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住宅ローン控除を受けるには?条件を満たす住宅や手続きを解説

by 【監修者】金子賢司

マイホームを購入して住宅ローンを組むと、ローン残高に応じて住宅ローン控除(または住宅ローン減税)を受けられます。

マイホームを検討している人は「住宅ローン控除って何?」「住宅ローン控除を受けるための条件は?」「減税額の計算方法や手続方法は?」などの疑問があるでしょう。

今回の記事では、住宅ローン控除を受けるための条件を中心に解説します。控除額の計算方法や控除を受けるための手続きも紹介するので、住宅ローンを検討する際の参考にして下さい。

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住宅ローン控除とは

住宅ローン控除 条件

住宅ローン控除とは、住宅ローン等でマイホームを購入、増改築等をしたときに所定の条件を満たせば、所得税の税額控除を受けられる制度のことです。住宅ローン控除によって所得税を節税できるので、「住宅ローン減税」と呼ばれます。

住宅ローン控除は所得税減税により住宅取得者を支援する制度で、1972年の「住宅取得控除制度」からスタートし、税制改正によって名称や控除内容などを変えながら現在まで継続しています。

住宅ローン控除に関する主な税制改正

直近の主な改正内容は次の通りです。(2009年改正)所得税から控除しきれなかった額を個人住民税で税額控除※2009年~2021年度末まで居住(2018年改正)住宅ローン控除の控除期間を3年延長(10年間→13年間)※2019年10月1日~2020年度末まで居住(2021年改正)控除期間を13年間にする措置の延長※2021年~2022年度末まで居住 など

また、住宅ローン控除は、購入や増改築等の状況により次の2種類に区分されます。

  • 住宅借入金等特別控除:住宅の購入や一般的な増改築
  • 特定増改築等住宅借入金等特別控除:バリアフリー改修工事など特定の改修工事

住宅ローン控除で所得税が減税される

住宅ローン控除は、税額控除による減税です。「税額控除」は、医療費控除や社会保険料控除などの「所得控除」とは異なります。

  • 所得控除:所得税の課税所得を計算する際、収入から差し引ける控除
  • 税額控除:課税所得に税率をかけて計算した所得税から差し引ける控除

たとえば、社会保険料控除(所得控除)30万円、住宅ローン控除(税額控除)30万円、所得税率10%の場合、安くなる所得税は次の通りです。

  • 社会保険料控除(所得控除):30万円✕10%=3万円
  • 住宅ローン控除(税額控除):30万円

控除額が同じ場合、税額控除の方が所得税は安くなります。

住宅ローン控除による減税額

住宅ローン控除の控除額(=減税額)は、控除を受ける年度の12月末日の住宅ローン残高の1%です。控除期間は10年間で、以下の式で控除額が計算できます。

  • 住宅ローン控除額=住宅ローンの年度末残高✕1%

控除額の上限は40万円(※)となるため、住宅ローンの年度末残高が5,000万円・4,000万円・3,000万円の場合の控除額は次の通りです。

  • 5,000万円の場合:5,000万円✕1%=50万円→上限により40万円
  • 4,000万円の場合:4,000万円✕1%=40万円
  • 3,000万円の場合:3,000万円✕1%=30万円

住宅ローンの年度末残高が4,000万円以上の場合の控除額は一律40万円、4,000万円未満の場合は年度末残高の1%です。住宅ローンの残高は毎年減っていくため、年度末残高が4,000万円未満になると、控除額は毎年減少します。

参考:国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」

※なお、認定住宅(認定長期優良住宅または認定低炭素住宅)の場合、控除額の上限は50万円です。また中古住宅の場合は、条件によりますが住宅ローン控除の上限は20万円となることが多いです。
 

特別特定取得の場合の減税額(11年目~13年目)

特別特定取得とは、住宅の購入などの費用に消費税率10%が適用された住宅の取得などのことです。2019年10月1日に消費税が8%から10%に変更された後に、住宅取得のための費用を支出した場合などが該当します。

特別特定取得の場合、住宅ローン控除の控除期間は3年延長され13年間になります。11年目から13年目の控除額は、次のいずれか低い金額です。

  • 住宅ローンの年度末残高✕1%
  • (住宅取得等対価の額-消費税額)×2%÷3

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住宅ローン控除の3つの適用条件

住宅ローン控除 条件

住宅ローン控除を受けるには、次の3つの条件を満たさなければなりません。

  • 条件①住宅の条件
  • 条件②収入の条件
  • 条件③ローン契約の条件

条件①住宅の条件

住宅や居住などの条件は、新築住宅や中古住宅、リフォームなどによって異なります。

新築住宅の場合

新築住宅の場合、入居時期や居住状況家屋の面積など以下の条件があります。

  • 住宅取得後6か月以内に入居し、引き続き居住していること
  • 家屋の床面積(登記面積)が50㎡以上であること
  • 床面積の2分の1以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること

