスト

不動産投資を行う際には、不動産の購入費用以外に必要なコストがあります。必要コストは以下のとおりです。

  1. 手数料
  2. 税金
  3. 維持費

実質利回りを計算する時は、購入費用以外のコストについても考慮しましょう。

不動産投資のメリット

安定して収入が得られる

立地条件が良く、賃貸需要が高い物件であれば、実質利回りが黒字である限り安定した収入が継続的に見込めます。管理会社に物件管理を委託すれば維持管理のための手間もかかりません。

節税できる

不動産投資を行うことで、所得税や住民税を節税できる可能性があります。減価償却費との損益通算が重要になるのでよく確認しましょう。資産を現金で所持するのではなく不動産に変えておくことで、相続税を減らすこともできます。

生命保険の代わりになる

不動産投資を行うことが、生命保険の代わりになります。ローンを組んで物件を購入した場合は、団体信用保険の加入が義務づけられています。この保険によって、物件の購入者が死亡した場合でも、残された遺族はローンの残額を支払うことなく物件を手に入れることができます。

不動産投資のデメリット

初期投資額が高い

不動産投資を行う際には、基本的に物件を購入するための資金が必要であり、物件購入する場合、初期投資額は高くなりがちです。金融機関から融資を受ける場合でも、初期費用として100万円以上が必要になることは珍しくありません。

空室のため収益が上がらない場合がある

不動産投資における最大のリスクは、空室のために収益が上がらないことです。借り手がつかなければ収入は得られません。維持費などの支出だけが膨らみ、赤字が続いてしまいます。 空室リスクを減らすためにも、賃貸需要の高い物件を選出する知識が必要です。

資産価値下落の恐れあり

周辺環境・土地の価格・景気の変動によって、不動産の資産価値が下落する恐れがあります。購入当初ほどの利回りが望めなくなってきた場合は、頃合いをみて売却することも必要です。 そのため、不動産情報の収集と不動産の勉強は継続的に、また積極的に行うことをおすすめします。

不動産投資に向いている人

低リスクで資産運用ができる不動産投資ですが、すべての人に向いている投資方法ではありません。

不動産投資は結果が出るまでにある程度の長期間を要するため、計画性がありコツコツ努力できる人に向いています。また、不動産に関する専門知識や、入居者対策などの戦略も必要なため、勉強が好きであることも重要なポイントといえます。

そのほかにも、幅広く情報収集する几帳面さや行動力、高額の物件を契約するための決断力がある人は不動産投資に向いているといえるでしょう。

「自分にとって効率のいい投資って何かな?」とお悩みの方は、投資を始める上で重要なあるポイントを、まずは押さえておくことが大切です。

おすすめの不動産投資の種類7選

不動産投資の種類は豊富で、リスクの高いものから手軽に始められるものまであります。必要な費用やリスクがそれぞれ異なるため、不動産投資の経験に合わせて選びましょう。

初心者向けの不動産投資

初心者向けに少額から始められる不動産投資について解説します。

①ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は、単身者向けのワンルームマンションを購入し、賃貸収入を得る投資方法(区分マンション投資とも言われる)です。ワンルームマンションへの投資は比較的低予算で始められるので、初心者だけでなく、多くの人に投資物件として活用されています

②不動産投資信託

不動産投資信託は、投資信託会社に出資することで、発生した利益を配当金として分配してもらう投資方法で、REIT(リート)とも呼ばれます。実際に不動産を購入する必要がなく、数千円程度の小額からでも始められるため、初めて不動産投資を行う人も手軽に始められます。

中級者向けの不動産投資

③戸建投資

戸建投資は、戸建の住居を購入して賃貸収入を得る投資方法です。マンションに比べると需要は低いですが、物件の立地場所によってはファミリー層などから高い需要が見込めます。

④駐車場投資

駐車場投資は、駐車場代を収益とする投資方法です。月極駐車場とコインパーキングへの投資が多いです。既に土地を持っている人は簡単に始めることができます。

⑤小口化不動産投資

小口化不動産投資は、価格の高い不動産を数万円から100万円程度に小口化して、賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する投資方法です。REITとの違いは、実際に不動産の権利を分割して所有できる点です。

上級者向けの不動産投資

上級者向けの投資額が大きい不動産投資について解説します。

⑥アパート経営・マンション投資

アパート経営・マンション投資は、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟買いして、すべての部屋からの賃貸収入を得る方法です。高額の初期投資が必要になる分、得られる収益も多くなります。

⑦海外不動産投資

海外不動産投資は、海外の不動産を購入して収益を得る方法です、通貨の分散や節税などの効果が得られます。ただし各国の情勢や法改正によるリスク、融資の制限などには注意が必要です。

まとめ

不動産の賃貸・転売などで収益を上げる不動産投資について解説しました。ワンルームマンションなど初心者向けの投資から、海外の不動産への投資など、不動産投資の種類は豊富です。

【厳選】おすすめの不動産投資サービス4選

MIRAP(ミラップ)

取扱いエリア

  • 関東
  • 関西
  • 全国

取扱い物件

  • 中古
  • 新築
  • 一棟
  • 区分

表面利回り

主要駅付近
4-5%程度

特徴

  • 独自開発のAIが投資価値の高い物件を厳選するので、物件の質が高い
  • 1人ひとりのライフプランに合わせた資産形成をサポートしている
  • 仲介手数料は無料・管理手数料は業界最安水準なのでリスクが少ない

