この記事は、福岡で中古マンション投資を検討している人に向けて、福岡の地域性や不動産投資の現状、将来性などを解説しています。また、福岡での中古マンション投資における失敗事例や、不動産投資の成功ポイントも解説します。ぜひ参考にしてください。
福岡の中古マンション投資の現状
エリア選定は、不動産投資の収益を左右する、重要なポイントのひとつです。ここでは、福岡における、中古マンション投資の現状について解説します。
「福岡県」全体では少子高齢化で人口減少傾向
全国的に少子高齢化が顕著な現状において、福岡県でも若年層は減少傾向にあり、65歳以上の高齢者人口が増えています。ただし、親元を離れてひとり暮らしをする学生、単身赴任の会社員など、他県からの流入があるため、減り方は緩やかです。
このような背景に加え、広い一戸建てからコンパクトな間取りのマンションに住み替えを希望する高齢者が増えています。そのため、ワンルーム・1K・1DKといった単身者向け賃貸マンションの需要が見込めます。
「福岡市」の人口増加率は政令指定都市1位
福岡県の県庁所在地である、福岡市の人口は160万2,927人（令和2年8月1日現在）で、全国に20ある政令指定都市のなかでは、5番目の人口を誇ります。総務省の「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」によると、2019年の人口増加率・人口増加数は第3位、30歳未満の人口は第1位と、若者を中心に人口が増えていることがわかります。
家賃水準が安い
他の都市部と比較すると、福岡県内の家賃水準は安いのが特徴です。単身者向けワンルーム・1K・1DKの平均家賃は5万円前後です。東京・大阪で単身者に人気のエリアと比較すると、福岡の家賃が安いことがわかります。（2020年9月時点）
・福岡市中央区：5.42万円
・大阪市中央区：6.84万円
・東京都港区：12.78万円
また、福岡県内での人気エリアの平均家賃は次のとおりです。
・福岡市博多区：4.96万円
・福岡市南区：4.56万円
・北九州市小倉北区：4.51万円
家賃が安いぶん、利回りなど物件購入価格とのバランスに注意が必要です。
福岡の地域特性からみる中古マンション投資
地域特性からも、福岡は中古マンション投資に適したエリアといえるでしょう。その根拠には、次のような点があげられます。
若者の増加
前述のとおり、福岡市では10～20代の若者人口が増加傾向にあります。未婚の割合が多い年代であることから、単身者向け賃貸アパート・マンションの需要増加が期待できます。
都市開発
福岡市天神地区では、2024年完成を目標とした、大規模再開発プロジェクト「天神ビッグバン」が進行しています。既存の民間ビル30棟を建て替えて、延べ床面積は1.7倍、雇用は2.4倍となる予定です。人口増加に伴う賃貸需要の拡大、利便性の向上による資産価値アップなどが期待されています。
住みやすさ
福岡市には、新幹線が停車する博多駅をはじめ、博多港や福岡空港など、陸・海・空の玄関口が集まっています。市営地下鉄やバス路線も充実しているため、利便性が高いのが特徴です。住む人の幸福感や地域への愛着が強く、世界的にも「住みやすい都市」として知られています。
将来性
野村総合研究所が、国内100都市を対象にして作成した「成長可能性都市ランキング」において、福岡市は「成長可能性の高い都市」第1位に選ばれました。産業創発力の現状と将来のポテンシャルを分析したもので、福岡市は将来的にも発展し続ける、伸びしろのある都市であることを示しています。
また、都市の暮らしやすさ・魅力・多様性など、12のランキングも発表されており、福岡市はすべてのランキングで、10位以内に入っています。
今後の福岡の人口予測
国立社会保障・人口問題研究所の人口予測によると、福岡県全体の人口は減少傾向です。しかし、中心地である福岡市の減少は緩やかで、反対に2040年時点に増加が予測される地域もあります。2010年の人口を100としたとき、次にあげる自治体では、人口が増えると予測されています。