中古住宅の場合

中古住宅の場合、新築住宅の条件に加えて築年数耐震基準など以下の条件がさらに追加されます。

  • 建築後使用されたことがある家屋であること
  • 築年数が一定年数以下であること(鉄筋コンクリート造など耐火建築物は25年以内、木造など耐火建築物以外は20年以内)
  • 所定の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること(既存住宅性能評価の耐震等級1以上など)

リフォームの場合

リフォームの場合、一般的な増改築は「住宅借入金等特別控除」、バリアフリー改修工事など所定のリフォームは「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の対象です。

「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の対象となるリフォームは、目的に応じ「バリアフリー改修工事」「省エネ改修工事」「三世代同居改修工事」の3つに分けられます。「住宅借入金等特別控除」のローン返済期間が10年以上であるのに対し、5年以上が条件です。

主な条件は次の通りです。

リフォームの種類

主な条件

一般的な増改築

・増改築等の工事費用が100万円超

・対象は、増築や改築、大規模な修繕・模様替え など

バリアフリー改修工事

・バリアフリー改修工事の工事費用が50万円超

・控除を受けるのが高齢者や要介護者、障害者 など

・対象は、階段の勾配緩和や手すりの設置 など

省エネ改修工事

・特定耐久性向上改修工事の工事費用が50万円超

・対象は、全ての居室の全ての窓の改修工事 など

・改修後の住宅全体の断熱等性能等級が改修前から一段階相当以上向上すると認められる工事内容であること など

三世代同居改修工事

・三世代同居改修工事の工事費用が50万円超

・対象は、調理室や浴室、便所、玄関の増設 など

・改修後、調理室、浴室、便所、玄関のうちいずれか2以上の室がそれぞれ複数になること など

条件の詳細は以下のページでご確認ください。

参考:国税庁「マイホームを持ったとき 1」
 

条件②収入の条件

住宅ローン控除を受けようとする人の所得金額は、3,000万円以下であることが条件です。

所得金額とは、収入から配偶者控除や各種控除などを差し引いた後の課税所得金額です。所得は年度(1月~12月)ごとに計算し、所得金額が3,000万円を超えた年度は控除を受けられませんが、翌年の所得金額が3,000万円を下回れば控除を受けられます。

条件③ローン契約の条件

住宅ローン控除を受けるには、ローン契約が次の3条件をすべて満たす必要があります。

  • 住宅の新築や取得、増改築などのために直接必要な借入金等であること
  • ローン返済期間が10年以上であること(前述のリフォームなどは5年以上)
  • 所定の者からの借入金等であること

「所定の者」とは、銀行のほかに勤務先の会社や住宅金融支援機構、地方公共団体などがあります。条件詳細は、以下の国税庁HPでご確認ください。

参考:国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」
 

住宅ローン控除の申請方法と必要書類

住宅ローン控除 条件

住宅ローン控除の申請方法は、初年度と2年目以降では異なります。申請方法と必要書類について見ていきましょう。

初年度の申請方法と必要書類

初めて住宅ローン控除を受ける場合は、確定申告で申請します。新築の場合の主な必要書類は次の通りです。

  • 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
  • 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の原本
  • 住宅の「登記事項証明書」の原本
  • 住宅の「工事請負契約書」または「売買契約書」の写し
  • 土地の「登記事項証明書」の原本(住宅ローンに土地代を含む場合)
  • 土地の「売買契約書」の写し(同上)
  • 確定申告書に記載したマイナンバーの本人確認書類(マイナンバーカード写し) など

上記以外にも、市区町村から補助金等を受けた場合や「住宅取得等資金の贈与の特例」を受けた場合など、別途証明書類が必要です。

中古住宅の購入やリフォームの場合は、必要書類が異なります。詳しくは国税庁HPなどで確認しましょう。

参考:国税庁「令和2年分 住宅借入金等特別控除を受けられる方へ(新築・購入用)」
 

2年目以降の申請方法と必要書類

2年目以降については、年末調整によって住宅ローン控除の申請ができます。次の書類を会社に提出するだけなので、初年度と比べ簡単に手続きできます。

  • 「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書兼(特定増改築等)住宅借入金等特別控除計算明細書」
  • 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の原本

参考:国税庁「年末調整で(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受ける方へ」

まとめ:住宅ローン控除による減税額が大きいため、積極的に活用しよう

住宅ローン控除とは、住宅ローン等でマイホームの購入や増改築等をしたときに受けられる所得税の税額控除です。

控除額は、控除を受ける年度の12月末日の住宅ローン残高の1%です。ローン残高が3,000万円ならば控除額は30万円、つまり30万円も所得税を節税できます。さらに、長期(最大13年間)にわたって控除を受けられるため、累計すると何百万円もの税金を減税できます。

住宅ローン控除を受けるには初年度の確定申告などが必要で面倒に感じるかもしれませんが、節税効果は非常に大きいため、条件を満たす人は手続きしましょう。

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