みんなの口コミ

話がわかりやすく、不動産投資の不安が消えた

開く

ライフプランを細かくヒアリングしてくれた

開く
MIRAP(ミラップ)の運営情報
運営会社
株式会社 SURE INNOVATION (シュアーイノベーション)
所在地
〒 530-0001 大阪府大阪市北区梅田2丁目4-9ブリーゼタワー2F SYNTH×Business-Airport
事業内容
・不動産売買仲介・不動産販売・不動産管理・アプリケーション開発・不動産価格査定AIのR&Dなど
設立
2017年9月29日
取り扱いエリア
東京・大阪ほか
入居率
98.3%

MIRAPは、関西のマンション投資に特化した不動産投資サービスです。不動産×テクノロジーで、クライアントの資産形成を一貫してサポートするので、資産形成を通して自分らしい理想のライフプランを実現したい人に向いているサービスと言えます。

アフターサービスの充実、管理手数料の安さでも人気です。また、MIRAPでは物件選びから購入手続き・購入後の管理まで一貫してサポートしてもらえるので、時間に余裕がない人も手軽に始められるのが魅力です。

RENOSY(リノシー)

RENOSY

ポイント

  • 全ての不動産投資プロセスがRENOSYで完結
  • データにより厳選された都市部の投資用賃貸物件を提案してくれる
  • オンラインで手続きが完結する

 

RENOSYは、株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)が運営する不動産投資サービスです。東京を中心とした中古マンション投資に特化しています。

RENOSYでは、物件選定・融資手続き・賃貸管理・リノベーション・売却まで、不動産投資に必要な5つのプロセスをすべて1社で完結させることができるため、手続きが面倒な方には非常に大きいメリットと言えます。

これらがすべてオンラインで完結します。

また、AI技術を活用することで長期で安定的に運用できる物件を選定できるのも魅力です。

口コミ・評判(一部)

40代男性/会社員

仲介料がゼロなので安心できた
 

仲介料がゼロで初期投資が行えるので、初心者には最適なサービスだと思いました。

30代男性/会社員

少額から投資ができる
 

中古マンションに特化しているので、少額から投資する事が出来ます。

Google口コミより

  RENOSY(リノシー)
運営会社 株式会社GA technologies
(ジーエーテクノロジーズ)
所在地 〒 106-6290
東京都港区六本木3-2-1
住友不動産六本木グランドタワー40F
設立 2013年3月12日
事業内容 ・ネット不動産マーケットプレイス
 「RENOSY」の開発・運営
・SaaS型のBtoB
 PropTechプロダクトの開発
不動産取扱地域 東京ほか
入居率 99.5%
スクロールできます

JPリターンズ

JPリターンズFV

ポイント

  • 区分マンション専門
  • ワンストップコンシェルジュサービス
  • 駅近×東京都心を中心の取り扱いエリア

JPリターンズはJ.P.Returns株式会社によって運営されている不動産投資サービスです。

JPリターンズは東京近郊×駅近の厳選されたエリアを中心に物件を取り扱っていることが特徴です。すべての取り扱い物件が駅徒歩10分圏内に位置しています。

取り扱っている物件ラインナップとしては低価格物件都心築浅ハイスペック物件都心ファミリータイプ物件の3種類です。

口コミ・評判(一部)

30代女性/会社員

一番納得できました。

数社面談を受けた中で、担当の方の説明が1番納得できました。物件の提案も含めて、顧客の利益を優先する姿勢も強く感じられ信頼できる。

40代女性/会社員

熱心に初歩的に教えてくださりました。

今まで不動産屋さんを10軒以上聞いてきましたが、他社では担当者の方の信用が置けず成約は今までしてきませんでした。 JPリターンズの担当の方は、熱心に初歩的な所から教えてくださり、押し売りすることもなく信用が置けました。

Google口コミより

  JPリターンズ
運営会社 J.P.Returns株式会社
所在地 〒100-6906
東京都千代田区丸の内2-6-1
丸の内パークビルディング6F
設立  2002年11月
年商 232億円
スクロールできます

武蔵コーポレーション

武蔵コーポレーションFVポイント

  • 収益不動産に特化した不動産会社
  • 出口戦略までをワンストップでサポート
  • メイン対象者は高年収層の富裕層向け

武蔵コーポレーションは、物件の選定・資金融資・出口戦略までをワンストップで提供しています。武蔵コーポレーションは日本ではまだ数少ない個人向け資産運用会社として展開しています。

ラインナップとしてはアパートを中心に、マンションなどの収益不動産をメインに取り扱っています。物件の販売だけでなく、買取、資産形成の専門業務も請け負う「プライベートアセットマネジメント」を目指しています。

口コミ・評判(一部)

40代女性/会社員

常にスピーディーな対応してくれて満足しています。
 

常にスピーディーな対応をしてくれているので管理に満足しております。先日、滞納が続いている部屋がありましたが、弁護士への連絡対応、裁判費用、強制退去まで滞りなく対応して頂き大変感謝しております。費用は一切かかりませんでした。今後も末永くお付き合いして頂ければと思います。

30代男性/会社員

営業担当の方が誠実でした
 

ほかにもいくつかの不動産屋さんとお付き合いさせていただいていますが、武蔵さんはその中でも特に人を大切にする良い会社という印象です。 オーナーズクラブのイベントなどを通じて、各種の情報提供や、オーナー同士のコミュニティ作りなどにも力を入れており、金銭面に留まらないメリットをオーナーに届けてくれています。
Google口コミより

  武蔵コーポレーション
運営会社 武蔵コーポレーション株式会社
所在地 〒330-86696-5-1
埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-7-5
ソニックシティビル21F
設立 2005年12月9日
事業内容 ・収益用不動産の売買
・仲介
・賃貸管理
不動産取扱地域 関東
入居率 97%