・太宰府市：約1～1.05倍
・粕屋町：約1.3倍
・新宮町・志免町：約1.1～1.15倍
・那珂川町：約1.05～1.1倍
なぜ「新築」よりも「中古」がおすすめなのか？
投資するなら、中古マンションの一室がおすすめです。なぜ新築よりも中古が良いのか、その理由を解説します。
複数物件持てるから
ワンルームなどの単身者向けマンションは、2LDKや3LDKなどのファミリータイプに比べて安く購入できます。初期費用や借入金が高額にはならないため、返済の目途が立った頃に、2件目の物件を購入するなど、複数物件の所有も夢ではありません。複数の物件を持つことは、空室や自然災害への対策にもなるため、リスクヘッジの面からも検討をおすすめします。
中古のほうが利回りが良いから
中古物件は価格が安く、新築よりも高利回りの運用が可能です。ただし、物件の収益性を判断するには「実質利回り」に注目しなくてはなりません。中古物件は、住宅設備の不具合などの突発的な修繕が発生する可能性があります。なるべく築年数が浅く、状態のよい物件を選びましょう。
・表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
・実質利回り＝（年間家賃収入-ランニングコスト）÷物件購入価格×100
賃料の下落リスクが少ないから
新築マンションは人気があるため、相場よりも10％ほど高めの家賃設定でも需要があります。しかし、新築時の入居者が退去した後には、賃料を大幅に下げなくては借り手が見つかりません。一方、中古の場合は、はじめから相場にあわせた家賃設定が可能で、無理のない投資計画が立てられます。築10年あたりからは、下落幅も緩やかです。
購入前に経営状況が分かりやすいから
現在に至るまでの状況が確認できるのは、中古物件ならではの強みです。賃貸状況、修繕履歴、管理状況などを確認して、リスクの少ない投資先を選べます。特に「修繕積立金」は、大規模修繕工事の際に一時金の徴収が行われたり、将来は増額されたりするケースもあるため、きちんと確認することが大切です。
福岡でマンション投資に失敗した事例
福岡での中古マンション投資は、どのような点に注意すべきか、失敗事例からわかるチェックポイントを解説します。
管理状態が悪い物件を購入してしまった
入所者がすぐに見つかることを期待して、フルリフォーム済みの物件を購入したものの、なかなか成約に至らず、空室状態が続いてしまったケースです。
この物件は、室内はきれいでしたが、外壁のひび割れや塗装の剥がれといった、外観の古さが目立ちました。エントランスや階段などの共有部分には汚れやゴミがあり、管理が行き届いていないことが、確認すればすぐにわかったでしょう。住環境の悪さを想像させる物件には、なかなか借り手が現れません。室内はもちろん、共用部分や周辺環境なども、しっかりチェックしましょう。
競売物件を購入してしまった
「一般的な売却物件よりも安い」という理由で競売物件を購入し、賃貸に出すまでに、多額の修繕費用がかかってしまったケースです。
競売物件とは、住宅ローンの返済が滞ったため、裁判所の手続きを経て、強制的に売却される物件です。生活費に困窮していたことから、室内は荒れていることが多く、住宅設備が故障したままであることも珍しくありません。安く購入できたとしても、室内を整えるまでに多額のリフォーム費用がかかります。競売物件は購入前に内覧できないため、知識がない人は手を出さないのが無難です。
エリア選定を間違えてしまった
ファミリータイプの需要が多いエリアで、単身者向けマンションを購入し、入居者募集に苦戦したケースです。
単身者とファミリーとでは住みやすいエリアが異なります。同じ福岡市内でも、城南区は主にファミリー層向けの住宅が多い地域ですが、この事例では単身者向け中古マンションを購入しました。福岡大学があるため学生の入居を見込んでのことです。しかし、物件が駅から遠く住宅地でもあり、利便性を重視する学生には敬遠されてしまったのです。
このようにエリアの選定を間違えてしまうと、投資に失敗しやすいため注意しましょう。
「自分にとって効率のいい投資って何かな？」とお悩みの方は、投資を始める上で重要なポイントを、まずは押さえておくことが大切です。それは、自分がどのような「投資タイプ」なのかを事前に把握しておくことです。 MIRAPの投資診断ではLINEでカンタンに「投資タイプ」を知ることができます。あなたは一体 なにタイプでしょう？
中古マンション投資を成功させる4つのポイント
中古マンション投資を成功させるには、いくつもの注意点があります。ここでは特に大切な4つのポイントを解説します。
都心近くの物件を選ぶ
どんなによい物件でも、借り手がつかなければ、家賃収入は得られません。賃貸需要の高いエリアで、物件を選ぶようにしましょう。都心の天神や博多は家賃相場が高めですが、利便性が高いため、賃貸需要は少なくありません。前述のとおり、中央区・博多区はビジネスパーソンに人気のエリアで、若者だけではなく、単身赴任の会社員の需要も期待できます。
単身者向けを選ぶ
ファミリー向けマンションよりも、単身者向けマンションへの投資がおすすめです。子育て中のファミリー層は、子どもの転校を避けたいという理由から、同じ家に長く住み続けるため、長期的な家賃収入が期待できます。しかし、いったん空室になると、次の入居者が決まりにくいのも事実です。学生や社会人は卒業や就職・結婚などを機に、短期間で退去するケースがほとんどですが、次の入居者も、比較的早く見つかります。
新耐震基準で建てられている物件を選ぶ
地震に対する安心感をアピールするため、新耐震基準で建てられた物件を選びましょう。新耐震基準では、東日本大震災レベルの地震でも、倒壊しない程度の強度が求められます。1981年6月1日以降に建てられたマンションは、新耐震基準をクリアしています。物件を選ぶ際には、いつ建てられたものであるかをチェックしてください。
情報収集をする
中古マンション投資で成功するには、エリアの特性や、物件の資産価値などの情報を集めることが重要です。不動産に関する専門的な知識も必要になるなど、学ばなくてはならないことは多数あります。独学では限界があるため、手堅く成功するには、不動産投資セミナーへの参加がおすすめです。地域に特化した情報が得られたり、資産に関する相談にのってもらえたりするため、利用してはいかがでしょうか。
中古マンション投資の注意点
実際に中古マンション投資を始める際には、次の点に注意して物件購入や経営を行いましょう。
購入時期を見誤らないこと
賃貸需要が最も高いのは3～4月です。この時期を過ぎると入居者が決まりづらくなり、家賃を値下げするなどの工夫をしなくてはなりません。需要が高い時期に入居者の募集ができるように、物件購入のスケジュールを組んで準備しましょう。
修繕積立金をチェックしておくこと
マンションでは管理組合が修繕計画を組み、修繕積立金を積み立てるのが一般的です。しかし、管理組合が機能しておらず、じゅうぶんな積み立てが行われていないケースも少なくありません。その場合、大規模修繕を行うために、別途修繕費が徴収されたり、月々の修繕積立金が増額されたりする場合があります。購入前に大規模修繕の履歴や、修繕積立金の状況などを確認しましょう。
空室を避ける工夫を怠らないこと
新築マンションは「新築」というだけで人気があり、それほど苦労しなくても入居者が決まります。中古マンションの場合は、「駅から近い」「生活の便が良い」などの立地条件がなければ、入居者はなかなか現れないかもしれません。空室を避けるには、住宅設備を最新式のものに入れ替える、経年に応じて家賃を下げるなど、入居者のニーズに応える工夫が必要です。
まとめ
将来性のある福岡は、はじめての不動産投資にもおすすめの都市です。ただし、エリアや物件を慎重に選ばないと、せっかくの投資が失敗に終わる可能性もあります。
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